最近，有市民经过南京新街口淮海路和金銮巷交界处，发现陪伴南京人20多年的扬子大厦“变脸”了，外观设计感十足，时尚多了。在上世纪八九十年代的南京，一批批楼宇、大厦拔地而起，但随着时代的发展，这些楼宇外观陈旧，内部业态混杂。在城市更新大背景下，南京一些低效楼宇开始“腾笼换鸟”，颜值飙升的同时，内部功能、业态也都升级了，焕发新的活力。

  见习记者 杨晓冬

  现代快报+/ZAKER南京记者 赵丹丹

  探访

  扬子大厦 20多岁老楼“重返青春”

  在商业繁华的新街口，“重返青春”的扬子大厦白色墙体、蓝色玻璃，让人眼前一亮。如今，扬子大厦四周防护的绿色密目网已撤掉，施工工人正在清洗外立面。走进其中，大厦内部做了整体的精装修，变得亮堂、整洁、大气。

  扬子大厦建于1994年，总建筑面积约2.7万平方米，高103.9米，分为地上28层和地下2层。2019年7月，扬子大厦开始实施载体更新，今年9月底将完工，通过“有机更新”的形式，内外同时进行了深度改造，打造成为示范样板项目，提升新街口“颜值”。

  为顺利实现整体改造，南京壹城集团通过收购、租赁、置换等方式，将分散产权进行集中归拢，方便大厦整体进一步更新改造。除此之外，扬子大厦新增景观亮化、监控、弱电等配套设施，楼宇也更加智能化，实现“颜值”与功能双双提升。“我们在保持原建筑总平面、功能、规模不变的前提下，对扬子大厦进行了外部整治、室内改造、设备设施更新、消防改造等工作，最终会精装交付办公空间。”壹城集团产业招商负责人郭文轩介绍，改造前的扬子大厦外立面老旧、设施老旧严重，内部品质较差，办公、居住、小商业等业态五花八门，很多产权人还会自行隔断后对外出租，每层商户店铺杂乱零散。“如今我们对室内户型进行了分割，可以随心组合，以便满足不同客户的需求。”郭文轩说。

  升级改造后的扬子大厦依托新街口商圈，围绕金融业、高端商务商贸业的战略定位，打造总部企业办公集聚楼宇。目前大厦已签约了8家企业。

  南京商厦 35岁商场将旧貌换新颜

  中央门35岁的老牌商场——南京商厦曾是南京人一度爱逛的商场之一。它曾经也创造了很多“第一”，1986年12月28日，南京商厦开门迎客，是全市第一家推出迎宾制服务的商场、第一家拥有自动扶梯的商场、第一家实行会员制的商场。但是35年，商场样子老旧，业态传统，渐渐被大家遗忘。今年，南京商厦迎来了历年来最大一次改造。

  记者在现场看到，如今商厦外立面改造已到了收尾阶段，咖啡色和金色搭配的外立面，看上去简约、大气。外立面还新增了裸眼3D屏，目前正处于测试阶段，中秋节时将会和大家正式见面。

  南京商厦营销业务部部长王树荣介绍，2020年7月，南京商厦内部进行了会场大规模改造，除了对结构、环境进行了调整，在品牌业态方面也迎来了变化。除传统百货范畴外，商厦加大电子品牌、量贩铺等引进，加速推动体验类业态落地；增加餐饮规模、引进餐饮品牌，加快高端化妆品引进步伐，让南京商厦从传统百货到购物中心的转型。“9月16日，南京商厦就要崭新亮相了。”王树荣告诉记者。

  体育大厦 打造体育科技创新中心

  位于秦淮区公园路42号的体育大厦，于1995年南京举办第三届城运会期间建设，1999年建成，主楼有26层高。这栋楼原本是作为运动员宿舍使用，后长期作为办公出租使用，是见证了南京体育事业、体育产业发展的地标性建筑。

  运营20多年，体育大厦内外设施趋于陈旧，原有高层电梯仅有2部，已无法满足现代办公的需求。2020年，南京体育产业集团为了盘活存量资产，对大厦进行了重新包装定位。经过一年多的改造，如今大厦已经旧貌换新颜，白色的楼体上，蓝、绿色的线条交织，动感十足。大厦原来挂了满墙的空调外机，现在逐层统一安装了暖通系统。在外墙增加了防火保温层，更加节能环保。内部拆除了阻碍采光的非承重隔断，改为更为通透的玻璃隔断，使得原先昏暗狭隘的内部环境变得明亮通透。

  南京体育产业集团副总经理王鹏介绍，围绕城市更新和产业升级，对体育大厦进行室内外装修改造，在功能规划中融合了体育科技办公、体育产业孵化、运动健康配套服务等多种业态，未来将把该项目打造成南京体育科技创新中心和创新产业孵化中心。

  专家观点

  老楼宇更新改造

  颜值和内涵都要有

  老旧楼宇更新是城市更新行动中一个重要组成部分。江苏省规划设计集团城市更新院副院长王海勇认为，现在多数楼宇更新，做得比较多的是外立面的整治更新，内部的装饰，安全加固以及老建筑绿色技术的应用、智慧化改造等方面。

  “大部分还是停留在风貌形象、基本安全上，这都属于楼宇更新比较基本的工作。”王海勇表示，除了这些基本更新要素外，应该更大范围推动老旧楼宇所在单元的更新，带动建筑附属空间、公共空间以及建筑周边交通条件的改善，比如周边地区的绿化改造、城市小品、广告设施、夜景照明，统筹起来一起研究，达到成片单元更新改造的目的。

  此外，他认为楼宇更新更要注重楼宇内在的发展，赋予老旧楼宇创新的功能，多元的业态，满足人的休闲、服务需求，让楼宇更具活力。同时，楼宇更新也需要与周边产业发展相融合。

  他也建议，政府在政策上对城市更新给予更多的资金支持，比如有一些税收优惠政策等。

  王海勇坦言，城市更新也有很多痛点、难点，比如资金筹措难的问题；技术问题，一些建于上世纪八九十年代的老旧楼宇，设计、结构信息不完整。此外，还有产权、持续运营等诸多问题。

  王海勇表示，现在不少城市已经制定了城市更新条例，比如《上海市城市更新条例》9月1日起已正式施行。他建议，江苏的城市应制定城市更新的专项规划，同时谋划城市更新立法，确定更新实施路径和模式，解决城市更新工作中的痛点难点堵点问题。