年初全国各地楼市刺激政策频出，各方力量都在助推楼市回暖；近期，宏观调控政策信号一出，楼市又如惊弓之鸟。面对这个困惑，邓耀东不这么看，“楼市完全依赖政策这个说法不完全，最本质的还是宽松的货币政策带来的流动性的充裕引起的恐慌，是今年楼市火爆的根本原因。”他给记者做了详细分析，“很多人担心通货膨胀，这是流动性过剩带来的必然结果，然后这个里面导火索是政策的扶持，去年的打压，加上去年成交量大量萎缩留下的大部分刚性需求，这些都是导火线的基础，然后楼市刺激政策把这部分刚性需求激发出来，但引爆行情的根本原因还是恐慌感。”

　　他认为，三波力量成就了今年楼市：第一波，经济刺激政

　　策的有效执行，在极大鼓舞人们信心的同时，也催生了对通胀和资产泡沫的诸多担忧，也意味着对货币贬值的恐惧。第二波，资本的逐利性促使投资者把资金转向处于底部的股市和楼市。第三波，国际避险资金和投机资金对中国经济领先复苏的信心和人民币严重低估的客观现实，这三股巨大的力量交织冲动，提前引爆了股市和楼市。“所以说楼市刺激政策终究只是导火线。”

　　房屋投资属性达极致

　　今年全年的房价走势，两个字可以形容，那就是“暴涨”。按照国际经验，任何一个经济体，房价在六七年之内上涨两三倍甚至是五六倍都是不正常的，那南京房价正常吗？

　　“在国际上来说肯定是不正常的，因为在国际上没有任何一个国家像中国这种经济发展速度。”他认为，很多国际经验在中国根本不能直接拿来用，而要具体问题具体分析。但有一点是肯定的，中国楼市市场化程度非常高，在一个非常高的市场化程度下，实际的成交价就能说明一切问题，因为价格是决定市场的最终力量，他一定是合理的。当然在这种情况下，还有政策时不时地去打压，更说明市场很正常。

　　“我个人认为政府有一点始终没做好，就是物业税的征收，”他直言不讳地说，“中国现在已把住宅这种投资品的属性强化到极致，投资品的功能已大大超过消费品，降低投资属性只有增加持有成本，但政府一直没这么做。”

　　此轮调控“色厉内荏”

　　关于近期频频亮相的宏观政策，他笑言，用一个词来形容那就是“色厉内荏”。他给记者做了如下阐述：第一从“抑制”变为“遏制”，但又没有具体说遏制什么；第二，整个政策都是老一套并无新说法，第三，棚户区改造反倒给出两个信号：一个信号是房地产的重要地位仍然无可取代，另外一个信号是政策导向偏向民生。

　　撇开其他政策，他对“棚户区的改造”这一条进行了深入研究，最终得出结论：这对于楼市反倒是一大利好。“因为又产生了更多的刚性需求和改善性需求，此外，保障性住房出来还要有一段时间和过程，但这个市场一定会有办法让保障房的供应量逐步增加，这至少是三年以后的事情，我预计市场会分化，高品质的房还是会走得更好，但是低素质的中低档房慢慢的压力会越来也大，因为这部分房源与保障性住房之间会出现同质竞争。”

　　房价明年依然跌不了

　　邓耀东坚持认为，明年市场一切还会延续，“第一，今年启动经济的政策的4万亿让很多基础设施纷纷上马，而且这些工程不可能做半拉子工程，所以还会追加投入，加之适度宽松的货币政策基调，货币供应量还是会很大。第二，经济已有好转而已复苏，但疗伤要有个过程，楼市对中国经济的作用仍不可忽视，这也说明明年楼市行情还会延续。”

　　现阶段还能买什么房？有人说，以前主要考虑升值潜力，现在主要考虑保值可能。邓耀东对此认同，该买还是得买第一有自然资源的，第二高品质楼盘。如果政府保障性住房的力度很大，成长出来的富裕阶层要改善居住品质还是会去买高端，但地段稀缺性决定了这样的房子不会很多。他甚至建议普通人“要尽自己最大的能力买好房子”。

　　论及明年的楼市，他的基本判断是：上市量不少成交量倒是会缩量。“大量项目都在明年上市，因为价位高，政策出台反而会导致观望，主要还是今年的透支，因为市场行情不光把2008年补回来了，而且还透支了明年的。”至于价格，他预测肯定不会降，涨到什么程度不好说，取决与市场本身的规律。快报记者 费婕