隐示政府缺失风险提示
《金楼市》：一个鲜活的例子是，年中买一套江湾城200平方米的房子，年底就升值了100万元以上。所以现在楼市上大量投资、投机型购房者活跃。甚至不专业的市民，也在凑钱投资房子，这是不是一个危险的信号？
邓永忠：提醒市民控制风险。
从来没有只涨不跌的市场，所以现在的疯狂极有可能是一个假象。低买高抛才是永恒的投资法则。在南京，二手房与一手房价格体系背离，租金回报率过低，买卖双方天平失衡。种种迹象都显示，房地产已经失去投资价值，所以物业购买方面应以紧缩为主。
但市场上是一批人恐慌性购房，另一大批人买不起房，而房产商却仍在漫天涨价。坦白地说，现在买卖双方的矛盾已经积累到一定阶段，只是何时爆发现在还无法确定。
不得不提醒的是，时下市民恐慌性购入房产，隐示了政府风险提示的缺失。
不能否认，这次矛盾危机是国家的一系列拉动计划的附产品，所以需要政府提醒买房人要谨慎，以政策进行干预。
《金楼市》：楼市像匹脱缰的野马，谁能让它回归平静？
邓永忠：物业税是把悬剑。对多次购房者有极大杀伤力，能扼住投机型购房。但个人认为应适机出台，等市场相对平衡时出台，用以稳定市场，否则会令市场一蹶不振。
市场的相对平衡，指二手房交易活跃，但价格平稳。
须严格执行定好的政策
[主要观点]
现在的市场，归根结底，是没有遏制开发商追求利润的政策手段，才导致房价疯涨，市民恐慌。——邵角 南京民间房产人士
《金楼市》：您曾在2005-2006年公布过开发商成本清单。时过境迁，地价也翻倍了，这似乎也是现在高房价的一种解释？
邵角：公布房价成本，只是告诉老百姓明白消费，同时把“开发商说土地成本高”这一说告诉老百姓真相而已。实际上，现在房价，土地也都是3年前的地价。同样的地价去年卖8000元，今年15000元，价格是开发商卖上去的，地价没有变。所以市场需要政府出面审核房价成本，控制房产商利润。
《金楼市》：但老百姓是被动的。今天不买，明天买就不是这个价了，所以大家都很恐慌。
邵角：这跟股票6000点时一样，根据自己的情况和判断做出决定。很多专家预测明年会先扬后抑，或是先抑后扬，何必去听专家的判断，你的房子你住，你的贷款你还，和专家没有关系，他们都有房住，有钱花。所以我的建议是选择适合自己的。用来自住的需要根据自身的经济状况选择合适的房子，同时考虑生活成本；投资主要还是看房租收益率和未来升值，设身处地考虑你自己是老板做生意租不租这个地方，如果你自己都不租那就不要考虑了。
《金楼市》：其实有一部分人，大多数的工薪阶层，尤其是没有参与过福利分房、房价上涨前没有买房的，现在几乎找不到适合自己的房子。
邵角：就和穿鞋一样，冬天既有50元的雪地靴，也有500元UGG，同样有5万品牌名靴，要根据自身的情况。如果我只有50元却要选择500元的靴子肯定找不到，前提是在自己能力范围下找到。现在南京40万元左右的房一样很多，二手房每天有2000多信息刷新，江北的小户型也是这个价。同样，总价200万元的房子也是很多。 事实上，没有人规定一个刚毕业的学生必须过上享受型的生活。
《金楼市》：年底这一波庞大的成交量中，有不少自建房的痕迹，南大集资建房、中医药大学、药科大学、仙林大学城福利房等等。一个对比是，教师福利房4600元/平方米，而同区域的商品住宅却要1.2万元/平方米。这让不少购房者绝望。您是南京自建房发起人之一，目前南京民间自建房进展如何？若能付诸实践，老百姓也不用如此追涨商品房。
邵角：民间自建房暂处停止状态。问题是没有一个像南京大学这样的集资主体，而这是目前法律空白。
自建房的价格成本一直可以计算。一般是土地楼面价加上建筑和规费等费用。多层建筑成本算1000元/平方米，其他各项费用2000元/平方米到顶了。最简单的公式是：多层成本=楼面地价+3000元，小高层每平米加上500元，高层加1000元。
所以归根结底，没有遏制开发商追求利润的政策手段，才导致房价疯涨，市民恐慌。当然也有借此暴富者。
《金楼市》：把自己设做一个市民代表，希望政府出台什么样的政策对市场加以引导？
邵角：其实政府不需要出台任何政策只需要去执行定好的政策就可以了。比如说，高价的豪宅可以存在，同时普通的廉租房、经适房有合理比例，市场化运作的商品住宅也应该是存在的。如人的身体一样，营养合理才能健康。
但要严格执行政策，如2年内土地不开发的罚款收回；延期开盘的罚款，但不要是1万元以下；监督开发企业的销售欺诈；保证建筑质量等等。再多政策不去执行都是零，严格执行了市场才会健康。与其跟着房价赛跑，不如呼吁市场回归理性。
快报记者 杨连双
