中央多道“金牌”过后，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法。江苏省八部门昨天下午联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（“省五条”）。意见明确，去年底省里制定的有关优惠政策继续执行，“居民购买自住和改善型普通商品住房的，继续实行1%的契税适用税率”。
“省五条”
1，增加普通商品住房有效供应，保持商品房价格基本稳定。
要点：及时调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房的供应，适当增加中低价位、中小户型普通商品住房和公共租赁房用地供应。
2，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房
要点：去年底江苏省制定的有关房地产优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1%的契税适用税率。
3，规范房地产市场管理，维护市场秩序
要点：特别是房价上涨较快的城市，可通过对新建普通商品房价格实行备案制度等管理手段，遏制商品房价格过快上涨的势头。
4，加快保障性安居工程建设，进一步强化住房保障
要点：2010年，全省新增廉租住房1.2万套，新开工建设经济适用住房6万套，发放廉租住房租赁补贴4万户以上，完成城市棚户区（危旧房）改造530万平方米以上，实现公共租赁住房累计供应量20万间（套）以上。
5，强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场职责
要点：针对市场发展变化，积极采取有效措施，保持房地产市场稳定健康发展，避免市场大起大落。
自住和改善型普通住房
契税统一为1%
既然“去年底省制定的有关优惠政策继续执行”，就意味着江苏省政府对于购房契税补贴的政策没有变化。“省五条”中，最受关注的一项政策，也正是“居民购买自住和改善型普通商品住房的，继续实行1%的契税适用税率”。
对照去年底出台的“省十条”，业内人士表示，江苏省的政策依然是当时规定的“调整契税适用税率及标准，契税税率由4％调整为3％，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一为1%”。
也就是说，省里的政策是：高档住房（容积率低于1.0或面积大于144平方米）的契税税率为3%；普通住房为1%。
同时，“省五条”还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。”这意味着，南京的“零契税”优惠有望得以延续。
对于优惠的时间截止问题，江苏省住房和城乡建设厅房地产处处长陆建生解释说，除了营业税原定暂行一年的，其他优惠政策并没有明确截止时间，因此这次“对契税的优惠也没有明确截止时间”。
“自住型”“改善型”认定
一直纠缠不清
在这个自住型和改善型住房的认定上，一直就是纠缠不清的。去年江苏和南京地方政府出台救市政策之后，最终的优惠政策也演变成了“只要买房子就可以享受购房的契税优惠补贴”。这次再提“继续支持居民自住和改善型住房消费”，会不会又掉入“认定不清”的怪圈？
“肯定会的，这次总体就是延续去年房地产政策的一个思路。”南京工业大学房地产系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华博士说，认定的问题一时半会很难得以解决。对于首套自住房的认定，现实中存在不少漏洞。比如，房产局想要弄清一家人家究竟有几套房，操作起来就很不容易：因为目前江南八区和江北、江宁的房产登记系统都不联网，买房人要是在主城买一套、江北买一套、江宁买一套，南京市房产局只能查到主城的一套。
这样，也就随之带来了对“人均住房面积的认定问题”。目前南京市的人均住房建筑面积标准是32.21平方米，如果这个家庭在江南八区、江宁、江北甚至是溧水和高淳，都有一套房子，住房面积低于当地平均水平的，很可能就是住房面积大大超标的。这也能享受优惠政策吗？这些问题，同样让银行对“二套房”的认定很棘手，真正操作也“沦为”认定是否“二次贷款”，甚至也有还清和不还清贷款的区别，“二套房政策”成了“二贷房政策”。
业内：既然认定不清，
就是全部认定！
吴翔华说，实际上对于改善型住房的认定并不难，现在对一年之内卖旧买新的买房人，在个税上是予以优惠的，按照“购房价所占比例减免”；对于是否享受政策优惠，也可以考虑“按一年之内卖旧买新”予以契税的购房优惠。
不过，吴翔华也认为：即使这次明确提出了要抑制投资投机性购房，看上去是个差别化的政策，但总体因为认定上尴尬，让政策感觉是个“应景的政策”。
新浪网南京站主编王小军则直截了当地表示：“既然认定不清，那就是全部认定了，只要有优惠在，买任何房子都能享受到相应的优惠。”对此，省住建厅副厅长彭向峰回应说，“自住型”和“改善型”怎么认定的问题，将待住建部发文加以界定。
