[内容简介]

  何鸿燊、李兆基、郑裕彤、包玉刚等名字你一定耳熟能详，对他们的财富传奇也略知一二。但是，肯定很少有人从圈子的角度去观察他们的发迹与博弈。坊间众多心灵鸡汤式的港澳大老板名人名言，切切不可全信。没有金融资本的扶持借力，就不会有李嘉诚长江系的飞黄腾达。李兆基的亚洲股神后面，又与各家大公司的IPO密不可分。至于澳门街的喋血风云，尽在九十多岁的赌王一笑之中。本书作者熟悉港澳商界脉络，对家族渊源更有长时间的追踪，从圈层角度落笔，为读者带来一个全新的财富解读体验。

  [上期回顾]

  世界知名赌场进驻澳门，加上周边国家竞相开赌，都让赌王何鸿燊倍感压力。

  1978年，曾经的边陲渔村香港则迎来了欣欣向荣的“香港时代”，成为举世瞩目的“亚洲四小龙”之一。这种大格局下，一个商人的命运与他所处的圈子有着很大的关系。香港飞速发展的30年间，一个叫霍英东的商人先后在地产圈、博彩圈、船运圈和建筑圈打拼，每一次踏足新的领域都恰巧踩在了香港经济发展的鼓点上。

  20世纪50年代时，香港迎来了新一轮的移民潮。人口激增了3倍，原本就谈不上宽松的住房环境更加紧张。经过一番考量之后，霍英东瞄准了香港的房地产业，成为地产业的第一批拓荒者。1953年，刚满30岁的霍英东成立了霍兴业堂置业公司，开始从事地产行业。

  做这一行之前，霍英东除了海上货运比较熟悉之外，只有经营杂货铺的经历还算比较“对口”。他当年因家贫而从著名的皇仁书院辍学之后，先后打过6份工，结果每一次都以被辞退而告终。只有在母亲与13位“股东”合开的杂货店中做店员兼“执行经理”，才算初步显示了一点商业天分。当初名义上的十几个股东，其实就是一帮穷亲戚。

  霍兴业堂单是注册资金就有400多万港币，但怎么运作这笔资本，霍英东心里并没有底。多年后，他在接受媒体的采访时，很坦率地承认自己当时连一个银行账户都没有，也不懂去银行为公司单开一个账户。他理所当然地认为置业公司就是放大了数倍的杂货铺，无非就是“低买高卖”而已，所以没有借鉴一切“先进的、科学的管理方式”。他把现金放在家里，后来觉得不太靠谱，就换成了黄金藏在自家墙缝里。

  有道是运气来了挡也挡不住。香港的地产业确实迎来了蓬勃发展的第一轮“春天”。霍英东适逢其会，在此时进入地产业自然是收获大大的。

  随着手里的现金越滚越多，霍英东已经不满足挣钱、换金条、藏墙缝的小家子气的做法了。他希望有一幢属于自己的大厦，一来扩充门面；二来嘛，不管是现金还是黄金都没有变成房子更保险了。听说过财物失窃的，没听说过哪一个小偷、大盗能把一栋大厦偷走的。

  此时香港的世家豪门利氏家族进入了霍英东的视野。利氏家族是海外华侨回港发展的成功典型，是香港赫赫有名的“大地主”。此时的霍英东充其量就是“新贵”而已，与财大气粗的利氏家族实在是不能同日而语。利铭泽是当时利氏家族的掌门人，在香港的知名度与霍英东后期在内地的知名度有得一比。利家经营鸦片发迹之后，买了一座山——铜锣湾鹅头山。这样的大手笔在香港实属罕见。利家众多物业之一的使馆大厦让利铭泽与霍英东有了第一次见面。

  1954年的某一天，刚刚一只脚踏入富豪圈边缘的霍英东拜见了香港财富圈核心的大人物利铭泽。一个年轻后辈和一个纵横政商两界的前辈相见还算顺利，两个人在短短交谈之后，以280万港元谈拢了价钱。

