二手房交易过程中，买卖双方最担心的基本上都是资金问题，买房人担心付了房款拿到不好的房子，卖方则担心办了过户却拿不到全款。这不，杨先生卖房就是收了首付款办了过户，但买房人的贷款迟迟下不来，拖了很久也拿不到全款，很是添堵。

　　事件回放

　　房子已经过户，贷款却迟迟下不来

　　杨先生2009年10月中旬托女儿将自己的一套位于秦虹小区的房子挂在某网站上出售，挂牌价约为57万元。“这个价格真不高。”杨先生认为。10月31日，实德房产经纪人鲍女士找到杨先生，声称客户尧先生看中了这套房产，有意购买。杨先生随即将房子委托给中介公司，并择日与买房人签订了买卖协议，约定买方提供21.2万元后办理过户，第二笔房款35万元于12月20日前到位，12月25日交付最后一笔房款1万元，自己交出房屋。

　　拿到首付款后，考虑到协议已经很清晰，而且有中介公司见证，杨先生就于11月2日先办理了过户手续。不料，直到今天，买房人的房款依然没有到位，理由是“银行的公积金贷款还没批下来”。眼看着临近年关，自己欠别人的款也要还，杨先生十分焦急。另外，还有件事儿让杨先生十分郁闷，“我明明谈的是净价57.2万元，但后来还是缴了几千块钱的税，买房人不肯承担。”

　　根据杨先生提供的信息，记者随即进行了采访，探究事件原因并尽力解决问题。

　　南京实德房产销售有限公司经理叶建新认为，去年挂牌时，秦虹小区的二手房价格在9500元/平方米左右，杨先生的挂牌价约为8700元/平方米，所以很快就有了买家。为了促成交易，经纪人鲍女士于过户当天就和担保公司一起帮买房人申请贷款。“由于买房人尧先生需要组合贷款，我们告知杨先生公积金贷款会稍微慢一点，他也认可了，并约定于2009年12月25日前交易完毕。另外，买卖合同上还有类似于房款逾期30天仍未到位，可向法院申请撤销交易的条款。”

　　由于这套房产是房改房，房龄比较大，土地证办得比较晚，房产证上的地址与土地证的地址不一致，“看到两证时就已发现这个问题，杨先生去派出所开了证明，拿着证明到房管局办理过户。”证件办好后，银行发现新办的房产证与房子目前的地址仍有偏差，不得已只好再次更换证件，“这一耽误又是15个工作日，导致贷款延期。”叶经理也表示无奈。不过，叶经理告诉记者，南京市住房公积金管理中心已经审批，目前只等建行下款。记者数次致电买房人尧先生确认贷款事宜，但对方电话一直处于停机状态。

　　关于“净价”一说，中介公司也深感委屈。“杨先生表示这是他的唯一一套住房，经纪人判断符合免契税的条件。但后来交易过程中，发现并非杨先生唯一住房，所以他才交了几千块钱的税，如果此时再让买房人来承担不合情理。”

　　律师说法

　　明确付款期限，也得考虑意外情况

　　对于该事件，江苏东南律师事务所律师魏伟认为，虽然双方合同中约定了交易完毕期限，但由于卖方杨先生所售房屋两证本身存在瑕疵，导致买方不能及时向银行申请贷款而延误了付款期限，根据公平原则，履行期限应相应顺延。所以买方只要在新的履行期限内支付余下的房款即可，否则会构成违约，卖方可依约定解除合同。中介公司作为双方委托的专业机构，要对房屋的两证仔细核查并及时提醒买卖双方。因考虑不周而导致合同不能履行或者履行期限过长，中介公司应承担相应的赔偿责任。此案例中，中介公司已预留时间等待贷款申请。

　　在房屋买卖交易中，如买方以现金方式支付全款的，最好约定在买方付清大部分房款的当日办理过户手续。如以贷款形式支付尾款的，则要考虑到因个人因素无法获得银行贷款的风险，在合同中明确约定贷款支付的期限，这样既体现了公平，也最大限度地保障了双方权益。

　　友情提醒

　　避免房款纠纷，中介服务至关重要

　　2009年底，火爆的二手房成交，因房款无法到位导致的违约频频出现。“我们中介公司会在合同上添加附加条款，比如‘无论何种原因，买方在约定日期内无法提供额定房款，将承担违约责任’，一旦买方因资金问题无法继续交易，卖房人完全可以拒绝过户，以保障自己的权益。”淘然居房产董事长崔荣丽告诉记者。

　　业内人士认为，服务到位的中介公司不仅会帮客户买卖房产，更重要的是承担充分的告知义务，协助客户高效交易，告知其交易过程中可能遇到的贷款问题或其他风险，并提出合理的解决方案。另外，买卖双方也要尽量了解相关政策法规，如果是老年人出售或购买房产，最好由子女或年轻亲属陪同。

　　快报记者 张玮玲