新政密集出台后，4月份房价仍然大涨，这看似是新政没有足够杀伤力，但其实，楼市已经进入惨淡的下跌通道。4月份的房价上涨，一方面是因为开发商还有一定现金流，另一方面是因为高端楼盘拉高了整体房价，更是因为4月初新政密集出台后很多人赶搭优惠利率末班车所致。

　　国家统计局5月11日公布的4月房地产数据，使各方对4月新政密集出台后房价继续大涨心存忧虑，但其实，4月的总体数据掩盖了房地产市场的惨淡真相。

　　今年4月份，全国70个大中城市房价同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅售价上涨17.3%。表面看来，上涨幅度极大，其实已是强弩之末。

　　首先，4月当月的成交量有所下降。商品房销售面积比3月减少155万平方米；商品房销售额比3月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。

　　在房地产新政出台以后，成交量呈现断崖式下跌。根据中国指数研究院的统计数据，4月19日到25日的一周，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。北京、上海、杭州等一线城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之间的下滑。杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。楼市新政出台后，北京竟出现8个新楼盘2377套新房仅售出1套的现象。

　　五一小长假历来都是房地产销售黄金时间，但各地楼市没有起色。被视为楼市风向标的深圳，五一期间一手房逼近零成交。上海五一房展期间，成交600多套，成交价格也明显下滑。

　　所谓量在价先，在成交量大幅下挫的情况下，房价无法长期维持上涨趋势，事实上，性价比较低、前期泡沫过大的楼盘已经开始显现泡沫破灭之后的惨淡之相。如此前价格上涨速度最快的北京通州地区，房价较新政前下跌了15%，基本回到2月份的水平。

　　但不可否认，4月房价仍处于上升之中，原因有三。

　　一是开发商仍有一定的现金流维持高房价，不至于立马挥泪大降价。以目前的现金流计，如果交易量继续低迷，大约两个月以后，可能会出现大规模的降价行为。

　　事实上，小规模的零星打折已经开始。北京北六环的湾流汇别墅有全款88折、贷款99折的优惠。龙湖地产在北京的蔚澜香醍项目，145平方米的三居板楼，5月8日开盘均价比之前销售人员透露的预估价下降了3000元。

　　二是开发商推出的楼盘以高档楼盘为主。5月11日，戴德梁行发布的《中国住宅市场月报》称，通过对北京、上海、深圳、广州四大一线城市十大热销楼盘发现，4月份热销楼盘仍以高端和豪宅产品为主，4月份高端及豪宅产品占比约达70%。这与分类房价相符。从新建房分类型看，经济适用房售价同比上涨1.3%；商品住宅售价上涨17.3%，其中普通住宅售价上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。可见，在成交量下挫的过程中，只要推出几套高档别墅，就能让平均房价大幅上升。

　　三是个别地区维持高房价与高成交量，与赶搭房地产新政之前的优惠利率末班车有关。

　　如4月成交量暴涨的海口，从4月17日开始成交量连续攀升。从17日到30日，短短的14天时间内，海口商品房的成交量高达9063套，占整个4月份总成交量的近八成。海口市住建局表示，这可以理解为，在“新国十条”落地前购房者赶搭优惠利率末班车，以及各开发商按要求将以前已签订但未备案的合同集中备案，因此不能代表真实常规的数据。

　　4月下旬，房屋成交量大幅下降，降价开始暗流汹涌，投资性购房逐渐撤出市场，景气指数从高位回落。可以说，4月份房价仍然猛涨，只是最后的疯狂，只是虚高房价的回光返照。

　　只要新政持之以恒，房价必将很快进入下行通道。

　　（作者系资深财经评论员）