读者汪先生问：我想趁着当前市场低迷期买套二手房，但通过中介买房的话要出一万多元的中介费，所以想自己寻找房源直接跟卖方交易，请问我要注意哪些风险？

  《淘房》：自行交易要重点关注房屋产权和房款交接的问题。首先要严格审核卖方的产权状况。买卖双方在达成初步意向后，第一项重要工作就是买方务必到房管局查询产权登记档案，确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况，这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房、被抵押的房产等一定要慎重，防止买卖无效。

  其次，要认真考察房屋的现状，包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已租赁以及租期、使用年限等情况。

  第三，要认真签订买卖合同。对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款，在合同中务必要约定清楚、明确；同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。

  第四，要明确房款交接，定金如何支付，在哪个环节办理过户，尾款如何结清等进行约定。

  第五，要明确约定各种证照的过户事宜。买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间，同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额，待过户完后再行支付。

  市民林先生问：我是一名房产经纪人，最近撮合成了一套二手房买卖业务，本来以为这张单能签好，没想到，去检查业主的房产证时，才发现业主是个精神病患者，我不知道这房子还能不能交易，我该如何向买房人交待？

  《淘房》：这种情形在生活中比较少见，不过买家也不是不可以买。如果是间歇性精神病人，在精神正常时可交易，建议让医生出具证明其交易期间精神正常；并尽量将房款包括首期款，汇入其名下账户，保障其利益。如果业主是完全的精神病人，则由其家属向法院申请认定其为无民事行为能力人，由其家属（父母，妻子）作为法定代理人可以出售房屋，建议尽量将房款，包括首期款，汇入其名下账户，保障其利益。

  本期主持：

  快报记者 张玮玲

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