《物权法》出台后，民宅到底能不能经商？据了解，为了与《物权法》相适应，北京准备将“民宅禁商”的规定从《北京市房屋租赁管理办法》草案中删除。而在南京，目前对“住改商”基本上还是开放的。业内人士认为，其实在今年10月1日起施行的《物权法》中，对民用住宅经商问题“并没有说清楚”，由此将会引发住宅能否改商用、如何改商用的一场争议。

　　■具体条款

　　《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　“民宅经商”图的是便宜

　　“现在每个月的物业费只要1元/平方米，而旁边的商业写字楼每月要3元/平方米。”在福建路某高层住宅18楼租了一套房子用于办公的刘先生说，一个月就可以省掉400多元物业费。

　　和刘先生一样，王先生在新街口华荣大厦租了一处150平方米的商住性质办公场所，和周边几个同等“房龄”写字楼的物业管理费一样，每月收4元/平方米。“因为是商住性质，房主开出的租金不贵，每月只要3000多元”。他说，像丹凤街的恒基中心写字楼，同楼层同面积的月租金要5000元以上，地势也没有新街口好。

　　南京天晟物业公司总经理童伟祖说，住宅改商用，租金便宜是一个原因，而一些家政服务、小餐馆和房产中介，根本不需要到“豪华”的写字楼去办公，在小区里是最合适的。这些都导致了“民宅经商”不断出现。

　　商住就是“可商可住”

　　“住宅频频转为商用，肯定和住宅小区的地势有关。”南京墨子不动产总经理王小军认为，现在新街口附近，除了商茂、金鹰、德基等为数不多的几幢纯写字楼外，其他诸如东方名苑、天安国际、华荣大厦等都是商住楼，其原因“就是因为办公楼售价卖不过住宅才大量转为商住的”，既然是商住，说明“可商可住”，《物权法》也管不了。

　　王小军说，像大洋百货楼上的天安国际大厦，之前立项是办公、商用，后来住宅房价上涨，改为15楼（含）以下办公、15楼以上住宅，现在15楼以上的住宅基本上也出租办公用了，导致一些商住混合楼陷入“楼层高、租金低”的怪圈。

　　童伟祖说，“住宅改商”容易带来一些问题，一楼住户破墙开店带来的环境卫生等问题，物业常常成了管理不力的“冤大头”。

　　南京没有规定“民宅禁商”

　　南京有没有可能“禁止公司在民宅中注册”呢？“只要不是生产、加工类的公司，在住宅里办公都可以领取营业执照。”南京市工商局相关人士表示，现在南京“没有规定不可以使用住宅作为商用”，但涉及到餐饮、娱乐等特殊经营的，需要符合环保、消防等部门的规定，符合了规定，工商部门就会发营业执照。对于《物权法》的相关规定，那要等到正式实施后才有说法。

　　根据《南京市物业管理办法》第二十九条规定：“物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：（一）擅自拆改房屋承重结构和改变房屋用途；……”

　　从这个规定来说，住宅不能改变用途成为商用。不过，南京市房产局有关人士表示，这个事也不是房产部门一家说了算的，房产部门也没有执法权。这次国家《物权法》规定住改商从应当经有利害关系的业主同意，怎么个同意法？怎么管理“民宅经商”？似乎都还缺乏法律依据。

　　■专家观点

　　受害业主

　　可去法院起诉

　　“禁不禁？怎么禁？《物权法》没有说清楚。”东南大学物业管理研究所所长黄安永分析说，《物权法》对“民宅经商”规定了两个条件：一是“不得违反法律、法规以及管理规约”，二是“应当经有利害关系的业主同意”。这些需要有相应的司法解释条款出台，否则遍地开花的“住改商”问题依然是个“悬案”。他说，在司法解释出台之前，从民法延伸出来的一个处理办法就是：10月1日以后，业主受到“住改商”侵害的，受害的业主可以到法院起诉。

　　南京熙典律师事务所主任律师罗利军认为，“民宅经商”存在两个层面。一个就是在10月1日之前领取工商执照的“民宅经商”公司，已经造成事实，这时即使有利害关系的业主不同意了，那工商部门是不是可以吊销执照呢？另外，怎么征求有利害关系业主的意见？比方说，某小区住户开了麻将馆，按照相邻权的征求意见，一般只要征求上、下、左、右4户业主的意见，4户同意了，这时，住在其他单元的业主认为，外来人员每天进出小区，导致不安全，那这时的利害关系又该怎么界定？

　　快报记者 尹晓波