“五证齐全的房子却无法办土地证，这个责任并非在于业主，开发商要付绝对的责任。”江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为，开发商超建筑红线是比较常见的违规现象，导致的直接后果就是业主没法办理土地证，类似的情况还有超容积率、建筑超高等，也无法办理土地证。

  王宏说，其实根源在于开发商对土地的使用与土地出让时的协议内容不一致，必须补办相关手续才能办理。例如，在开发过程中，往往会出现改变容积率，改变土地用途等一些和最初取得土地时，出让合同中规定的不一致的地方，这就需要开发商重新申请调整规划，补交土地出让金，交纳相关税费等手续之后，才能够办理，这也是目前《土地证》办理中最大的一个问题。江宁类似的情况非常多。

  那么如何防范这种情况发生呢？王宏说，一般而言，五证两书牵涉到项目建设，缺少了五证就不是合法的项目，水月秦淮这个项目五证齐全，说明项目开发是合法的。但是开发商在销售时领取的是《商品房预售许可证》，所谓预售主要针对的是期房，只要开发商前期的用地和规划手续齐备，就会核发。超容积率、超高的现象都是房子建好以后才能发现，在核发《商品房预售许可证》的时候是无法预知的。因此购房人无法防范，甚至防不胜防，在这方面政府应该更好地执行监管功能。

  有房产证

  无土地证

  物权流通受影响

  如果土地证一直办理不下来会产生什么影响呢？王宏告诉记者，2007年10月1日新《物权法》颁布，为了方便居民，房产证、土地证“两证合一”。但是江苏省目前还在实行老的政策，房产证和土地证分开办理，先办房产证，凭房产证办理土地证。国有土地使用权证是根据《中华人民共和国土地管理法》取得的，房屋产权证是根据《城市房地产管理法》和《物权法》取得的，两证是不同利益的证书。

  居民买了房只有房产证没有土地证，势必会给住宅地产购置及交易带来很多不便和风险。“也就是说物权流通的权益受到了影响，如出售、抵押等。”王宏说，例如，将来想将房产抵押给银行时，没有土地证，银行不会接受抵押。同样，想卖房时没有土地证的房屋属于有瑕疵的房产，转手流通等都会受到影响。