对话
严格执行“二套房”信贷政策
在打击炒房问题上，“省五条”主要是衔接上级政策。要求各地要认真落实国家有关住房转让环节税收政策，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。要加大差别化信贷、税收政策的执行力度，严格执行“二套房”信贷政策，抑制投资投机性购房。此外，还强化了预售管理方案，规范房地产开发企业推盘销售行为，加强建设程序管理，确保预售商品房质量，鼓励有条件的地方实行商品住房现售。
问：南京是不是房价上涨过快的城市？
省住建厅官员：应该是的！
对于“省五条”，陆建生一再强调，这只是省里的一个“指导意见”，是一个大纲性的意见，具体的实施意见要由各个市按照自己的实际情况来制定。
对于“省五条”出台的背景，江苏省住建厅副厅长彭向峰在表述中提及了“目前我省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题”。
那么南京是不是属于房价上涨较快的城市之一？陆建生不假思索地表示，应该是属于上涨较快的城市之一。
就此，此次意见除了以“增加商品住房有效供给来保持房价稳定之外”，也明确要求“房价上涨较快的城市，可根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力等因素，逐步扩大住房保障覆盖面，提高住房保障标准”。
问：自住和改善型住房需求怎么认定？
省住建厅官员：按之前的规定执行
“省五条”的核心条文直指“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”。在这一条文中，直接明确：去年底省制定的有关优惠政策继续执行；居民购买自主和改善型普通商品住房的，实行1%的契税适用税率。
对于自住和改善型住房消费如何认定的问题，陆建生说：“之前没有约定期限的政策，都将继续实施，这个认定也按之前的规定执行。”
去年的规定是：“调整契税适用税率及标准，契税税率由4％调整为3％，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1％。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
预告
南京优惠政策
去留今天定
二套房贷政策最受期待
“省五条”的话音刚落，南京市房产局昨天紧急通知快报记者说“南京市的政策晚上8点前公布”。在漫长的等待之后，终于在晚上9点56分，等到了房管部门的确切消息：因为种种原因，“政策来不及发布了，定于25日发布”。
在对购房优惠的契税政策上，去年12月24日，在南京市出台的“关于完善我市房地产市场调控工作的意见”中，其优惠力度更大，具体为：个人购买非普通住房缴纳契税3％，政府给予房款总额1％补贴；个人购买90-144平方米（含144平方米）普通住房缴纳契税1％，政府给予房款总额0.5％补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税1％，政府给予房款总额1％补贴。也就是目前实行的“购买90平方米之内（含）普通住房的，零契税；90—144平方米（含）之间的，契税0.5%；非普通住宅（144平方米以上或容积率小于1），契税2%”的政策。
这一政策的去留，以及对作为指导意见的“省五条”如何执行，南京市房产管理局副局长郭宏定表示，具体的政策将在今天公布。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，省里的政策都是对中央政策的一个落实，基调完全保持了一致，与目前的房地产市场预期基本相符，影响不会太大，下面最关键的是南京二套房贷的政策，二套房贷的首付会不会是之前传言的50%呢？他说：“二套房贷的政策，其影响是显著高于税费政策的，现在要静等二套房贷政策的出台”。
聚焦
江苏“房价备案”制度终于出山
开发商想提价须提前备案，实不实行由各市自己定
“省五条”中，备受关注的“房价备案”制度终于得令出山——通过价格备案，遏制商品房价格过快上涨。相较于其他条款，该项制度在遏制房价方面的“信号效应”最为明显。此前因决策层意见分歧，酝酿出台房价备案制度的文件，一度“卡”在会签路上达半年之久（见快报12月16日封6、封7版）。
什么是“房价备案”制度
江苏省物价局有关人士表示，主要是要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。
如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须再次根据规定的时间，提前到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。
