昨天上午，不少读者拨打现代快报3·15维权访谈热线，咨询房产买卖和租赁时遇到的相关问题。来自江苏法德永衡律师事务所的房产纠纷方面的专职律师刘文钊，和来自林升不动产的资深房产经纪张庆山，对读者的问题进行了解答，就房屋买卖和租赁时如何维护自己的权益，避免产生纠纷回答了读者提问，并做了提醒。现代快报记者 张瑜 李绍富

  贷款下不来，房东不想卖了

  昨天，不少读者反映，在房屋买卖时，因银行贷款一直不放款，导致卖房一方迟迟拿不到钱，交易无法完成。而在这期间，房子价格又上升了，房东就以房款太长时间没拿到，不想卖房子了。

  读者刘师傅不久前的买房遭遇就很典型。他通过中介看上了一套价值100万的二手房。在房东的配合下，刘师傅很快就向申请贷款的银行提交了贷款的资料，等待贷款批下来。

  从去年年底开始，银行贷款收紧，刘师傅的贷款一直没下来。一等就是3个多月，这期间房价上涨了不少。房东催了多次后，贷款仍没下来。正当刘师傅着急时，房东提出不卖了，理由是，他是想卖掉这套房子后，在同小区换一套大点的，现在因迟迟拿不到剩余房款，延误了他买房，房价上涨后，他买房的成本增加了。

  首付超50%需履行合同

  对此，江苏法德永衡律师事务所的刘文钊律师表示，如果仅仅是因为宏观经济政策，导致银行贷款下不来，而这期间，买卖房屋的双方都没有违约情况，就要根据首付款的比例，来确定双方是否继续履行合同。刘文钊称，首付款超过50%的，双方应该协商，继续履行合同。如果首付款没超过50%，房东就有权提出不卖房子了。

  刘文钊称，根据他代理的一些案例来看，如果等待下款的时间太长，而房价又上涨了不少的，无论是房东该继续履行合同，还是有权提出不卖的，双方应协商给予对方一定补偿。刘文钊建议，在签订合同时，可明确约定因双方都不可控制的原因，造成房款无法及时支付如何处理。同时还要约定，这期间房屋价格的变化带来的收益或损失如何分担。

  “二房东”转租，租客受骗

  同时，在昨天的来电咨询中，不少人反映，他们在租房时，并非直接从房主手里承租，而是从二房东那里租房的。不少骗子就谎称是二房东，利用房产证复印件骗取租客的房租和押金。

  中介提醒

  租客要看房东的转租许可

  林升不动产资深房产经纪张庆山提醒，租房时，一定要看清二房东与房主的关系，和与房主签的合同，注意租房期限是到什么时间。“尤其是要看房主有没有同意转租，如果房主同意会有相关声明。”他说，至少二房东的合同复印件、身份证复印件要保存好。

  ■今日热线访谈预告

  今日聊聊金银珠宝如何识别和选择，专家为您支招。

  今日下午2:30到4:00，现代快报将邀请质检部门的专家，为读者讲解购买金银珠宝时，如何辨别和选择，欢迎广大读者参与访谈。

  ■专家介绍

  杨佩：国家金银制品质量监督检验中心（南京）检验室主任，高级工程师；注册国家珠宝玉石质量检验师（CGC)；国家标准化委员会贵金属工作组技术组组长；全国黄金标准化委员会委员；中国珠宝玉石首饰行业协会第四届理事会理事。杨佩从事贵金属制品科研，贵金属制品标准制定，贵金属产品、珠宝玉石检测二十年之久，是全国公认的贵金属检测专家。