总价47.6亿元拿下的地块，楼面地价就达到22353元/㎡，销许均价却只有25884元/㎡，可以说是亏本甩卖。但是，这样的价格消费者还不领情。9月12日，南京这家名为京奥港未来墅的楼盘开始进行客户登记，现代快报记者在现场了解到，当日上午半天，登记人数刚刚破百。与此前不少项目千人排队的局面相比，这里的现场较为冷清。

  现代快报/ZAKER南京记者 费婕 文/摄

  置业顾问比看房人还多

  中午11:30，现代快报记者来到位于南京江宁麒麟新城的京奥港未来墅现场，门口设置的排队区域只剩工作人员。保安告诉记者，上午这里排了不少人。

  记者发现，开发商的准备措施非常充分，不仅现场提供水和汉堡，还配备了专门的环保厕所。

  进入售楼中心，现场的置业顾问比看房人还多，一个置业顾问告诉记者，上午的登记已经接近尾声，记者问大概登记了多少人，她说大约不到200人。因为临近中午，现代快报记者在现场看到，陆陆续续有看房人过来看房做登记，但当天所有样板间已经全部关闭不能看。

  房价3.8万元才能保本

  据记者了解，2016年4月，北京嘉诚以总价47.6亿元拿下麒麟新城地块，楼面地价22353元/㎡，溢价率达到163%。京奥港未来墅9月11日新领两栋楼的销许，共156套毛坯房源，面积107㎡、131㎡、141㎡，销许均价25884元/㎡，仅比2.2万的楼面价高出三四千。

  按照房地产业界的普遍测算方法，房价一般是地价的1.5至2倍才能盈利。如此来算，京奥港未来墅的售价应该要达到33484元/㎡至44646元/㎡，卖3.8万刚刚保本。而现在不到2.6万元的售价显然是亏本在卖房。

  107m2、131m2才做两房

  现代快报记者在现场看到，107和131平米均为两房，141平米才是三房。置业顾问解释说，两房的客厅开间达到7米到7.2米，实际上是可以隔出第三个房间的。为何会在房价成本这么高的情况下设计出如此尴尬的户型？他坦言，因为楼面价较高，项目之前的定位是高端改善楼盘，但在报物价的时候精装修部分被驳回，才有了现在的低价和尴尬的定位。记者了解到，107平米和131平米两房仅本次开盘推出，且各50套，未来都是140-300平米的大户型，价格不可能再这么低。

  即便如此，京奥港未来墅目前的均价虽低到2.6万元，但比同一区域的二手房仍然高出至少3000元/平米。现代快报记者在现场看到，一街之隔就是已经交付的中海国际社区，周边中介报出的二手房源的价格为2.2万-2.3万左右，与京奥港地价相当。

  京奥港未来墅9月13日下午6点将截止登记，158套房源的中签比例是高是低，现代快报将持续关注。