通过房价备案，价格主管部门将有效掌握市场房价走势及变动情况，约束过度频繁的涨价行为。此外，物价部门还将通过分级管理、提醒制度等价格调控手段，对房价上涨较快、过快的地区予以监管。近期省物价局将就此制定专门的实施意见。
封杀“一天两价”
一天一个价、上午和下午两个价！房价的变脸幻术，别说老百姓直摇头，就连监管部门也连呼看不懂。下一步，房价又将怎么个“走法”，有关部门又将是怎么个“管法”？
“省五条”就此提出，密切关注商品房价格走势，探索完善加强商品房价格监管的方法。“特别是房价上涨较快的城市，可通过对新建普通商品房价格实行备案制度等管理手段，遏制商品房价格过快上涨的势头。”
相较于去年底出台的“省十条”，上述规定可谓“一开一合”。根据去年底的规定，江苏暂停了普通商品住房的核价制度，暂时结束了执行多年的普通商品住房政府指导价管理政策，除保障性住房外，房价管理全面放宽，开发商对楼盘定价享有充分的“决定权”，此所谓“开”。有关部门称，通过暂时放开管理，可引导开发企业制定出符合市场供求变化的合理价格。
而“房价备案”则谓之“合”，开发商怎么定价，不再无所顾忌。至少，“上午一个价、下午又一个价”的现象不会再出现了，“备案在册”将在规定期限内，起到一定的约束作用。
“备案”不搞全省一刀切
在房价备案制度中，最受开发商及消费者关心的核心问题有两个：一是提前备案的时间如何规定，这直接关系到同一楼盘两次调价的间隔时间长短。在半年前的酝酿过程中，江苏曾拟规定开发商初次备案、再次备案的时间均为15天，但后来因文件最终并未出台，“15天”之说也就只能算是设想的规定；二是对开发商的调价幅度是否规定及限制、如何限制？
关于这两点，都将由各地政府自行确定。省住建厅、省物价局负责人均表示，江苏苏南苏北经济发展有差异、房价走势也有差异，所以调控政策也不搞“一刀切”。是否实行房价备案，将由各市政府根据当地实际情况加以规定，提前备案的时间及涨幅的决定权，也同样交给地方政府。
记者了解到，目前在省内如宿迁、昆山等地已经先行开展了房价备案制。待省里的指导意见下发后，还将与其对接、完善。
“一房一价”不会重出江湖
“房价备案”不是审批，物价部门强调，相比于执行多年的政府指导价，“房价备案”只是政策的部分恢复。这一方面表明了开发商在初次定价后仍有“反悔”的权利，另一方面也表明江苏对房市的“收紧”是局部的。就此，省内各地最值得关注的是南京，该市曾出台了“一房一价”管理政策，并一度成为全国的焦点。今年下半年以来，弱化了“核价”的南京房价涨势明显，在全国70个大中城市的房价指数统计中，南京新建90平米以下住房涨幅、二手房涨幅等都在全国排名靠前。不过，这并不会催发“一房一价”重出江湖。有关部门称，依靠市场调节的“暂时政策”依旧有效。
影响
赶“末班车”的抢房现象将消失
明年房价涨幅将放缓，但无下跌迹象
对于2010年1月1日之后的房地产市场，张辉认为“优惠政策末班车效应导致的抢房现象肯定会消失”，年底密集出台的政策可能会导致需求面上出现短时期的观望情绪，政策效应被市场充分吸收要等到明年春季，市场上的观望气氛才可能逐步消退。
明年房价涨幅将放缓
但没看出有下跌迹象
“政府显然没想一下子收紧住房消费政策。”南京大学商学院经济学系副主任葛扬认为，这也可以看出在当前的宏观经济政策背景下，国民经济并没有全面复苏，房地产对经济的拉动作用很大，政府也不敢轻易收紧住房政策，这样的政策只是一个两难的政策：又想发展房地产、又怕泡沫太多。
吴翔华笑言：这样的政策，一看就知道——不想在抑制投资的时候，也抑制了改善型需求，“政府在制定政策的时候，也很难做出选择”。他说，从这个政策来分析，至少我没有看到房价要下跌的迹象，判断“明年的房价涨幅应该是放缓的”。因为目前的信贷政策并没有真正收紧的一个信号，只要信贷不收紧，其他政策的用途都不会太大。
信贷还体现在两个方面，除了住房消费信贷之外，对开发商的贷款也是一方面，明年国家用于房地产的开发贷款并没有收缩，“只要开发商的信贷闸门没关闭，也就难以真正起到抑制房价的作用”，因此，下一步对房价造成直接影响的是“银根”是否收紧。
等南京政策公布了
开发商才能定下心
“在市里政策没有正式敲定之前，我们心里也没底。”江宁一家开发公司的营销总监笑着说，因为他们明年上半年有个楼盘要开盘，有60%的小户型是90平方米以下的，如果南京市的契税优惠补贴取消了，那就意味着按照省里的政策，还是要缴纳1%的契税。不过，多名开发商认为，既然省里规定“各地可以通过采取购房补贴等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房”，那么南京市的政策就完全可以继续执行。当然，“我们也很着急，南京市的政策赶快出台，心里的石头才能放下来”。
对于江苏省昨天公布的政策，也有开发商的态度较为暧昧，他们认为：明年的房地产受影响大不大，要看最终的政策发布情况，现在不好说。
昨天在一些购房聊天群，一些买房人也等得极其不耐烦了。网友“继续等待”说，不就是一个政策？出来就出来、不出来就不出来，犹抱琵琶半遮面的，累死人雷死人呢。
