如果有人告诉你，开发商可能要“零利润”甚至亏本卖房，你信吗？最近，江宁一家楼盘就传出了即将开盘的价格区间，对比当初的楼面地价，如今的价格区间的确是“低”了些。开发商称，按照预计的价格卖房基本没有利润。

  下月首次推出两百套

  新盘未开就说“卖亏了”

  被传出即将“零利润”卖房的楼盘是江宁殷巷的银城千花溪。这家楼盘体量不大，总共只有5幢楼，目前开发商表示项目可能将于这个月中下旬开盘。据了解，这家楼盘基本定位于刚需，面积最小的只有64平米。首次开盘将推出两幢楼共两百套左右的房源。

  这家楼盘目前放出的风声是，平层房源预计11000—12000元/平米之间，少量的跃层房源预计13000—14000元/平米之间。开发商最近还宣布在开盘之前搞团购，参加活动的开盘时将最多减免300元/平米。

  记者发现，银城千花溪附近楼盘不少：附近的万科金域蓝湾目前均价在13500—15000元/平米；王子公馆也将于最近开盘，作为银城千花溪的直接竞争对手，可能会开出万元左右的价位；而骏景华庭的售价与银城千花溪的预期价格类似，但却陷入长期滞销。

  可是对于目前的预期价格，售楼人员在交流中告诉前来踩盘的客户，“我们卖亏了”。有市民质疑说：“哪有开发商亏本卖房的，你这价格也没算便宜到哪儿去啊。”

  原来是昔日“地王”得主

  其实早在2007年底，银城千花溪所在地块就已经被国土部门拿到土地市场上拍卖。经过多轮举牌，一家开发商以1.64亿元拿地，折合楼面地价达到4145元/平米，成为当时的“江宁地王”，而当时江宁的房价还不到6000元/平米。由于这家开发商不看好后市，2008年又忍痛退地。

  时间一晃到了去年4月，这幅地被命名为2010G08地块再次挂牌，起拍底价从2007年的0.65亿元飙升到1.25亿元。经过60轮厮杀，银城地产击败多家大牌房企，以2.88亿元拿下地块，折合楼面地价高达6449元/平米，又诞生了“新江宁地王”。

  曾经有业内人士预测，G08地块一是“傍上”万科，二是银城善于“做出附加值”，怎么也该卖到15000元/平米。

  算账：

  “零利润”是真是假

  记者了解到，《南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知》对商品房价格构成有明确的约定。在购房人看到的房价当中，有商品房成本、利润和税金。其中商品房成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财物费用，普通商品房项目的利润被明确规定不得超过8%。

  “一般来说，开发商把商品房的价格构成划分为三块：地价、利润和综合费用，而综合费用一般不超过40%。”一位业内人士表示，如果开发商将成本控制得好，综合费用还会下降一些。

  照这个数字计算，假设银城千花溪的综合费用为总数的38%，剩余的62%为地价成本和利润，那么地价成本和利润总和则为6449×100/62=10401。这意味着，这家楼盘的单价要卖到10401元/平米以上才有利润空间。而按照银城千花溪现在的价格定位来看，利润空间的确非常狭小。

  解释：

  要周转资金再去抄底

  “按照千花溪现在的价格定位，我们基本没有利润。”银城地产营销部经理王政昨天承认了千花溪11000—12000元/平米的区间。他说，以这样的价格开盘，是为了快速周转资金。“现在的土地价格非常便宜，我们看好长期的市场，如果把资金周转起来，就有可能抄底土地市场。”王政说，由于整体基本没有利润，因此局部房源是低于成本出售的。

  如果银城千花溪本月开盘价格真的在这个价格区间，无疑将成为南京楼市上罕见的公开承认“零利润”卖房的楼盘。

  分析：

  “零利润”显调控威力

  “千花溪的‘零利润’，正是楼市调控显示威力的缩影。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为，开发商用自己的行动亲身体验到了市场的风险。

  他认为，银城千花溪的以价换量正是市场选择的结果，但同时也表明开发商清醒地认识到后市看淡，相信随着楼市调控的深入，更多的楼盘会选择低价出货。

  但这位业内人士并不认为，“零利润”入市就一定能大卖。“开发商的利润多少，与购房人是否买账并不是一回事。只有价格达到或者低于心理预期，购房人才会出手。”快报记者 马乐乐

  应对·招招鲜

  促销：8万抵48万

  昨天，迈皋桥地区的苏宁名都汇打出了“买房8万抵48万”的优惠促销措施，堪称在城北地区的楼市投下一枚炸弹。开发商表示，这个举措主要针对即将加推的118平米新房源，只要在开盘当天缴纳8万元的认筹金，并在一个星期之内签约便可享受8万抵48万的优惠。

  按照8万抵48万即总房价直降40万元计算，3000多元/平米的降幅打破楼市的平静。

  房型：改成全部朝南

  近日，江宁的托乐嘉宣布即将推出名为iHome的公寓楼，开发商要牺牲亿元利润，“砍掉”朝北的房子，做成全朝南的房源。

  “过去主要是代价过于高昂，从未有开发商考虑过这样的设计。但是我们牺牲上亿元的利润，做到了全明、全朝南、全通透的公寓。”开发商有关人士表示，在楼市淡季下，除了价格之外更要比拼质量，这也是他们这么做的初衷。

  宣传：百辆轿车巡游

  70多辆奥迪和30多辆帕萨特在售楼处外排成长队，每辆车的后窗上张贴着整齐划一的广告,不知道的人还以为这是要迎亲。昨天，南京仙林一家楼盘策划了这么一个用流动车体作为活广告的活动。

  业内人士认为，开发商此举一方面有宣传的作用，另一方面似乎暗指“要把房子当作女儿嫁给你”，主动取悦购房人的姿态十分明显。快报记者 马乐乐