城市运营商，不同于地产开发商。比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，以整个城市的过去未来为参照背景，他们与政府的关系也会超越买卖关系而有更多的相互合作。城市文明，既是所有建筑物的叠加，更是人、建筑、环境、文化相互关系的总和。开发企业的所有开发行为、经营行为，都不可避免地成为城市的组成部分，而对城市运营商来说，则需面对这一严肃命题：经营城市、经营土地。

  明发集团的城市理想

  什么是城市运营商？谁是南京的城市运营商？

  对于千年南京城来说，它的未来开发需要精耕细作，更需要高素质的城市运营商。明发集团，它是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅开发、酒店经营为支柱，以工业、金融、商贸服务为辅的大型现代集团企业。

  在2003年在沿江开发与跨江地产高层论坛上，明发集团南京房地产开发公司总经理黄连春的发言中有这样一段话：“住宅，是一个城市文化状态最直接、最立体的表现，它承载着城市的光荣与梦想，以及人们对生活的无限憧憬。沿长江2.4公里，在江水的波光映衬中，环着绿意融融的绿化带，最优越的地段，孕育着明发·滨江新城，这个承载着江北新区光荣与梦想的希望之城……”

  自2003年进入南京以来，明发集团就开始着手于从建筑规划到物业管理到文化渗透，多角度多层次影响城市的整体格局，而今，明发滨江新城、明发外滩中心、明发商业广场、明发城市广场、明发珍珠泉9号等无一不彰显着明发集团高度的社会责任意识、科学严谨的经营水平。

  在精准把握城市未来规划和发展方向的基础上，明发集团自1994年成立后的16年里成功拓展地产开发业务，至今已在3个省份12个城市共有34项处于不同发展阶段的物业项目未来3年内，明发集团预计会将地产项目拓展到100个，此外，它已与有关政府机关订立七个框架协议，相关项目的总建筑面积约为743万平方米。2009年11月13日，明发集团在香港联交所主板上市，从此走向国际资本市场。

  在城市规划与建设的进程中，明发始终扮演着城市开发拓荒者与运营者的角色，是全国房地产开发百强企业。它先后在厦门、南京等地投资开发了明发国际新城、明发海景苑、明丽山庄、明发滨江新城、明发珍珠泉度假村、明发国际工业原料城等著名楼盘，在诸多城市化进程中，明发集团是最重要的参与者之一。

  商业地产的急先锋

  一般来说，一个以住宅为主的开发商，所有的业务都是在住宅快速滚动开发中来体现收益的。它的开发量的下降会直接影响到公司收益的水平。如果有中长期的商业物业持有包括未来长期的增值，即可以在短期物业开发和长期物业持有之间找到一个平衡。

  当然，对于身为上市公司的明发集团来说，保持一定的持有经营型物业开发比例，也满足资本市场在财务统计上对连续经营收入的要求，从融资的角度考虑，持有型物业其实也是开发企业向银行申请抵押贷款的工具。

  因此，尽管起步壮大于住宅开发，但明发集团始终未曾放弃商业地产的探索与开发。终于在2002年，明发集团凭借多年积累的丰富开发经验，以前瞻性的战略眼光将重点转入商业地产开发领域。它的首个项目便是位于厦门的总建面达40万㎡的中国最大市中心SHOPPING MALL——明发商业广场。在未来享有巨大的升值潜力是明发集团商业地产开发的处女作，却荣获了中国十大商业地产MALL殊荣。而该项目的成功开发，也标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略性转变。明发商业广场也成为了明发集团商业地产的全国性标签。

  随后明发集团在上海、南京、无锡、扬州、泉州等地区，又相继启动了一系列商业广场项目，纯商业开发总面积达550多万平米。通过“商业地产＋商业巨头= 城市经济”的战略联盟合作模式，明发集团与世界500强以及国内知名商家强强联手建立战略合作联盟，共同构建高价值的财富平台。

  经过多年的开发和运营，从商业项目布局来看，明发集团在二三线城市拥有大量综合体项目，且拿地成本较低，每平米仅几百元。商业项目与住宅项目几乎各占业务50%的比例。纯商业开发总面积已超过1000万平方米，开发经营模式则是商业地产的最高形式——城市综合体，它囊括了商业、酒店、写字楼等多种业态。在开发城市综合体的过程中，始终坚持大体量、业态组合清晰、定位明确、复制快、附加值较高、以商业为主的开发原则，明发集团在每座城市中心的商业综合体开发超过40万平方米，在城郊的综合体每个项目则都超100万平方米。

  从住宅地产到商业地产，从厦门到走向全国，从家族企业到上市公司，明发集团正逐步成为中国商业地产企业版图上一支重要力量。

  快报记者 葛九明