多年前二十多万买的安置房，现在可以办不动产证了，但房价也涨到了上百万。于是，有卖家提出加价要求，甚至不惜毁约。近期，此类纠纷大量发生。8月24日，现代快报“有请律师”走进社区，来到南京江宁秣陵街道家园社区开展现场咨询活动。由于该社区有不少都是拆迁安置户，遇到此类纠纷的也不少。律师表示，目前法院已经有了相关判例，对于此类纠纷有了明确的界定。首先，当年签订的房屋买卖合约有效，卖方应该履行合约，配合买方办理房屋不动产证，如果一定要毁约，那么违约金的计算则会按照现在的房价，而非合约缔结时的房价。
现代快报/ZAKER南京记者 陶维洲 刘遥
9年前买安置房，如今卖方不加钱不过户
8月24日一早，南京市民李先生便来到了位于家园社区居委会的“有请律师”咨询活动现场。“我9年前买了一套拆迁安置房，现在好不容易可以办理不动产证了，可卖方不认账了，让我加钱，不然就要把房子转卖给别人。”李先生说出了自己的烦恼。
原来，2008年，李先生在朋友介绍下购买了一套安置房，当时就付清了21万买房款，并签订了合同。时至今日，当地的房价已经翻了几倍。最近，李先生得知房子可以办理不动产证了，便找到卖方要求办理过户。没想到，卖方突然不愿配合，要求李先生必须加钱，不然就要把房子转手卖给他人。已经在该房里居住了好几年的李先生既不愿意退房，也不想再多付钱，可他又怕事情如果拖太久，卖方真把房子卖给别人，因为毕竟现在房屋产权证还是对方的名字。
在当天的咨询现场，有不少咨询者都遇到了类似问题。还有一位吴女士则告诉律师，当年的房子是45万元买的，现在已经涨到了100多万元，当年签订的合约中约定违约款为房价的30%。“现在卖家要我再加40万，否则宁愿退我房款，赔我违约金，也不愿配合过户。”吴女士说。
律师：卖家不履约，违约金按现在房价算
面对市民的担忧，当天提供现场咨询的江苏钟山明镜律师事务所律师团队表示，不用过于担心，现在法院对于此类纠纷的审理已经有了明确的态度，当年签订的购房合同有效，卖方应该履行。而如果卖方违约的话，违约金可不是按照当年的房价来算，而是按照现在的市场价。
江苏钟山明镜律师事务所吴儒风律师介绍，此前他们律师事务所代理了一起类似案件，当事人购买拆迁安置房后面临卖方不配合过户，要求加价。江宁法院审理后明确，当年的购房合同有效，卖方应当履行合同，配合过户，如果卖方违约，则需承担违约责任。“虽然当时双方约定的违约责任为购房款的30%，但法院认为，应该以买家的实际损失来计算违约金，也就是说，要按照现在的房屋评估价计算。”吴儒风说，虽然这一案件最终以双方当事人达成调解协议终结，但对类似案件有了示范。
所以，对于李先生的烦恼，江苏钟山明镜律师事务所杨娅律师给他支招，以先与对方协商，如果协商不成则需尽快起诉，申请保全。虽然合同内容简单，也没有关于违约的约定，但是合同真实有效，胜算仍然很大。即便房东私自将房子转卖他人，法院在审理的过程中，也会以市场价格估算出李先生的损失。如若胜诉，会让原房东支付合理赔偿。
在当天的咨询活动现场，市民刘先生也是一名安置房购房者，他也对即将面临的办不动产证过户有一定担忧。不过，律师查看其当年和卖方签订的合同发现，刘先生是个有心人。当年签订合同时，刘先生找律师做了见证，违约责任为办理产证时房价的30%。依据这份合同，卖家如果想毁约，将承担高昂的违约责任。
“除了详细约定违约责任，还要注意由谁缴纳税费。”吴儒风告诉记者，由于房价的巨大变迁，在办理房产过户时会产生巨额的税费，如果在多年前购买安置房时没有明确约定，就容易产生纠纷。另外，在购买安置房时，还要弄清该房产究竟属于谁，如果是夫妻共有，则一定要让夫妻双方共同在卖房合同上签字。“现在也出现了有人以夫妻另一方不知情为由毁约的，但高额的违约金是跑不掉的。”吴儒风说。
律师周日见
每周日，现代快报“有请律师”都会举办现场咨询活动，有任何法律问题，都可前来咨询，欢迎报名。
时间：9月3日上午9:30-11:30
地点：南京市洪武北路55号置地广场8楼会议室
报名方式：拨打96060热线报名，或在“有请律师”微信平台留言，在对话框中输入“报名+联系方式”即可。
交通小贴士：公交2路、26路、30路、46路青石街站下；地铁1号线、2号线新街口站下，从7号出口出。
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