欢天喜欢地买了一套商铺，而后出租收取租金，却在6年后得知商铺产权已经属于租客。王先生就遇到这样一件蹊跷的事。此案给投资人的警示在哪里呢？

  案例精选

  买铺迟迟未见产权证

  2003年12月，买方王先生向卖方赵先生购买了一套二手商铺，总价16.1万元。同时，买卖双方签订了一份《购房协议》，协议约定：卖方赵先生负责给买方王先生办理产权证，所需费用由卖方赵先生承担（含契税）。同时约定，买方一次性预付卖方人民币14.8万元，卖方交给买方商铺钥匙以及相关购房手续资料。待卖方将产权证办妥交买方时，买方再付给卖方赵先生余款1.3万元。

  “我购买这套商铺时，卖方赵先生说暂时提供不了产权证。我就很纳闷，一再询问他是否有权出售该商铺。”王先生说，当时卖方赵先生解释，这套商铺是主建单位集贤公司为抵充工程款转让给他的，权属已经转移。“他一再保证不但有权出售商铺，而且还可以为我办理产权证。”

  卖铺只给合同复印件

  见口头保证不能打消王先生的疑虑，卖方赵先生又拿出一份与集贤公司签订的《参建房合同》复印件交给买方王先生作为证据。《合同》显示，2003年12月，主建单位集贤公司（甲方），参建单位赵先生（乙方），参建房是202幢底层商铺3#、23#、24#三套商铺，依据合同作为工程款抵押。

  王先生提出要《合同》原件，但是赵先生说原件只有一份，因为还有其他房子要卖，所以只能给复印件。

  王先生拿到复印件后，打消了对赵先生的怀疑，立刻支付了14.8万元的房款。赵先生也出具了收条，并且当天就向王先生交付了这套商铺。王先生拿到房子后，将商铺租了出去。由于没拿到房产证，王先生总感觉惴惴不安，一直要求卖方赵先生履约办理房产证。而赵先生却以要与集贤公司沟通为由，拖延不办。

  惊闻商铺易主给租客

  转眼过了6年，王先生再去自己的商铺收取租金时，却被告知这套商铺已经易主，集贤公司将这套房子卖给了租客林先生夫妇。更重要的是，林先生在集贤公司的协助下已经取得了这套商铺的产权证。

  王先生立刻向房产监理所送达了异议登记申请书和更正登记申请表各一份。同时，王先生将集贤公司和租客林先生夫妇告上法院。王先生认为，集贤公司一房二卖，集贤公司和林先生买卖无效，同时集贤公司和租客林先生之间恶意串通买卖该商铺。

  集贤公司代表却也是一肚子委屈。他认为，首先，卖方赵先生并不拥有这套商铺的所有权，无权出售该房屋。因此，赵先生和买方王先生之间的购房协议无效。其次，集贤公司是在对公司房产进行清理的过程中发现租客林先生在这套商铺经营，而这套商铺的所有权应该属于集贤公司，所以林先生租赁该房屋实际上是侵犯了集贤公司的利益。

  “我们查到后就要求林先生限期搬出。但是林先生并不想搬，就找到我们公司，以市场价购买了这套商铺。”

  法院判决

  租客合法取得商铺产权

  法院调查后发现，卖方赵先生曾经提供给买方王先生的《参建房合同》复印件，而集贤公司出示了赵先生于2004年1月写给集贤公司的借条，证明赵先生已经将该合同原件借走。接着2006年5月，赵先生又出具了一份声明给集贤公司，声明《合同》遗失作废。因此，法院认为参建房合同的真实性无法确认。因此，也没有充分的证据证明卖方赵先生是否是该商铺合法所有权人。

  另外，所谓恶意串通，是指所有权人将房屋一房二卖，或购买人明知出售人不具备出售资格而与之订立买卖合同。该商铺由集贤公司开发，集贤公司与赵先生之间的参建房合同真实性及有无履行尚未确认，集贤公司出售该商铺给林先生不违反法律规定。而租客林先生在该商铺产权没有登记给他人的情形下，与集贤公司签订买卖合同，不构成恶意串通。

  根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此最终判决该房屋归林先生所有。

  律师出马

  购买抵债房要特别慎重

  本期出马律师：江苏东恒律师事务所 汤圣泉律师

  一般来说，当房地产市场遇冷的时候，有的开发商就会把房子抵押给施工方。而由于购买抵债房涉及债权人、债务人和购房人三方当事人，情况比较复杂，稍有不慎，都有可能出现问题。所以，购买抵债房要特别慎重。

  首先，是要弄清抵债房的权属关系。如果债务人作价将此房屋抵给了债权人，而债权人这时又办理了房屋过户登记手续，并获得了《房屋所有权证书》，则表明该抵债房已完全归属债权人。购房人买的是债权人（施工方）的房子，而同债务人（开发商）则没有签订合同的义务，因此该已过户房屋同开发商已没有任何关系，实际上等同于二手房买卖。但是在本案中，债权人赵先生证据不足，因此导致了现在这种局面。

  其次，开发商欠工程队工程款用自己开发的房屋抵工程款也是允许的。但是特别值得注意的是购房者签订购房合同时要特别注意签订合同的主体资格。像本案中，债务人（集贤公司）把抵债房抵给了债权人（赵先生），却没有发生房屋转移过户手续和办理房屋所有权证，那么此抵债房的产权仍然属于开发商，房屋买卖主体应该是开发商同购房者，而不是工程队同购房者。所以，购房人同集贤公司签订房屋买卖合同是合法、有效的；购房人同赵先生签订合同则是无效的。快报记者 周彤