作为本次宁八条中最大的亮点，“二套房首付加码至七成”这一新举，被市场普遍认为调控范围有限且力度偏弱。而从政策实行之日起，波澜不惊的市场反响不禁让人们对新出台宁八条的实际作用起了质疑。但有业内人士表示，本次出台的宁八条中的第四条“严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价”的重申，才更有实际调控意义。该项调控细则中明确说明：“对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书”。即此次“宁八条”再次重申了物价、住建等监管部门对房企定价的实际监管，控制的手段就是销许的发放。

  今年年中开始，由于过快上涨的房价使得年初制定的调控目标岌岌可危，调控失败风险加大，市物价部门开始对下半年新申领销许的房企做到了严格把关，多个楼盘因为报价过高，申领销许的工作一次次被打回，南京物价部门甚至对个别涨价过快的楼盘提出了5%~10%的限涨令。严格的价格审批制度也导致多家楼盘开盘推新一再延后。此前某项目开发商人士透露，由于多次申领销许都因为价格偏高被驳回，导致了楼盘开盘的时间延后了近两个月。在此环境下，精装改毛坯似乎成为了今年下半年开发商涨价的唯一的手段。与此同时，开盘前被吹得天花乱坠的开盘价，也在严格的预售审批核价制度下，大多都以一个亲民的姿态和大家见了面：刚需大盘金地自在城在本月25日晚加推50多套房源以毛坯12000/㎡的均价让世人大跌眼镜，均价低于此前预估“天花板价”。而随后一周开盘的宋都南郡国际更是以11000元/㎡的均价低调入市，让买房人欢欣鼓舞。对于该价格，宋都南郡国际一位置业顾问坦言，一方面是由于项目首开会有优惠，另一方面肯定也是受到了物价部门价格审批的影响，定价过高销许是批不下来的。

  有专家分析，从今年下半年的市场情况看，物价、住建等监管部门对房价的控制会成为来年房价最直接的调控手段。该人士称，其实从开发商拿地开始所测算的楼面价，是可以大致预测销售时的房价的。而政府定价主要取决于市场供求关系，其核价的空间主要还在控制房企的利润上。也有业内人士表示，此次宁八条的出台是在年前，由于今年楼市火热，绝大部分房企本年度的销售任务已经完成，市场需求也相对进入一个平缓期，所以新政的落地对市场的影响还未能体现。按照往年惯例，2014年的第一波购买潮会出现在春节后，物价、住建部门的批价”博弈“，届时将拉开大幕。

  现代快报记者 马文煜