“低廉”的销售均价、“售后返租”10年获80%收益、中山陵风景区绝版资源……看起来诱人的条件实际上蕴藏着巨大的不稳定因素。记者深入调查后发现，不管是对于那些曾经买下30年使用权的购房人，还是未来想要进驻森林摩尔商业街区租赁商铺的人们来说，都存在很大风险。

  真相1 买房3年内没有收益

  以吴先生购买的临街商铺为例，全款97折后总价为121.25万元，售后返租的前3年每年回报购房人7%，买房时直接抵充房款。在看似降低的总价背后，购房人一次性付清全款为开发商提供了大量的现金流。而投资回报的抵充则意味着在拿到房子后由开发商运营的前三年内，购房人实际上无法从开发商手中获得任何的直接收益。

  真相2 10年收不回本金

  南京并不乏“售后返租”先例，但大多年收益在6%左右，且大多数项目出售的是产权，而森林摩尔商业街区出售的却只是30年的使用权。一位业内人士一针见血地指出：“没有产权何来投资回报？不过是将购房人付出的房款分10年慢慢返还，甚至10年都不能还清。”

  真相3 借运营之名空手套钱

  森林摩尔的开发公司是赛博机构，与经营公司同属一个老板，这一点置业顾问已亲口承认。业内人士指出，出售使用权本无可厚非，但是开发商和运营商同为一家公司，就涉嫌非法集资，“与银行借贷相比，开发商不仅不用支付利息，连购房人的本金都不需要完全归还。”

  真相4 商铺是否合规存疑

  森林摩尔街区的土地使用权属于南京钟山风景区建设发展有限公司，而北京赛博机构通过公开招标拿到了该项目30年的经营权。同时，森林摩尔商业街区的性质与“钟灵街地块旅游景区配套服务设施”项目规划是否相符，有待商榷。律师认为，如果购房人仅仅是与赛博机构签合同，而没有与产权方同时签约，后期可能就商铺的处置权存在争议。