打肿脸充胖子!
起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地,11月20在经历了190轮激烈竞价后,被国企背景的北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿拍下,成为北京市新晋地王。根据上市公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司的公告显示,上述新“地王”为其子公司。
而50.5亿元的拍卖总价,加上竞拍后折合的楼面地价29859元/平米,使天竺22号地一举成为北京地区的“双料地王”。根据大龙地产年报显示,2009年预计全年销售额将超15亿元,净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元、3785万元和236万元。也就是说,按其业绩最好的2009年预计净利润计算,公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。
销售压力非常大
大龙地产称,此次竞得的地块将用来建联排、叠加式住宅。据业内人士分析,该地块楼面价为2.97万元/平方米。如果包括地价成本,该项目全部开发成本最多在4万/平方米,该项目销售均价达到44000元/平方米,成本和收入平衡且略有盈余。如果售价达到60000 /平方米,才能达到一般的财务指标要求,即税后利润率为19.48%,项目投资收益率为30%。
也就是说大龙地产50.5亿拿地后,如果销售单价低于4.4万元/平方米,则赔本;如果不能高于6万元/平方米,公司领导在财务指标上很难通过。而综合今年1—10月的别墅市场销售情况,销售压力非常之大。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示:“就开发商的销售策略,未来楼盘的开盘售价将在4万~5万元/平方米,甚至可能会低于成本价,但随后肯定会上涨,最高预计能达到5.5万元/平方米。”对于大龙要卖6万元/平方米才能达到一般财务指标的问题,杨少锋表示:“根据周边房屋的售价,6万元/平方米的售价将很难达到。”
以时间换取价格上涨的空间?
根据新浪乐居的调查显示, 从1-10月成交别墅的成交价格来看,单价在20000元以下成交3559套,占成交总量78%,其中尤以8000-16000元为主占55.8%,单价超30000元成交148套。从区域成交平均单价来看,位于朝阳区的别墅整体成交价格为26560元元/平米,在各区中排名第一,顺义区以17346元排名第三。
业内分析人士表示:“大龙地产面临着销售回款、销售利润的双重挤压。如果在后期操作不更改容积率的情况下,只能延长开发周期,以时间换取价格上涨的空间。”
中金公司的研究报告显示,大龙地产2009年将主要依靠于裕龙花园三区、五里仓公寓及望潮家园带来的结算收入,估计全年销售额将超15亿元,净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元、3785万元和236万元。
也就是说,按其业绩最好的2009年预计净利润计算,公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。而公司在拿下天竺22号地之前,公司只拥有164万平米项目储备,其中49%集中在北京。
杨少锋认为:“大龙地产和业内巨头相比还有很大差距,虽然这次以50亿元的巨资击退了众多实力雄厚的房地产公司,但从公司的资产与财报上看,这笔资金对公司的财务压力还是比较大的。”同时他还表示:“虽然面临巨大的财务压力,但由于大龙地产的大股东隶属顺义区政府,在开发销售的过程中肯定会给予其很多便利条件。加上拿下地王后,其在股市的融资渠道将进一步加大。对于大龙地产的财务压力可以起到一定的缓解作用。”
据《证券日报》