过去十年一直“布道”式劝亲朋购房的知名地产策划人蔡照明说，当下再也不敢断言该不该买房了。

　　而这股冲浪式的抢房潮显然还在继续。

　　在南京，刚结束的11月，全市商品房住宅成交10810套，创下近两年来单月成交量的最高值。

　　一位在2008年初错过了中海凯旋门的女白领惶惶不安，准备以万元单价拿下中山门外的一套二手房。而凤凰西街一家新盘的价格据说已达2.2万元高位，还有上千号人托关系都排不到号。

　　徘徊在他们心头的情绪只有一个，恐慌。

　　当下楼市应该多看少动

　　[主要观点]

　　没有只涨不跌的市场，现在的市场极可能是一个假象；要提醒市民控制风险。

　　《金楼市》：今年南京房价上涨了50%左右，几乎所有人都认为当下楼市已非理性，为什么人们还疯了一样地买房？

　　邓永忠：老百姓一直有买涨不买跌的心理。除了卖小换大、改善生活品质的需要，现在的疯狂，根源在于老百姓对市场的不明确判断。

　　症结在哪里？

　　房地产领域中有这样的逻辑：在上升的市场中，土地是升值的，房产是升值的，货币是贬值的；在下跌的市场中，土地是贬值的，房产是贬值的，货币是升值的。

　　但如果这种模式本身已经老化、过时了呢？我认为这种模式本身缺乏抗风险的能力，随时都有可能被产业调整的浪潮打倒。而推翻多米诺骨牌的，只差最后一根稻草。这跟稻草可能是政策，也可能是全球经济的微妙变化，甚至建筑模式的变革。比如，如果有企业将目前的建筑工期缩短到一半，那么会有大部分旧式企业因此死掉。

　　简言之，目前的房地产随时可能被颠覆。而老百姓没有能力判断。

　　《金楼市》：大多数市民的思路是，只要有30万-50万都会拿出来付个首付买房子，难道放银行里等贬值？

　　邓永忠：所以说普通老百姓的投资渠道过少，是资金涌向房地产的原因之一。

　　但如果楼市发展的轨迹与预期截然相反呢？如果下一波段是房产贬值，现在出手就等于高位套牢。

　　当然我现在不做判断，因为看不准。个人认为目前最理想的状态是持有货币而非房产。

　　《金楼市》：用来自住的首次购房或改善型购房者，现在该不该出手？

　　邓永忠：第一，遇到各方面都极满意的房子，可以不必考虑价格，买入自住；第二，考虑二手房，相同地段的次新二手房，性价比高于新房。第三，暂时租房，等下一个波谷。

　　尤其是改善性需求购房，月租金的价格甚至还略低于还贷的数额。传统思维认为还贷是在供自己的房，租金是在为别人送钱。但如果在房价高位多花了十几万买入了一套房产，但这十几万其实可以高端租赁很多年。因此租房也是抗风险的一种较好方式。

　　（下转Ｂ26版）