昨天，《江苏省物业管理条例（修订草案修改稿）》提交省十一届人大常委会第三十一次会议再次审议。最新版本的草案亮出了八大利好：业委会可申请将小区专项维修资金不低于80%的款项活期转定期。对小区车位“只售不租”的问题，修改稿给出史上最强音：业主要求承租车位车库的，建设单位不得只售不租。

  □现代快报记者 马乐乐 鹿伟

  专项维修资金

  民意说：

  动用资金能否快点

  专项维修资金的动用，一直是困扰小区物业的难题。按照上位法，动用这笔钱必须征得两个三分之二（面积、户数）业主的同意，但现实生活中，一些小区入住率低，业主签名很难征集；一些小区没有业委会，启动征集签名的程序都困难，这就卡住了动用这笔钱的程序。

  然而一些突发的紧急情况却容不得拖延，房屋漏水可能让业主家中天天遭灾，小区大门的面砖摇摇欲坠随时危及业主的生命安全（此前快报曾报道南京江南文枢苑案例）。为了救急，突破“三分之二”的规定，已经成为不少业主的呼声。

  以往两个2/3的规定太严，能否改成“经公示后，反对业主不足1/3，就视为2/3的业主同意。——一位来自盐城房管局物业科的人士

  拟修改：

  六种情形可立即动用

  江苏物管条例草案一审中，就已经规定了6种情况下不需要走“三分之二”流程而可以直接动用。

  1.屋面防水损坏造成渗漏的

  2.电梯故障危及人身安全的

  3.公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的

  4.楼体单侧外立面有脱落危险的

  5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的

  6.危及房屋安全的其他情形。

  提醒：小区维修不属于这六种情形的，则仍然需要按照上位法，继续走“三分之二业主同意”这一流程。

  民意说：

  存定期可以增值不少

  没有“三分之二”的同意，维修资金就不能活期转定期，这也饱受争议。

  此前听证会上，江苏蓝海律师事务所律师周友权就认为，专项维修资金的转存，其实并不是使用，所以就不能再依据维修基金的使用程序，要求业委会去一个个征求业主意见。这个意见得到了很多业委会主任的赞同。

  如果转存70%的3年定期，那么1000万元一年就要多增值50万元，10年就有500万，而活期一年就5万元，10年也才50万元，相差9倍之多。如果是转存5年，那将相差得更多，直接转存定期，能为业主增值这么多，何乐而不为呢？——江苏蓝海律师事务所律师周友权

  拟修改：

  至少8成可“活转定”

  在此次二审中，增加了规定：业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理，利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。住宅专项维修资金代管部门应当将维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

  “江苏目前总共有专项维修资金近300亿元，业主们的使用率不到1%，这不仅仅是江苏的现象，也是全国的现象。如此巨大的资金在银行大量地以活期形式沉淀，非常可惜！”江苏省人大法制委员会副主任委员刘克希说，如果将活期转化为三年、五年定期，收益将非常可观，其中的利息差，很小的一个小区就可能达到20多万，大一些的小区一年多“赚”上百万完全不是问题。他认为，通过立法让专项维修资金“活转定”，受益的是每一个业主，也有利于预防有关部门的腐败。他认为，新规可以让业委会直接去“活转定”，少了繁琐的程序，有利于资金的增值。

  小区车位

  民意说：

  “只售不租”易引发纠纷

  地下空空荡荡，地面车满为患，开发商对车位只售不租，是小区物业纠纷的高发区。如何应对只售不租，也是省物业管理条例大修中一个焦点话题。

  此前修订草案中，对于小区车位的相关描述是：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。未出售或者附赠的，应当优先出租给本区域内业主、物业使用人。

  从这个措辞看，“应当”意味着立法仍然停留在倡导和建议上面，如果开发商坚决不愿意出租车位，那么仍然奈何不了。在立法听证会上，市民代表和开发商代表就这个话题曾经展开过激烈交锋。

  解决“只售不租”，应该进一步详细约定。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库不得低于本区域内房屋套数的百分比，其中有一定的百分比不能出售，仅供出租。——常州工学院工商管理学院院长应可福

  拟修改：

  必须租，车位少就摇号

  在昨天的二审讨论中，立法针对“只售不租”发出了最强音：业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

  “江苏是最有针对性地提出，开发商不得只售不租，争取在全国率先解决难题。”刘克希表示，物权法规定，小区车位应首先满足业主需要，这不能仅仅理解为卖，还应当包括租。“如果开发商违反的话，将根据本条例进行严厉处罚，如果处罚后仍不改正的，可以作为新的违法行为再处罚。”

  “有的小区车位定价太贵，但开发商还不给租，变相逼着业主买。如果这个新规施行，会倒逼开发商顺应市场，用合理的价格来出售车位。”一位代表高兴地说。

  此次立法还建议增加：拟出租车位、车库数量少于本区域房屋套数时，应当通过抽签等随机方式确定，每户业主只能承租一个车位、车库。同时，为了既符合首先满足本区域内业主停车需要的规定，又缓解本物业管理区域周边车主的停车困难，建议增加“在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月”的规定。之所以限定六个月，是因为如果小区业主需要购买或承租，六个月期满后就可以优先购买或承租。

  政府责任

  民意说：

  物业无执法权很尴尬

  私搭违建、小区门口堵车……遇到这样的事，小区物业往往是“心有余而力不足”，因为没有执法权，只能劝导，效果可想而知。今后再遇到这样的事，相关行政管理部门便会出马处理。据悉，这一做法在全国亦属首创。

  拟修改：

  执法部门将进小区处理

  在听取了大家的意见后，修订草案修改稿中增加了一条，“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，依法处理违法行为。”

  其他利好

  物业企业将享免税政策

  小区公用管养所有水电气与居民同价

  每3年内调整1次物业费基准价

  7成停车收益进专项维修资金

  小区水电气维修居民不掏钱