“开发商要改规划，将多层要改成高层。这对我们购买了旁边楼栋的业主来说，遮挡影响会很大，而且要不是有业主在规划局上看到了批前公示后互相告知，我根本不知道。”江宁万裕龙庭水岸的一位业主向记者投诉道。近期，江宁规划局上挂出的一则《关于“万裕·龙庭水岸家园四期规划调整方案”规划方案批前公示》，让一些万裕龙庭水岸业主备感不安。

  现代快报记者 杨晔 赵雪 文/摄

  关于“万裕龙庭水岸家园四期规划调整方案”规划方案批前公示 图片来自江宁规划局网站

  四期住宅多层变高层 周边业主采光、视野受影响

  李先生（化名）为万裕龙庭水岸36栋的业主，他告诉记者，在当初买房时，通过置业顾问介绍了解到36号楼栋东边规划为多层房源，无遮挡、采光好，还可以看到湖景。“不过，2015年12月底，有业主在规划局网站上看到东侧的多层要改成高层的批前公示。突然听说这样的消息，业主们都感到很气愤。”

  《关于“万裕·龙庭水岸家园四期规划调整方案”规划方案批前公示》中提到，“现项目单位拟将西岸尚未许可的4栋多层住宅（18#—21#楼）调整为一栋多层住宅（18栋）、一栋高层住宅（19栋）、一栋低层配电房（20栋），并扩大地下车库范围。”

  “其实，万裕龙庭水岸不只这一次更改过规划。在2012年开发商也对龙庭水岸家园二期32栋及35—37栋住宅的规划也进行过调整。”对于龙庭水岸一再调整规划，李先生表示不能理解，“规划更改肯定会涉及小区的容积率、人口密度等很多条件的变更，对于业主的利益有很大的影响。难道开发商改规划不用征求业主的同意吗，35栋和36栋的不少业主已经向江宁规划局反映了对于此次更改方案的不满，但是目前还没有收到回复。”

  改规划是考虑到用足容积率

  对于此次规划方案的调整，万裕龙庭水岸的营销负责人解释道，“项目是2007年拿地做的规划，这么多年来，几百亩的项目开发，肯定会有一些规划调整。此次四期规划调整，将之前规划的联排改为多层和高层，是考虑到能充分用足项目的容积率。”

  江宁规划局的工作人员表示，在他们接受到的规划申请中，开发商一般改规划是出于市场行情的变化，调整户型、产品等以便促进销售。

  “项目一般都是在拿地之处便报了规划方案，但这些方案都是没有经过市场检验的。所以在后期销售中，随着市场行情的变化，开发商会根据市场的变化去调整规划方案，为自己的项目赢取更多的利润。”一位负责项目前期工作的专业人士也分析道。

  开发商更改规划是否符合规定？

  规划局：调整方案合规，但收到40多份业主来信

  针对万裕龙庭水岸多层改高层规划更改一事，江宁规划局的工作人员解释道，“尚未建设的土地，开发商作为土地使用权人，可以根据需求来申报规划调整，开发商需要根据程序进行报批。规划局收到申请后会最先审核开发商的规划调整，是否符合《江苏省城乡规划条例》等规范，包括一些规划指标，间距、配套、日照等。如果满足现有规范，便可以开始批前公示的流程。”

  “业主担心的容积率提高，开发商的更改是否合规，都可以咨询我们。就目前万裕龙庭水岸这次更改方案来看，开发商调整后的方案，容积率没有突破原有土地性质中容积率的临界值。其他各项经济技术指标，我们也已审核后，是符合规划条件的。”

  “目前万裕龙庭水岸15天的公示期已经结束，我们也收到了40多份业主的来信。”江宁规划局工作人员告诉记者，在批前公示期间，规划局会收集民众意见，在公示期间，规划局主要负责收集民意并整理，不给予回复。在公示期15天结束后，规划局会根据收到的意见，着重考虑业主的意见，最后会通过形式协调会、信访书面答复意见等方式给予业主沟通与答复。”

  规划更改是否该让业主充分知情？

  规划局：尚无规定开发商须一一告知业主

  “一般规划更改的批前公示，我们会在规划局网站及指定媒体上刊登。同时，也会要求开发商在小区主要出入口公示。”江宁规划局的工作人员解释。

  而对于尚未交付的万裕龙庭水岸业主而言，这样的告知方式并不能让他们充分知情。“即使开发商在小区门口公示了，小区尚未交付，谁会踩准时间去看公示呢。”小区业主表示。

  江宁规划局的工作人员告诉记者，规划变更前的批前公示的目的就是为了征集民众反馈意见，但对于开发商是否该一一告知业主南京并没有明确要求。

  南京市规划局的相关负责人也表示，对于从多层变高层这样的变更，审批部门会重点参考相邻住宅业主的意见。但规定尚未细到多少业主同意或不同意，通过人数占比去决定审批结果。

  规划变更前须征得2/3的业主同意

  而针对开发商单方面提出规划更改，公示不到位而导致的纠纷，广州市与东莞市曾经出台过相应规定。《广州市城乡规划条例(草案)》中规定，房地产项目欲改规划，须先暂停预(销)售，取得利害关系人和建设项目抵押权人的书面同意才行。若对给利害关系人合法权益造成损失的，还须给予补偿。

  东莞市住房和城乡规划局则在2014年年底出台了《已销售房地产项目申请变更前期操作细则（暂行）》，要求今后已售的房地产项目，如果要在规划上申请变更的，必须取得不少于2/3的受变更影响业主的签名同意，规划局才会审批。同时，还对变更公示位置、时间等做了详细规定。