2016年下半年，随着全国房地产市场掀起调控大潮，限购、限贷、限价、限售的“四限”新政将住宅市场严格控制住，一部分投资人群的转移使得公寓市场呈现出明显的上升趋势。随着调控的逐渐深入，楼市渐趋平稳，今年以来，公寓市场分化越来越明显，部分板块风光不再。

  现代快报/ZAKER南京见习记者 纪彦君

  同板块不同“命” 南京公寓两极分化趋势明显

  根据南京网上房地产数据统计，2015年，南京全年累计卖出公寓50亿；2016年，公寓销售额达到124亿，同比翻了一番。2017年3月，随着全国商办政策加码，南京也出台新规，明确要求酒店式公寓的层高限制从4.8米降至3.6米，挑高型产品也因此再“火”一把，包括万科星荟、云树公馆、宝隆时代广场、星悦城在内的城南、江北诸多板块纷纷推出4.8米挑高公寓，其中上下相对独立的双钥匙产品更是一夜之间红遍南京城，全年公寓累计销售额达到213亿元。

  今年以来，南京公寓两极分化的趋势愈发明显，有楼盘半年内清盘，也有楼盘自去年领取全部销许仅卖出五成。据记者统计，当下，南京主城各大板块均有公寓在售，主要分布在城南、江宁及江北三大板块，城中、河西板块则相对较少，且价格基本突破3万/㎡，直逼住宅售价，因而销售状况也不如其他三大主力出货板块。

  以江北为例，地处地铁三号线星火路站旁的龙湖北宸星座，开盘仅半年时间就已清盘，从南京网上房地产数据来看，入网的1674套公寓中，目前成交1408套，认购266套，可售0套。相比龙湖北宸星座令人瞩目的销售成绩，浦口板块的宝隆时代广场，显然要逊色得多。网上房地产数据显示，项目已于去年领取全部楼栋销许，入网2599套，目前可售房源1435套，实际去化率55%，仅超过总房源的一半左右。

  再看江宁板块，作为住宅供货大户，板块内在售公寓盘屈指可数，仅正方新城绿地理想城和方山大学城中粮悦天地两大项目在售。截至目前，中粮悦天地卖出约五成，绿地理想城卖出近九成，同样冷热不均。

  租金最高超过1万/月 南部新城成南京公寓领头兵

  三大板块中，城南的南部新城板块由于住宅房源稀缺，40年产权的公寓产品占据大半市场。均价2.2万-3万元/㎡不等的小户型公寓，总价150万以内即可拿下，获得了不少现阶段资金短缺的自住型购房者和投资客青睐。据统计，目前区域内有包括万科星荟、证大喜马拉雅、云树公馆、MIX悦享家、复地宴南都等在内的多家公寓盘在售，周边南京南站区位利好的加持，更是让不少投资客看到未来发展前景，各大项目的整体去化情况也排在三大板块前列。

  作为不限购不限贷的投资属性产品，公寓的自住客群还是相对较少，特别是在拥有交通和人流优势的南部新城，更是以投资客为主。以证大喜马拉雅为例，根据记者现场了解，租金为3500-10000元/月不等。其中，40-60㎡的精装户型租金为4500-6500元/月，80-100㎡的平层户型租金为7800-8500元/月，挑高户型租金则为10000元/月以上。58同城、赶集网、安居客等网站数据也显示如此。不过，南站附近的一家中介告诉记者，最好出租的是小户型单室套，客群主要来自软件谷和在南站附近上班的年轻人，租金回报率相对较高。

  另外，双钥匙产品由于上下可独立出租，也受到不少投资者的青睐。在万科星荟前期已交付的公寓发现，有不少业主直接买下一整层并交给托管公司，装修成连锁酒店形式，以短租模式或日租房进行出租。

  市场良莠不齐 买房人主要看重地段

  对于各板块销售呈现差异化的情况，一位市场人士表示，公寓市场良莠不齐，一个产品卖得好不好，与它的产品质量、租金、品牌、物业、地段、价格等多种因素有关。

  实际上，公寓的购买力主要集中在两类人群：一类是自住型，因买不到住宅而转投公寓或现阶段资金紧缺的购房者，另一类则是想要进行不动产投资却“被限购”的人群。这两类购房者最看重的还是公寓产品的地段，“南部新城占据亚洲第一大高铁站的红利，交通发展迅速，这里的公寓既容易出租，租金回报率也更高，自然受到欢迎。”有买房人表示。

  除此之外，一位中介人士告诉记者，地铁口的公寓相对距离较远的项目更受欢迎，这也可以在一定程度上解释江北板块去化差异化的现象。