业内人士认为对抑制高房价效果有限

　　动辄数十亿元的“地王交易”，恐怕不太可能了。昨天南京市国土局公布了一份“市政府办公厅关于进一步规范全市土地出让管理的通知”，规定了“今后土地出让单幅地块不超过20公顷（20万平方米、300亩）、土地出让首付比例不低于50%”等新条款。

　　这一通知旋即被业内称作为南京20条楼市新政的“土地细则”、“限地令”。国土局相关负责人昨天也透露说：“下一步将就前几年的闲置土地进行处理，看看有多少开发商在‘囤地’，并适时对外发布消息”。

　　细则解读

　　防止开发商囤地待涨

　　这份通知共分6条意见，其中“较新”的规定主要涉及土地出让规模的控制、“净地”出让、土地首期缴款比例不低于50%等三方面，南京市国土局土地利用处相关负责人予以详细解读。

　　1、严格执行“净地”出让制度。土地出让前，应处理好拆迁、环评以及文物勘探等前期准备工作，确保土地出让后能按期开发建设。

　　解读：一些“毛地”（需拆迁）往往因为拆迁原因，致使土地的开发周期无限拉长，有的远远超过2年3年，四五年的都有。而“净地”的出让，就是为了防止出现让开发商利用拆迁达到“囤地”的状况。

　　2、实行土地出让报告制。除江南八区按现有程序报批以外，江宁、浦口、六合三区及高淳、溧水两县一次性出让土地（含工业用地）超过20公顷的，一律报经市政府同意后办理相关手续。商品住宅用地单幅地块出让规模市本级原则上不超过20公顷，溧水、高淳两县不超过10公顷。

　　解读：如果一块地有1000亩，开发商不可能在短短几年之内开发完成，一开发就是5年10年的，这样也就造成了事实上的土地闲置，从规模上控制就是防止类似情况出现，一块300亩的地，正常3年的开发周期也足够了。设置单宗的出让面积“上限”，就是为了避免房地产企业开发进度缓慢、“囤地待涨”的行为。

　　3、加强土地出让金收支管理。开发区、企业不得在出让前预收土地出让款；出让土地首期缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。

　　解读：简单解释就是开发商的拿地“门槛”提高了，这是按照国土资源部的规定执行的。（注：去年11月份，国土资源部针对商品住宅用地的宗地出让面积，首次给出了明确的限制，即出让上限为：小城市7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。）

　　业内看法

　　指望抑制高房价？不靠谱！

　　这份 “限地令”能否抑制过快上涨的房价？业内一些楼市专家连连摇头。对照2009年拍卖的地块，70多个地块中，只有3块超过了20公顷。因此，这次规定的上限还是比较宽松的。

　　地大地小，开发商都会抢！

　　“其实大地块能有多少开发商拿得起呢？”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，超过10亿元、20亿元的地块，能有钱拿地的开发商已经屈指可数了，这也是一些小地块被中小开发商争得头破血流的重要原因。“大家手上都没地，资金也不多，都想在房地产挖一勺，怎么办？就是一个字：抢。”史东说，由此造成了楼面地价的疯涨，地价的上推，无论如何也是抬高房价的一个理由。

　　比如：去年10月20日，栖霞区马群大庄6号住宅地块（21.44公顷），成交价被保利地产从底价9.5亿元抬高到17.9亿元，楼板价高达6956元/平方米；同日，浦口区花卉大道的住宅地块（19.14公顷），成交价也从2.6亿元飙升到8.1亿元，楼板价高达4231元/平方米。这两个例子说明即使大地块的上市数量减少了，也会引起有实力开发商的“抢食”，而让地价节节升高。“抢地现象并不取决于地块的大小，而是取决于土地稀缺所带来的需求饥渴。”

　　价高者得，才不管首付多寡！

　　土地出让金的首付比例提高到50%呢？是不是对开发商拿地起到制约作用？

　　“我看未必。”南京工业大学房地产系副主任吴翔华说，提高首付款可能会让部分小开发商出局，但遏制不了地价，只要土地拍卖现有的“价高者得”的“游戏规则”没有根本性变化，指望土地的细微调控政策来抑制高房价就没有太大可能性。

　　适当时机清理闲置土地

　　一名开发商认为，光有这样的“限地令”远远不够，“那些囤积的地应该加快拿出来曝曝光！”

　　“这个问题我们已经注意到了。”国土局相关人士透露说，现在他们正在对闲置土地的情况做梳理，分清各种闲置的原因，在适当的时机对外正式发布，该收回的肯定会无条件收回。

　　不过，他也表示，目前南京已经出让的未开发存量土地（含闲置的）大约在1000万平方米以上，按照现有的市场需求，应该可以满足未来2-3年的需求，这样的比例在全国也是较为合理的。快报记者 尹晓波