近期的一波领销许潮中，城中豪宅再次引起关注，“南京最贵公寓”悄然诞生，城中豪宅长江会以5.5万元/平方米的毛坯价摘得桂冠。另外，金基尚书里也成功杀进4字头领域，该盘不久后推出的精装房，价格也是直逼5字头！房价如此高昂，是市场行情向好，还是城中板块崛起正当时？记者在随后的调查中发现，虽是高价聚集地，但城中板块凸显“高处不胜寒”。

  现代快报记者 戚海芳

  房价：最高单价5.5万/平方米

  作为房价的“金字塔尖”一族，城中的房价非一般人触手可及，而能够摸得到的人似乎更愿意在河西置大平层，甚至是远郊别墅。不过这并不影响城中房价的持续走高。

  在采访中，记者调查的楼盘既涵盖65年产权的公寓产品，如斯亚财富中心、菲呢克斯国际公寓、苏宁电器广场；也包括一些40年产权的商业性质产品，如长江会、中城国际广场酒店式公寓；还有一些住宅性质的产品，包括雅居乐长乐渡、羲和、中城国际广场住宅等。其中，除中城国际广场、菲呢克斯国际公寓等楼盘中的部分房源售价低于3万元/平方米，主力售价均在3万元/平方米以上。长江会以5.5万元/平方米的毛坯价领衔，其次是金基尚书里挑高精装公寓的4.8万元/平方米，羲和精装住宅产品4.7万元/平方米，苏宁电器广场与斯亚财富中心65年产权公寓3.9万元/平方米。老门东明清风别墅雅居乐长乐渡，均价也在4字头，别墅总价均在2000万元以上/套。

  城中板块地段堪称绝版，这也正是“金字塔尖”一族产生的由来。在房价争相创新高的同时，城中豪宅的销量如何？

  成交：少数“特色”楼盘一骑绝尘

  据相关统计数据，2012年城中板块的成交数据为1553套；在最为火爆的2013年，2136套成交创造高点。如今，截至4月17日，记者在南京市网上房地产看到，城中板块的成交套数仅为412套，且库存再次回升到了2748套的高位。

  具体到各个楼盘的成交，数据同样不容乐观。4月11日开盘的一个精装挑高公寓项目，网上房地产显示，191套房源认购53套。且城中多数在售房源并非今年推出，而是近一两年持续在售。以鼓楼地铁站附近的一家精装豪宅为例，目前在售房源还是2009年底推出的，170多套房源仅售出83套。秦淮区一家国际公寓，设计出色，产品精致，但2011年底推出的227套房源也仅售出43套，在与市场的博弈下，该盘精装价更是一路下调。

  地段再好，也未必热销。在售65年产权5.3米挑高办公房中山路99号，位于城市核心，单价32000元/平方米起，235套房源售出101套，虽不至于难看，但与热销无缘。

  城中豪宅就一定卖得差吗？2013年5月，位于鼓楼五台山的金鼎湾今朝天下，162套房源“还没开始就已经结束”，该盘毛坯价达到了3.4万元/平方米，户型为180-230平米四房，总价最低也要600多万。但因为是拉萨路小学小区房，一开盘便被抢购一空。此外，明清风格的城中别墅雅居乐长乐渡，总价虽超过2000万元/套，但因其项目所在的老门东地域与文化属性，在别墅销售中也取得了很好的成绩。

  观点

  打铁还需自身硬

  城中豪宅的地段优势毋庸赘言，集中的商圈与交通优势更是一般的楼市板块所难以匹敌，即使跟河西板块相比，城中的优势也十分明显。然而，城中板块市场却冷热不均，为何？

  究其主因，还在于地段与开发商自身的缺陷上。在南京林业大学社会学系主任、副教授孟祥远看来，城中的开发商显然比买房人更清楚城中的核心地段价值，再加上周边可竞争、对比的楼盘少，因此在定价上十分自由，高价比比皆是。

  在孟祥远看来，城中豪宅有几个特点：地块都比较小，在规划上局限性非常大；多是中小开发商开发，难比河西的品牌效应，在产品、定位上没有找到自己明确的位置，很多楼盘盲目定高价，在销售过程中楼盘价值很难兑现；体量小，开发商物业、车位等细节方面不够重视，改善客的改善性需求满足不了；很多产品不是住宅，竞争错位，但市场需求量不大。

  由此，城中豪宅的命运可想而知，站在金字塔尖，“高处不胜寒”。对于即将上市的高价盘来说，考验仍将持续。