南京42家楼盘赶优惠
这下可以不用急了
“每天都在不停地审核，年底开发商要求上市的楼盘量太大了。”南京市房产局相关部门人士昨天透露说，截至目前，12月份已经有42家楼盘领了商品房预售许可证，其中主城区“领证”的楼盘高达22家，是今年主城房源最多的一个月份。
房产部门公布的数字显示，截止到昨天，12月份南京已有42家楼盘领取了商品房预售许可证，当月住宅上市房源为9926套，面积共计107.24万平方米，占到了今年上市房源的15.4%，“其中江南八区的主城区范围之内，上市楼盘数量高达22个，超过了‘两江板块’”。南京市房产局相关人士表示，正常月份，江宁、江北的楼盘上市量占比在2/3以上，主城区的楼盘不到1/3，而这次楼盘数超过了1/2，难得有这么大的上市量。
“上市量大，也不见得够卖。”有业内人士表示，今年年底的房源上市量很大，都是为了赶搭楼市优惠政策的末班车，而近万套的上市房源也刺激了买房人的购房欲，近日每天平均就有五六百套的认购量，“一天卖500套，20天就消耗光了”。
现在卖房，就是用契税等购房优惠政策来吸引买房人。河西一家周六（26日）开盘的楼盘，开卖的房源接近200套，开发商直接表示“26日、27日下定金认购，接下来的三天就是和买房人签合同，签订完了就备案鉴证，保证可以享受到购房优惠”。
不过，昨天政府部门公布购房优惠补贴继续放行的政策之后，无疑让开发商吃了一颗定心丸，这下不用急着推盘上市了，反正优惠政策明年还有的。
对照
从“省十条”到“省五条”，整一年！
不一定是特意，但真的很巧。去年江苏出台房地产“省十条”是12月23日，今年出台“省五条”是12月24日，整整一年！甚至就连两份文件的名称，也极度接近：去年是《关于促进房地产市场健康发展的意见》；今年是《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。
两处细微的变化，体现了一年之差，不同的房市脉象，更体现了调控政策的“拿捏”有别。
一个变化是今年的文件多了“平稳”二字，意味着当前房价走势过快，需要平抑，但是政府又不希望它大起大落。而去年的“省十条”则一出台就被冠以“救市”一说，足以表明当时房地产市场走势较弱。
第二个变化是今年的文件明确是“指导意见”。这意味着，在省里拿出了原则性意见和宏观政策后，地方政府还享有一定的自主权。事实也是如此，“省五条”中多项举措均须地方政府“具象化”以后才能落地。这既说明了江苏对房价调控要“因地制宜”，也说明“遏制”房价上涨的举措与“救市”相比，迫切性似乎稍逊一筹。
通过部分主要政策的对比，“省十条”与“省五条”的延续和差别更加清晰。
“按差额征收营业税？那不是很宽松嘛。”昨天一名资深的炒房人杨先生（化名）对营业税征收方式的细则规定很是宽心。因为对他而言，这样的政策几乎起不到明显的作用。
短线炒家可能会打“擦边球”
杨先生说，如果我手上有套普通住房，今年买入价是100万元，到了明年肯定是未满5年的房子，需要按差价部分缴纳营业税。正常的算法是：我卖120万元，中间的20万元差价要缴纳1100元（20万元×5.55%）的营业税及附加，甚至还有20%的个税部分（也可选择按全额征收1%）。
怎么操作呢？签个“阴阳合同”。“合同里协商我依然按照100万元的价格卖掉，不是没有任何一分钱的差价了吗？那在营业税缴纳时，我的差额是‘零’，而缴纳个税也可以按照差额缴纳，也是‘零差额’，等于个税和营业税都不需要缴纳一分钱。而实际上，我卖掉的房款是120万元，只要买房人配合签‘阴阳合同’就行了。”所谓“阴阳合同”，就是一份做低房款的“假合同”用于登记交易和报税之用、一份交易房价的“真合同”用于买卖双方之间的房价结算。
不过，杨先生也认为，这种做法适合于“短线操作”，因为在房价评估时，财政契税征收部门有系统评估，房价一年涨了30%以上，你以原价出售，不是明摆着说不通嘛！如果是短线的几个月，我房价没涨啊，所谓的房价评估自然就混过去了。
众房主纷纷调高挂牌房价
“我们即使不玩这种避税战术，也没觉得营业税的政策有多紧。”一名房主对记者表示，他昨天甚至已经将自己挂售的一套房子的价格提了2万元。
365地产家居网二手房频道置业频道总监单伟说，昨天一大早，就有业主要求将之前在他们网站调低的挂售房价重新调高，不过幅度不高，都集中在1—2万元之间。事实是：“有些房价挂得本来就很离谱了，调高的话，也不一定有买家”。
他认为，房主敢于调高房价，显然是对营业税的新政细则“很不以为然”。
南京房管部门提供的数据显示，自从12月9日国务院规定“营业税2年改5年”以来，每天二手房的交易量都在700套左右，23日国家税务总局和财政部规定“不满5年的普通住房按差额征收营业税之后”，当天的二手房就“过户”了793套。
营业税“松”了
卖房人又想涨
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