在地价和房价一路飞奔之后，南京2009年的圣诞节变得很不寻常。昨天下午，南京市政府出台了《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见》，对于自住和改善型住房消费的买房人，“给予房款总额0.5%的购房补贴”，政策执行期为2010年1月1日至2010年12月31日。这次南京市的楼市新政“包罗万象”，涉及四大方面共计20条意见（以下简称“市20条”），其中取消了对购买90平方米以下住房“零契税”、取消个税40%返还、以及取消非普通住房补贴1%的优惠政策，因此，被业内人士看作是“楼市泡沫之下，南京政府不得不重新出手调控的一个综合性政策”。
“市20条”
A大力推进保障性住房建设，进一步完善住房保障制度
1.2010年新开工建设保障性住房650万平方米。
2.将人均住房建筑面积15平方米以下的低保家庭和低收入无房家庭纳入实物配租保障范围。
3.低收入住房困难户的认定标准调整为家庭人均收入1000元/月、人均建筑面积15平方米以下。
4.到2010年底，基本完成100万平方米剩余危旧房片区改造任务。
5.建设部分公共租赁房和青年人才公寓。
B继续支持居民自住型和改善型住房消费，抑制投机性购房
6.在本市首次购买普通住房（144平方米以下，容积率1.0以上，不含酒店式公寓，下同），给予房款总额0.5%的购房补贴。
7.夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售原住房，并重新购买普通住房，给予房款总额0.5%的购房补贴。
8.购买经济适用房、中低价商品房等保障性住房，给予房款总额1%的购房补贴；因拆迁（含危旧房改造）购买产权调换的普通住房，给予按规定抵扣后房款差额1%的购房补贴。
9.符合上述自住型和改善型住房消费和购买保障性住房的，继续加大住房公积金贷款支持力度。
10.上述自住型、改善型住房消费和购买保障性住房享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同鉴证日期、二手住房以登记受理日期为准。
11.自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
12.商品房预售严格实行“实名制”认购。
C增加普通商品住房有效供给，优化土地供应，加强批后管理
13.增加中低 价位、中小套型普通商品住房用地供应；规划在交通便捷、配套完善的地区安排保障性住房建设用地。探索在主城周边普通商品住房新建设项目中配建一定比例保障性住房。
14.开发企业分期缴纳的全部土地出让价款，期限原则上不得超过1年，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。
15.对未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等土地违法违规行为，按照国家相关规定和合同条款进行依法查处。
16.加快普通商品住房建设供应。
D加强房地产市场监管，进一步规范市场秩序
17.重点整治违规囤地、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价等行为。
18.项目取得商品房预售许可证后，应在一个月内公开销售。
19.加强房地产市场监测。
20.加强对房地产市场引导。
政策解读·“压”
自住型可理解为“首次在南京买房”
政策原文：“继续支持自住型住房消费，在本市首次购买普通住房（144平方米以下，容积率1.0以上，不含酒店式公寓，下同），给予房款总额0.5%的购房补贴”；“继续支持改善型住房消费，夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日内出售原住房，并重新购买普通住房，给予房款总额0.5%的购房补贴。”
“继续支持自住型和改善型的住房消费。”南京市房产局副局长郭宏定的回答斩钉截铁，并分自住和改善两个群体进行了解释，自住型购房也可以理解为在南京是首次购房的，“就是以前在南京市没有买过房子，就可以享受这一政策，而南京市的范围是包含了11个区（不含高淳和溧水）”。
对于改善型住房消费的认定，也即理解为“夫妻双方在本市仅有一套住房，在一年内出售原住房并重新购买普通住房”的。不过，郭宏定也透露说，所有关于自住型住房、首次购房以及二套房等政策，“国家的相关部门现在正在制定相关的细则，一旦有细则公布，我们南京也会按照国家的规定来执行”。