  到了约定的办手续的日子，霍英东的“实诚”让利铭泽也大开了眼界。原来霍英东不像一般人谈生意带一个公文包，而是拎了一个鼓鼓囊囊的大口袋。利铭泽问他：“你这大口袋装的是什么东西？”霍英东很大方地打开口袋，露出了满满的钞票：“这是买楼的钱啊，我都带来了！”

  利铭泽很惊讶，霍英东的置业公司也算略有规模了，他怎么会没有支票或者银行的账户呢？在利铭泽的开导下，霍英东知道了只要和汇丰这样的大银行打好了关系，就不用做什么生意都动用自己的老本，还能在资金周转不灵的时候得到银行的贷款。这一次有利铭泽的牵线，汇丰银行对霍英东很是大方，给了他一个内部价，贷款利息相当于市面的三分之一，此事让霍英东明白了认识各银行的经理是进入商业圈必做的功课。

  而今“房市”早就成了一谈再谈、谈无可谈的话题。无论有没有住房的人都知道一个基本的常识就是只要攒够了首付，就可以挺起胸膛宣称自己要做“房奴”了。您可能不知道首创“分层出售、分期付款”售楼方式的人就是霍英东。

  就香港的地产业来说，在霍英东投身到这一行之前，老牌的地产商都是靠吃租金过日子的。多花点钱买下整栋楼，然后整体租出去，多省心。而香港的普通市民一般都是租房子住的，他们没有钱买整栋的楼房。这样的大手笔决定了买卖双方都是财力雄厚之人。在这样的经营方式下，香港的地产圈几十年都是一副温吞的样子，地产商和租客从来不去想楼市还会有火爆的一天。没有本事挣大钱的人都只能忍气吞声地租住在旧式的唐楼，天天和一群人共用一间厨房和一个洗手间。

  霍英东拿着账本算来算去，得出一个结果：200多万的投资如果光靠收租金，最少也要7年半才能回本。经营过杂货铺、跑了几年船运的霍英东很不满意这样慢的资金回流速度。对于他来说，撒下去的饵能马上钓到鱼才是硬道理。

  按照香港当年的相关法律，政府只承认地皮的主人，不管你盖到几层，都只有一个业主。要想分层出售，首先要面对的问题就是给二层以上住户解决房产证的问题。霍英东虽然没有开发楼盘的经验，但他心思缜密，找到了一位资深的律师和自己一起研究香港的现行法律，绞尽脑汁之后想出了把契约切分的办法。虽说“分契”没有先例，但法律也没有明令禁止，所以霍英东迈出了向传统售楼模式挑战的第一步。

  分层出售让一些小康家庭摆脱了租房度日的状态，领到了珍贵的房产证。可是更多的工薪族还是买不起房子，毕竟一买就是一整层也需要不少银子呢。霍英东想到了“卖楼花”的妙招，即现在的期房+分期付款。这样做的好处不言自明，对于购房者来说，只要攒够10%的首付就可以拥有自己的物业；对于开发商来说买下地皮、设计好图纸就可以用买家预付的定金来盖楼了。“分期付款”的方案问世后，立刻引发了香港地产的轩然大波。真心买楼的人和趁机倒卖楼号的人都排起了长龙，等待霍兴业堂的每一次盛大开盘。霍英东没有想到，自己的这个想法引起了这么大的轰动。他最早将首付款定在50%，后来又主动降到了10%，这下购房者的压力大大减少，整个香港小有积蓄的人都被收服了。小公务员、打工仔、小学老师、家庭妇女甚至终身不嫁的“自梳女”都兴奋地排到了等待霍兴业堂售楼处的长队之中。

  霍英东也逐渐适应了自己作为大地产商的身份，结识了越来越多的圈中人，他在资金充裕的情况下，又玩起了“合作经营”的方式。立信大厦就是霍英东和香港牛奶公司合作兴建的大楼。这一次是牛奶公司出地皮，霍英东投资兴建，建好后底层交给牛奶公司底商卖牛奶。上层则由自己的地产公司分层销售。

  一年的时间，霍英东卖出了100多栋楼房，创造了香港地产界的一段神话，成功跻身亿万富翁之列，赢得了香港“土地爷”的称呼。