土地增值税即将征收，二手房交易要缴的税越来越多。市民怎样买房才划算？买什么样的房子才划算？记者昨天邀请了有关专家，为您详细地算了一笔账。

　　[怎样缴税划算 ]

　　满3年后 按全额缴税划得来

　　土地增值税，按房价差额计算还是按总额计算，哪个更划算？南京墨子不动产总经理王小军细细算了几笔账：以一套买入价60万元、3年后卖出价100万元的房子为例。

　　1.按差额计算

　　———买入价60万元，3年后出售价100万，买卖过程中已交税金7万元

　　扣除项目金额：60万×5%/年×3年=9万

　　应纳税款为基数=100万-60万-7万-9万=24万

　　按照规定，24万不足扣除额的50%，所以适用30%的纳税系数

　　应纳税金为：24万×30%=7.2万，因为满了3年，可以减半收取，实际应纳税3.6万元

　　2.按全额计算

　　———满了3年，如果不能提供相关原值凭证的话，应纳税金为：100万×0.5%=5000元

　　结论：从两种算法可见，买的时间超过3年，由于房价涨得很快，肯定是按全额的核定征收要少缴税；如果是才买不久，那肯定是按差额缴税要划算一些。快报记者 尹晓波

　　[买什么房划算]

　　商铺办公用房缴税比住宅多

　　此次土地增值税政策中，也包含了市民个人买卖商铺、办公等非住宅类用房，地税部门表示，个人转让非住宅类用房，如商铺、办公用房，如果提供不了购房发票和评估价格，要按3％的税率来征收土地增值税，而且还没有减半征收等“优惠”，市民投资办公商铺交税比住宅还多。

　　非住宅土地增值税更多

　　据地税部门介绍，市民个人转让非住宅类用房与转让非普通住宅一样，都要征收土地增值税，具体的计算方法可以有三种，市民根据自己的情况选其一。

　　情况一：个人可以提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税。

　　情况二：个人可委托各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。

　　情况三：个人既提供不了评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额，计征土地增值税，也就是按房屋总价10%的30%收，最后算来就是总房价的3%。

　　税超过赢利部分的1/3

　　除了土地增值税，非住宅的个税等其他税种也比住宅要多，市民如果投资办公商铺等非住宅，赚的钱至少得有35%左右去交税，超过赢利部分的1/3。

　　昨天一位市民正在为卖掉自己的办公房咨询。工作人员表示，首先，非住宅不论是否满5年都要按买入和卖出差价的5.55%交营业税及附加（简称营业税）；其次，非住宅还要按买入卖出差价再扣除装潢等费用，按20%交个税。如果不算那些少量的扣除费用，卖房的房主就得按买入卖出差价的25.55%交税。

　　如果再加上土地增值税，打个比方，市民小王3年前在市中心买了一间100万的商铺，现转手以150万卖掉，因为拿不出原来100万买房的凭据于是按照总价的3％计算，土地增值税是4.5万，达到了增值部分50万的9%。总体算来，交税部分达到了市民赢利的34.55%。

　　快报记者 陈英 孙洁

　　[怎样投资划算]

　　王小军说，在比较哪种方式划算时，其实还涉及“一个房价涨了多少的问题”，这可以从二手房转让中征收的税率来分析。南京非普通住宅从买入时算起，税率主要有：4%的契税+3%维修基金+5.6%营业税+1%个税+1%增值税=14.6%，同时目前银行的同期贷款利息是7.2%。如此看来，“三五年内房价不涨到21.8%，投资房产就是失败了”。

　　“如果3年内不停地转手买卖，房价的上涨速度跟不上，显然是不划算的。”王小军说，房主短期内轮番倒手肯定赚不到钱，这也说明“税收的增多，是抑制房产投资或投机行为的”。

　　如果房子不卖，用于出租或者投资的是商业房，是否获利会多些？王小军继续以商业用房算了一笔账：一套两年前购入价为100万元的商业房，假使现在出售价为140万元，那营业税为40万×5.6%=2.24万、个税为40万×20%=8万元，土地增值税按差额交的话大概在3万，要按核定征收就是140万×3%=4.2万。

　　他认为，在这么多税的前提下，住宅房、商业房靠买卖赚钱肯定不会太理想，用于出租应该很划算，像江宁将军路的一套商业房，现在的月租金是7000元，一年就是8万多，如果在市区，月租收入将更加可观，“而本身商业房的价值也在涨，租金就是额外的收入”。

　　快报记者 尹晓波