保障房和拆迁房是零契税
另外，对购买经济适用房、中低价商品房等保障性住房，以及因拆迁（含危旧房改造）购买产权调换的普通住房，均给予1%的购房补贴，这意味着“保障房和拆迁房是零契税”。
对于契税优惠政策的调整（具体缴纳标准见附表），享受优惠的普通住房标准，郭宏定再次明确表示，是“建筑面积在144平方米以下、容积率大于1.0的住房，并且是不含酒店式公寓在内的”。
住房交易个税返还40%政策，取消！
契税购房优惠“收缩”之后，住房交易的税收有无收紧呢？南京市地税局总经济师王超说，目前除了营业税征免时限由2年变成5年以外，其他政策都按照原有政策执行；也就是说“土地增值税和印花税目前是暂免征收的，个人所得税也是按照原有的优惠政策执行，对于个人转让5年并属家庭唯一用房，暂免征收个人所得税”。不过，2009年实施的对住房交易中的卖房人个税40％的补贴返还政策，因为之前市政府文件执行期限是2009年12月31日，这次没有新政策，即为“个税40%的返还补贴到期就不再执行了”。
南京市财政局相关人士表示，这也同时表示，今年关于契税的优惠文件执行到今年12月31日，明年1月1日正式废止，一些购买“非自住和改善住房”和“非普通住房”的购房消费优惠将全部到期截止。
重点整治哄抬房价等行为
对于现在高涨的投机性行为，郭宏定表示，为抑制投机性购房、遏制房价的非理性上涨，“除了严格按照营业税免征年限由2年改为5年之外，对商品房预售还要严格实行‘实名制’认购”。“已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让”，对所退的退房房源继续实行网上公示、自主申请、公证摇号、公开认购，开发企业不得以任何理由指定或拒接他人认购。同时，还将严格执行国家“二套房”的贷款政策。
在房地产市场的监管方面，将“推进从土地出让至规划立项、开发建设、上市销售的各环节、全方位联合监管；重点整治违规囤地、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价等行为”。
[提醒]
今年购买商品住房的
办理不必赶时间
在此次契税优惠作出相应调整之后，对于时间节点的问题。郭宏定解释说，“享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同鉴证日期、二手住房以登记受理日期为准，由购房人提供购房补贴申请书、承诺书，经审核后发放”。
昨天南京市房产局房产交易中心提醒说，2009年的税收及补贴优惠政策是12月31日截止，但“有些类型的房产交易并不需要赶在12月31日前办理登记手续，市民可以错开高峰前来办理相关手续”，具体如下：
1.凡在2009年1月1日至12月31日之间签订合同并办理了合同鉴证手续的商品房，只要在2012年12月31日之前办理房产登记手续的，均可享受2009年契税及补贴优惠政策。
2.凡在2009年1月1日至12月31日之间已在房管部门交件并受理的存量房（二手房），只要在2012年12月31日之前办理领证和完税手续的，均享受2009年税收及补贴优惠政策。
政策解读·“保”
解决“夹心层”住房难
南京明年开建“青年人才公寓” 和“公共租赁房”
昨天的楼市20条意见，郭宏定将之解释为“有保也有压”，除打压投机性购房行为之外，南京市明年还将开建经济适用房和中低价商品房等保障性住房650万平方米，并着手建设为解决“夹心层”住房的青年人才公寓和公共租赁房。
保障房将建多少？
将达650万平方米，相当于两个中等城市一年商品房总量
“明年将开工建设650万平方米的保障性住房。”郭宏定自信地表示，这个量包含600万平方米的经济适用房和50万平方米的中低价商品房，而“这么大的新开工量相当于什么概念”？他表示，今年1—11月份，江苏省扬州市（含县）新开工的商品房才293万平方米，换句话说，“我们保障性住房的建设量，相当于两个中等城市一年商品房的量”。
住房保障门槛是什么？
人均月收入千元以内的，人均建筑面积15平方米以下的
之前快报独家报道的南京住房保障标准调整的消息，昨天也有了执行时间。郭宏定透露说，这次将低收入群体住房保障标准的750元之内（人均月收入）调整到了1000元之内（另：住房面积须在人均15平方米之内等），“我们测算了一下，可能要多进来3万～4万户的老百姓”。
