为上名校买了学区二手房，原房主却不将户口迁出，新房主户口迁不进来，孩子也上不了学；好不容易买套二手房，前租客合同没到期不肯搬走，新房主自己还要在外租房住......昨天，记者从崇安法院了解到，随着二手房销量增加，由此引发的纠纷也急剧上升，其中存在的风险需要购房者高度重视。

　　遭遇落户难

　　去年5月，钱先生为了让女儿上学，在连元街小学学区花45万元买了一套小面积二手房，签合同时卖家爽快地表示迁户口没问题。等钱先生付清了房款、办理了两证，卖家突然变了脸，以各种理由迟迟不肯将自己的户口迁出去。经多方打听，钱先生总算了解到，原来这个卖家只有一套房子，卖了房子拿了钱就搬到在上海工作的儿子家去住了，他的户口不能迁到上海去，又没在无锡购买新房子落户，于是硬“赖”在了钱先生家。

　　钱先生第一反应就是到法院起诉，要求卖家立刻将户口迁出，可到立案庭就被挡了回来。法官表示，户籍管理由公安部门负责，不属于法院的立案范围，户口的事法院管不了。跑到公安部门一问，钱先生更沮丧了。民警告诉他虽然法律规定卖家应将户口迁出卖掉的房屋，但由于该卖家没有新的房屋以供落户，公安机关不能强制性将其户口迁出或注销，买卖房屋不是注销户口的理由。

　　户口迁不进来，女儿学也上不了，这房子算白买了，钱先生无奈之下只能再次到崇安法院起诉，要求与卖家解除合同、退还购房款并赔偿钱先生为购房支出的一切税费。法官指出，虽然我国现行立法并未将迁出户口作为出卖人的法定义务予以明文规定，本案中买卖双方也未就户口迁出一事进行特别约定，但考虑到我国特殊的户籍政策、户口与子女入学之间相关联的实情，可将卖方迁出户口视为合同的附随义务。卖方违反该附随义务导致整个合同目的不能实现，应准予解除合同。最终法院支持钱先生的诉讼请求。

　　法官提醒，购买二手房时为了防止遭遇落户难，购房人在签订买卖合同前除了房产证、土地证还可以要求卖家提供可供迁出户口的相关材料，如新房的产权证等。另外一定要在购房合同中对迁出户口的时间、违约责任作详细约定，这样卖方一旦违约，买方可以解除合同并要求赔偿损失。

　　家电大变样

　　王先生和张女士准备今年10月份结婚，年初时打算购买一套二手房作为婚房。一番比较下来，二人看中了一套85平方米、要价60万元的次新房，房屋装潢比较清爽，家具质量也不错，更重要的是所有家电都是八成新的品牌家电，购齐这样一套家电自己最少要掏2万元钱。小两口感觉这个价钱也比较合算，很快与房主签订了买卖合同，并约定房屋内所有装潢、家具及家电价格均已计入房价中。由于银行审批贷款经历的时间很长，房款没有付清，双方迟迟没有交接房，小两口也没有到新房去看一下。不料等到一个月后交房时，小两口发现原来42英寸的液晶电视换成了普通25英寸的电视，客厅内漂亮的窗帘被拆走了，厨房里的微波炉和电饭煲也不翼而飞了。小两口找卖家理论，谁料卖家死不承认，找中介作证，中介也以时间长记不清为由置身事外。小两口只能起诉到法院，要求房主立刻归还擅自拿走的所有物品。由于没有证据，二人很快领到了一张败诉的判决。

　　法官提醒，二手房买卖合同内关于家具、家电归属的条款不宜写得过于笼统，应仔细列明家具、家电的名称、品牌、型号等，否则发生纠纷时无证据即无话语权。

　　买卖不破租赁

　　2009年1月，老家在外地的张先生在网上看到一则房主公布的二手房出售的消息，近100平方米的房子才售50万元，价格低不说，还省了一笔不小的中介费。看房时，房东告诉张先生房子现在是两个老租客在住，等张先生买下了这个房子就让他们搬走。张先生当时也没多想，爽快地与房主签了约，办了过户。

　　一开始两个租客也答应尽快搬走，不料一星期之后两人又改主意了。原来这二人与原来的房主签的是三年的长约，因为租期很长，租金比较低每月只有1000元。现在这两个租客另找住处时发现，很难在同样地段找到房租如此优惠的房屋。二人拿《合同法》摆在张先生面前，张先生这才知道《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，专业的说法就是买卖不破租赁，也就是说除非租客自愿，张先生是不能强迫他们搬走的，而这张三年的租赁合同还有一年半才到期。虽然能向两个租客收租，但好不容易买了房子自己却还要在外租房住，张先生很是郁闷。

　　法官指出，合同法另一个不为广大百姓所知的条款是承租人对其所租赁的房屋享有优先购买权，在同等价格下，房主需将出租的房屋出卖给承租人，而不是其他购买人，否则承租人有权诉至法院请求解除合同。欲购二手房如果正在出租中，购房者最好要求承租人出具书面承诺放弃优先购买权并搬出承租房屋，以避免引起不必要的纠纷。陆媛 陶玉