“二次贷款”暂停

　　■家庭最高贷款额度由60万元/户降至40万元/户

　　■夫妻任何一方贷过公积金的，无论是否还清一律暂时停贷

　　■最低首付比例不调整：商品房20%，二手房30%

　　昨天下午4时30分，南京住房公积金管理中心宣布了最新调整的公积金贷款政策：从今天（23日）起，公积金个人最高可贷额度由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方最高可贷额度由60万元调整为40万元。同时暂停发放二次（含）以上个人住房公积金贷款。省公积金此前已叫停了二次贷款，贷款额度此次也将相应下调。

　　据悉，这是南京住房公积金贷款额度5年多来的第6次调整，距离上次首次下调贷款额度仅仅4个多月时间。在2010年楼市成交量出现大幅下跌的关键性时刻，这样的调整难免让业内疑窦丛生：住房公积金贷款额度的连续降低，是否会促使楼市持续低迷，从而导致今年房价下跌呢？

　　□ 快报记者 尹晓波

　　【解读】

　　【影响】

　　为啥调？

　　公积金个贷率已超极限

　　“去年10月10日对二次公积金贷款减半发放的调整政策，没有从根本上控制住公积金的贷款速度。”南京住房公积金管理中心副主任、新闻发言人张明远说，2009年一年南京共计归集公积金69.71亿元，当年放贷额近120亿元，“当前的公积金个贷率已超过了极限！”

　　张明远说，截止到今年2月8日，纯公积金个贷率（公积金放贷额和提取额/公积金缴存额和贷款人归还额）高达106.47％，包括新职工住房补贴在内的个贷率达到100.04％，资金管理极度困难，而综合的个贷比也超过了95%以上。“按照住建部的规定，个贷比超过80%就要调整，目前还有8亿元的贷款资金在排队等待放款“。

　　同时，因为恰逢春节期间，单位休假促使2月份的公积金缴存额拖延，更加剧了目前的资金危机程度。而按照“省级机关的住房公积金属于南京住房公积金管理中心的一个分中心”的老规矩，此次也应当在调整之列，只是省级的公积金已经叫停了二次贷款，贷款额度也要相应下调。

　　怎么调？

　　降额度，停“二次贷款”

　　此次南京住房公积金的调整，主要涉及两方面：一是降低贷款额度，30万元/人的最高贷款额降低到20万元（家庭以夫妻为单位的最高贷款额，由60万元降低到40万元）；二是暂停二次以上的公积金贷款。但公积金此前的最低首付比例并没有作出调整，商品房依然是20%、二手房是30%。另外，对于别墅、非住宅等贷款，公积金政策依然说“不”。

　　【影响】

　　买房人要多付不少利息

　　“2月份刚刚买了城北一套120万元的商品房，购房合同还没签，贷款额度下调了，我不是要多付很多利息吗？”买房人洪先生对公积金政策的调整一肚子意见。因为自己是首次购房，洪先生原来打算和爱人用公积金和商业的组合性贷款购房，贷款共计80万元，其中60万元用公积金贷款。现在政策一调整，就必须要多贷20万元的商业贷款了。20万元商贷分期20年来还，按照基准利率计算，总利息是142227.49元；按照85折的优惠，是118079.49元；最低7折的利息是94882.32元。而如果按公积金贷款利息计算，20万元20年只要87593.04元，这要比基准利率少54634.45元的利息呢！洪先生说，现在7折利率肯定是没指望了，如果要按基准利率算的话，这一下子就要多交5.4万多元的利息呢，实在是太冤了！

　　【现状】

　　“贷个公积金太折腾了！”

　　市民严先生一直在公积金放款的“轮候队伍”中煎熬。去年10月份，他在江宁购买了一套新商品房，11月下旬，和开发商签了购房合同，随后就签了贷款合同，选的是公积金和商业的组合贷款。他在签合同时才知道自己因为是二次贷款，原来的最高30万元的额度要被减半发放，只能贷到15万元。

　　15万元就15万元吧，当初贷款的银行说是“公积金要慢点，一般等上一两个月时间”。可是到今年1月底，银行告知他商贷部分的贷款已经没问题了，但公积金依然没着落，希望严先生“最好找人打招呼提前放款”。再等等吧！等到22日，听说不仅降低贷款额度，还叫停了二次贷款，“我是二次贷款啊，会不会又不给贷款了啊？！”严先生急得像热锅上的蚂蚁，一咨询，说是已经受理审批了，就等着放款了，万幸！可是，这个款什么时候放呢？

　　【声音】

　　管理中心：

　　公积金今年只放40亿

　　昨天公积金管理中心也传递出一个消息：按照目前的初步测算，2010年南京市住房公积金归集额（缴存额）将在75亿元左右，按照量入为出、收支平衡及保持合理个贷率的原则，政策调整后，今年的贷款规模将控制在40亿元左右,而去年的数字是120亿元。

　　南京住房公积金管理中心贷款处处长宋宁说，他们中心通过对近4年内的购房群体、贷款额度等经过一个测算，大约平均每年能支持2.5万~3万户的公积金贷款家庭，而去年一年就支持了40906户家庭的贷款，太多了！

　　“目前家庭户均的公积金贷款额度在测算以后，是25.4万元/户。”宋宁说，“我们希望通过这次降低最高的贷款额度，将户均的贷款额降低到15万~17万元之间”，由此降低公积金的个贷比。

　　张明远表示，对公积金二次贷款的暂停以及额度的下调，也是在响应国家遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房等一系列宏观调控政策的精神，以保持公积金可持续发展。

　　8亿元“等贷”4月份放完

　　“类似严先生这样的买房人，现在有8亿元的贷款金额在受理审批之中。”公积金管理中心一名人士表示，这在近期将陆续予以发放。宋宁也表示，之前在各贷款银行已经受理的，将在本周接下来的4天时间内予以集中办理，但是“23日起受理的将一律按照新政来审批”。

　　那么，“等贷”的购房人什么时候能发完贷款呢？宋宁明确说，“我们1月份已经发放了5亿元的公积金贷款”从受理开始到最后的审批程序结束，正常应该是45天的工作日，同时也由于人手有限以及考虑到资金归集的速度等因素，这批8亿元的贷款将最迟在4月份发放结束。

　　可贷额度计算公式

　　借款人住房公积金可贷额度（按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元）＝借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（0.3）×12(月)×实际可贷年限。（注：缴存比例为8%—12%，各单位不一样；男性的法定退休年龄为60周岁，女性为55周岁。）

　　以35岁的王先生为例，每月的公积金缴存额为360元，缴存比例为12%，那么可贷额度=360/12%×0.3×12×25（60—35）=27万元。但此次调整后他只能贷到20万元的公积金。

　　链接

　　南京住房公积金

　　贷款额度调整一览

　　自2004年以来，个人公积金贷款额度曾5次调整：

　　1.2004年12月1日起，个人贷款额度从10万元上调到12万元，24万元/户。

　　2.2005年8月1日起，个人贷款额度从12万元上调到15万元，30万元/户。

　　3.2008年2月18日起，由15万元上调到20万元，夫妻双方最高可贷40万元公积金。

　　4.2008年11月17日起，由原来的20万元/人、40万元/户，上调到30万元/人、60万元/户。

　　5.2009年10月10日起，所购房屋建筑面积为144平方米（不含）以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%（15万元）。