据了解，这一政策已经于12月20日经南京市政府批准，符合条件的南京市民即日起就可到所属的街道进行咨询和办理申请手续。
“夹心层”怎么办？
公共租赁住房明年肯定建，具体申购条件还没定
买不起高价房、住不上保障房的“夹心层”怎么办？郭宏定说，明年南京市将建设部分青年人才公寓和公共租赁住房，以满足他们的住房需求。“考虑到这是一项新政策，具体如何实施，正在研究之中。”郭宏定说，这也是南京市委市政府按照国家的要求开展的一项工作，至于具体的建设方法、申购人群的条件、建设量多大，“我们正在研究过程之中，但是2010年一定会开工建设”。
保障房将建在哪里？
划定三大片区：迈皋桥、南湾营、西善桥，共计近12万套
郭宏定还透露说，当天上午市政府还开了一个保障房的选址会议，决定“今后的保障房要统一规划、综合配套、成片建设、方便生活”，按照这一原则，目前已经初步选定了三个片区进行综合的建设。他说，这三个片区总共可以建将近1000万平方米的保障房，共计有11万～12万套的住房，三个片区分别是迈皋桥方向、东南方向（现在南湾营附近）、西善桥和莲花村附近，每个地方大概都在一二平方公里左右，每个地方都是成片、大块地建设，都有一千亩以上的建设规模，“而且要把轨道交通、公交场站等配建全部到位”。
新政影响
能否遏制高房价？
房产局说：将对市场产生非常大的影响！防止大起！也防止大落！
这次20条意见重要的目的之一就是“遏制房价的非理性上涨”，此次政策能否起到预期效果？是否能真正起到打压房价的作用？郭宏定笑着说：“这个政策就是按照中央的要求，是支持自住和改善型的住房消费、遏制投机投资性消费的一个政策。我们觉得对于房地产市场将会产生非常大的影响，今年房地产市场回暖比较快，但也出现了新的情况和问题，这次及时调整南京市的政策，就是为了防止房价的大起、也防止大落！”
不过，他也坦承：在房地产的调控政策里，金融、税收等政策是由中央政府制定的，在南京市政府的权力范围之内，“我们会尽力做好我们自己的调控政策、实事求是地适时完善我们的政策，确保房地产市场平稳运行”。
能否遏制高地价？
国土局说：明年地价大涨、大跌不可能出现
在这次的“市20条”意见中，对土地的调控表述为“增加普通商品住房有效供给，优化土地供应，加强批后管理”，涉及4条内容，其中对于土地拍卖以后，南京首次明确了开发商“首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%”，从2010年起执行。并明确“开发企业缴纳的全部土地出让价款，期限原则上不得超过1年”。
土地供应量跟不跟得上市场的需求？南京市国土局土地利用处处长王海龙说，供应量主要取决于市场本身的需求和实际的供给能力。明年的供应量会和今年持平，供应土地一律以“净地”出让，以减少开发时间。
对于今年地价大涨的现象，明年是否继续延续？王海龙表示，“明年地价的大涨不太可能存在，大跌也不大可能出现”。因为目前南京已经出让的土地，没有开发建设的，有两三年的开发量，这相当于南京房地产市场2—3年的正常需求量，和房地产开发周期是吻合的。
王海龙也直言不讳地表示，南京也存在闲置土地的问题，“一年以内不开发收取闲置费、两年还不开发就收回”的规定一直没变化，南京甚至还严格到“若不能按期开工的，每天按照合同总价收取一定比例的违约金”。
业内人士怎么看？
有人说：短期内会形成观望局面，有人说：对于楼市总体还是利好
这次新政对明年南京的房地产市场究竟有多大影响？记者采访发现，多名业内人士对政策的效应持怀疑态度，认为政策的影响甚微。
“此次南京的新政体现了政府打击投机投资需求的决心。”365地产家居网常务副总经理邢炜认为，在短期内，市场可能会形成一个短暂的观望期。但是，如果房价上涨继续过快呢？“假使房地产发展依然过热，我个人认为不排除明年下半年政府会出台个人所得税、物业税等方面的政策，来继续打击投机性购房需求”。他表示，明年的楼市在上半年应该是平稳发展的，房价下跌的迹象还不明显。
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚则认为，政策目标是让2010年的房价不疯涨，“对于自住和改善型购房者来说，影响不会很大”。可以判断，政策对明年的楼市可以说是一个利好消息，“省市两级政府都不同程度延续了以往的优惠税率，但也没有给出‘零契税’的托市政策，采取的是一种折中的方式”，对于楼市来说，总体肯定是利好的：首次购房和改善型住房的购房成本不会提升太大。宋坚说，关于真正如何抑制投资投机性购房的措施，现在中央还没有一个基调，其他城市的政策也没有全部出台，“很多人也在等，一旦中央确定了，对于楼市的影响会更大”。
