近年来，房屋租赁市场中因“转租”引发的纠纷层出不穷。日前，昆山市人民法院审理了一起房屋租赁案件，法官准确界定“转租”概念，说明“转租”和“承租人变更”的区别，驳回了房东的诉请，维护了租客的利益。

2021年3月底，房东老李将房子出租给小张。2021年7月底，小张向老李发送微信：“给您转房租，查收一下，稍后有人加您，以后他付房租。”老李回复“OK”并于当日和后承租人小吴加了联系方式。

2021年8月起，小吴按月向房东老李支付租金，支付至2022年4月，5月起再未支付房租。2022年8月，老李与小吴商议后，再次将该房屋转租给他人，租期自2022年8月开始。商议当天，老李向小吴索要欠付租金，未得回复。

于是，老李将前承租人小张诉至法院，要求小张支付欠付的3个月租金及违约金。小张接到法院的开庭通知很纳闷，明明房子已经“转租”给小吴，后续也是小吴在实际使用租赁房屋，老李怎么还问自己要房租？

庭审中，双方各执一词。老李认为：“小张将房屋‘转租’给小吴，我和小张的租赁合同不变，小张和小吴再单独形成租赁合同，小张成了‘二房东’或‘转租人’。”因此小张应对小吴的违约承担责任。小张则认为：“转租是小吴与房东老李形成租赁关系，我与老李不再存在租赁关系，老李应向小吴要求支付房租。”

法院经审理认为，本案的关键问题在于明确原被告双方沟通过程中对“转租”的定义。房东老李主张的“转租”依据为民法典第七百一十七条规定的“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。而小张主张的“转租”实际为承租人发生变更，租赁权利义务转让给后承租人，依据为民法典第五百五十五条规定的“承租人经出租人同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。

本案中，小吴实际替代小张成为承租人，虽然沟通中使用“转租”一词，但该陈述应理解为原、被告协商一致变更承租人，实际上是对租赁权利义务的转让。因此，老李要求前承租人小张再支付房租并无依据，最终，法院判决驳回老李的诉请。

现代快报/现代+记者 徐晓安

法官说法

房屋租赁过程中，人们经常使用“转租”一词，但实际上往往混淆了“承租人的变更”与法律意义上的“转租”两种不同概念。

转租，是指承租人在承租租赁物后，作为出租人再将租赁物的部分或者全部再出租的行为，承租人与次承租人之间形成新的租赁合同关系。此时承租人并未从租赁关系中退出，承租人仍受到其与出租人签订的租赁合同的约束。

承租人的变更，指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，前承租人退出原租赁关系，后承租人直接替代前承租人与出租人建立租赁关系。该转让并非仅是合同债权的转让，还包括了支付租金等合同义务在内的一种法律地位的转让。其实质上是前承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给后承租人，由后承租人取代前承租人的地位成为租赁合同的主体继而履行房屋租赁合同的行为。