九月上旬，全国一二线城市地王频现。北京创7.3万元/平米楼面地价纪录，上海则诞生了217亿元的新总价地王，天津、苏州、杭州等城市的土地争夺战轮番上演。南京的情况大致相同，近日成交的多幅地块溢价率高达80%。

  多名房地产业内人士直言：“土地市场确实有些过热，我们也很无奈。”据称，不少房企试图从三四线城市的泡沫中抽离，回归一二线开发，导致南京的开发用地需求增加；与此同时，土地供应相对偏紧，如果延续这个供需结构，南京土地市场短期内退烧的可能性不大。

  现代快报记者 肖文武

  ■热度扫描

  “不造地王，休想拿地”■市场解码商品房库存三个月可售罄房企回归，挤热南京市场

  “不造地王，休想拿地”

  今年1-7月，全国土地使用权出让金收入高达20151亿元，同比去年增长49.4%，其中以北京、上海、天津、南京等为代表的一二线城市增幅尤为明显。以南京为例，截至8月底，卖地收入已高达505亿元，其中仅8月21日一场土地拍卖，便吸引了40余家房企参与，单日土地成交金额突破90亿，而去年全年卖地收入也仅为358亿。

  以板桥新城七期的G45地块为例，经过多家房企共59轮抢夺，这一起拍价7.17亿的地块最终以13.3亿成交，溢价率高达85.5%；而贵州上市房企中天城投拿下的仙林G51地块，楼面价则高达10259元/㎡，地块旁边尾盘在售的鸿雁名居折后销售均价为13000元/㎡。在江心洲，升龙集团7月份以30.8亿总价拿下G41地块，楼面价12094元/㎡，这比9个月前保利、银城在江心洲7000元/㎡左右的拿地价格贵了整整5000元/㎡。

  令人咋舌的成交结果背后，房企一边抱怨“市场太不理性”，一边却又因为拿地未果，不得不继续持币苦等下一个机遇。在8月21日G45地块的竞争中，万科、栖霞建设都卡在11亿的总价关头，没能继续往前，而向来激进的招商地产也不敌外来房企的生猛势头饮恨而归。

  南京昆仑沃华置业有限公司副总经理乔辰天无奈地表示：“不造地王，就根本拿不到地。拿不到地，就得被挤出这个区域，甚至被淘汰出这个行业，这就是现状。”昆仑沃华前不久曾高价拿下城北迈皋桥板块两幅住宅用地。

  ■市场解码

  商品房库存三个月可售罄

  土地市场的火热行情，与二级市场的销售情况直接相关。根据南京市网上房地产数据，截至目前，南京今年共成交58675套新建商品住宅，近期日均认购套数也在300套以上，而目前库存仅为33122套。按照当天去化速度，三个月即可完全消化存量。业内人士分析，前两年开发商受调控影响，拿地较为谨慎，而今市场行情转好，房源供应紧缺的后遗症开始显现，多板块刚需房源供应告急。天正集团南京置业有限公司鲁进介绍：“去年那一拨行情启动至今，大部分房企已经解套，手上具备了充足的现金流，加上房源去化速度较快，供应越来越紧张，大多数房企都在考虑加大土地储备。”

  房企回归，挤热南京市场

  然而，让南京土地市场更显火热的是，不少房企在经历过三四线城市的泡沫之后，大规模回归一二线城市，加剧了南京土地市场的竞争。鲁进分析：“前几年很多房企受限购政策影响明显，将开发重心向三四线城市倾斜，但经过几年实战后大家发现，三四线城市并没有那么多的承载量，一些地方甚至出现‘鬼城’。而南京却用事实证明了它的向心力。不少房企又重新将开发重点拉回南京等市场需求相对较旺盛的城市。”

  香溢置业副总经理张良也持相同观点。

  记者注意到，不少外面的房企也都在紧盯南京市场。其中包括最近拿地的中天城投，积极参与土地拍卖的威晟置业、苏州海亮、东莞德宏贸易、鑫和、德胜、上海法邦、华誉投资以及试图登陆江心洲未果的龙湖地产等。

  僧多粥少，今年供地偏紧

  需求旺盛，但南京住宅用地的供应却相对紧缺。据国土资源局3月25日公告，2013年南京市区（含江宁、浦口、六合区）房地产开发用地总量600公顷，其中商品住房用地400公顷，商业办公用地200公顷。截至目前，已成功出让的土地面积仅251万㎡，这意味着若要完成全年土地供应任务，剩下三个半月，南京需新增350万㎡的土地供应，平均每月100万㎡，这几乎是一项不可能完成的任务。

  张良还透露：“虽然政府每年都有供地计划，但对土地供应的结构和供应区域却没有明确指定。已经成功出让的土地中，高含金量的住宅用地仍然较为稀缺，这导致一些优质地块更容易被哄抢。而作为刚需的供应重点，江北禁地两年也加剧了房企对土地市场的饥渴程度。僧多粥少，地价自然就容易被抢上去。”

  ■后市预判

  地价高企，风险控制成要务

  有观点认为，根据全年供地计划，四季度南京土地供应量将有所增加，更优质的地块将出现，价格也会更加合理。但大部分业内人士仍认为这一情况不太可能出现。目前来看，土地市场仍是以地方政府为主导的卖方市场。鲁进表示，虽然四季度土地供应量有可能增加，但高含金量的地块仍然会严格控制，土地资源依旧稀缺。随着地方政府“城市运营能力”的提升，未来的土地供应会越来越“聪明”。降价卖地的情况不太可能出现。

  南京林业大学社会学系主任孟祥远分析：“通常价格较贵的地块，会打造成附加值较高的产品，这类产品只有在市场好的时候才有人买单；而在市场不好的时候，各家开发商都在做减法，地王项目的劣势就会突显。”

  土地供应事关房企能否继续运转，未来仍是各家房企争夺的核心战略资源。但在地价持续走高，利润日渐微薄的行情下，如何把高地价的风险控制在合理范围之内，将成为众多开发商的重要目标。

  21亿

  融创中国以21亿元投得北京农展馆北路8号住宅地块，业界预计物业落成后每平方米售价将超15万元。

  91.8亿

  南开天拖地区一宗地在天津土地交易挂牌起始价91.8亿，刷新了天津土地挂牌总价纪录。

  15150元/m2

  金鸡湖地王以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录。

  217.7亿

  新鸿基地产豪掷217.7亿夺得徐家汇中心项目地块，楼面价在37264元/平方米，上海地王由此诞生。

  136.73亿

  华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价地王。