有楼市专家认为，“政府的措施其实非常保守，更多的是希望房地产市场平稳过渡”，真正打压房价的措施并没有出来，否则，干吗不直接取消优惠呢？楼市火爆了，原先的救市政策就应该全部取消！
南京工业大学房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华也认为，此次政策调整对于自住型和投资型购房的区分问题，“仍然是没有一个明确的区分”，这就意味着“一拳头打死投资需求的可能性几乎没有”，当然，指望政策一出，投机投资性购房需求就烟消云散也不现实。因此，他认为，对于明年的楼市而言，“如果在银贷方面没有收紧的措施，房价将依旧保持高位，同时成交量也不会出现大幅的下滑现象”。
市场动态
周末500套新房上市
1月份新楼盘继续喊高价
今明两天的双休日，南京市将有苏宁睿城、万达广场、武夷水岸等三个楼盘开盘，可供选择的房源套数在500套左右。业内认为，这些楼盘的销量如何，将直接“检验”买房人对新政的看法。
据了解，河西的苏宁睿城将推出180套房源，户型从82—140平方米不等，单价在1.8万元—2万元/平方米之间；万达广场在前期600套房源抢购一空之后，周末也将推出200套房源，面积在70—117平方米不等，价格尚未确定；江宁的武夷水岸家园推出158套房源，户型在50—120平方米之间，售价未定。业内认为，周末推出的新房源将是南京楼市新政的第一块“试金石”。
1月新楼盘继续喊高价
新政是否对开发商明年的楼盘上市计划造成“心理阴影”？根据365地产家居网统计，截止到昨天，南京已有21家楼盘表示将在明年1月推出新房源，较12月份42家楼盘的上市量大幅减少。
统计显示，1月份上市的楼盘共计21家，分别为：河西3家、江宁4家、江北4家、城南3家、城东3家、城北4家。在昨天楼市调控政策出台之后，这些楼盘的售价贵不贵呢？
一些开发商似乎全然不顾政策，又开始极力推高房价，其中江宁的4家楼盘叫价都在9000元/平方米以上，其中两家楼盘甚至突破了1万元/平方米。比如：江宁的21世纪国际公寓开盘均价约在9200元/平方米左右；金王府元旦期间推出的170多套房源，预计均价在1万元/平方米左右。
新政没有吓到开发商
有业内人士分析认为，这显然是省市的楼市新政“没有吓到开发商”，开发商叫卖高价也顺理成章了。不过，南京福舍投资顾问有限公司总经理史东认为，开发商显然有点自信了，政策出台之后，肯定会缓解今年年底恐慌性购房的现象，优惠政策多数没有废除，那买房人自然可以等一等了。
不过，因为政策“太温柔了”，一些炒房人或许也会在更为严厉的政策出台之前，继续出手买房，由此楼市成交量在1月份也未必能跌下来。
“最后一拍”又见高价
尧化门地块楼面地价达4310元/平方米
政府控制高地价的话音刚落，昨天下午南京今年的土地“最后一拍”，又拍出了高价地：位于城北新尧新城的一块住宅用地，四家开发商通过29轮举牌，最终以4.5亿元（底价2.6亿元）成交，楼面地价达到了4310元/平方米，而周边的商品房售价还不到7000元/平方米。
南京中原地产昨天提供快报的统计显示，南京今年共计成交土地76幅，总成交金额218亿元，溢价比高达土地拍卖以来的最高点：91.22%！而昨天城北拍出的地价，也高出了今年城北板块3816元/平方米的平均地价。统计显示，今年南京住宅平均地价高达3670元/平方米，甚至超过了2007年土地市场最为疯狂的时候。有业内人士认为，如果明年房价继续居高不下，那么明年的地价必然不会下跌，“市20条”政策的执行效果有待市场进一步验证。
地块溢价情况表
年份 成交幅数 底价(亿元) 成交价(亿元) 溢价比
2007年 122 238 372 56.30%
2008年 53 124 135 8.87%
2009年 76 114 218 91.22%
分板块纯住宅楼面地价（元/平方米）
2007年 2008年 2009年
城中 8585 6026 /
城北 3095 2861 3816
城南 2316 / 6357
城东 / / /
河西 4995 4882 7651
仙林 4296 3505 6956
江宁 2068 2080 1866
江北 1407 779 2651
全市 2991 2129 3670
