就是买房人在房子开工前可以跟开发商“掺和掺和”，但这有个前提：你得先交钱，有钱才有发言权！

　　苏州首个“集智建房”惹争议，房管部门提示有风险

　　近来，被称为国内首个“集智建房”项目在太仓市璜泾镇开工，一时间这个“中国化纤加弹名镇”又成了房地产行业和媒体关注的焦点。何谓“集智建房”？它与一般的房地产开发有着怎样的区别？日前，快报记者在采访中发现，所谓的“集智建房”大概操作流程是：

　　开发商找地——散发传单宣传“创意”之举——带欲购房者考察地块——欲购房者参与研究建房相关事宜，并交购房“意向金”——开发商竞拍土地——建房。

　　土地还没参与竞拍，房子还是“纸上谈兵”，开发商就收取购房人每人5万元“意向金”，还非上海人不卖，对于这样一种创新的房产销售行为，相关主管部门和法律界人士均认为，买房人参与“集智建房”是有风险的。

　　咱一起商量怎么建房

　　只是您先交5万块

　　——这家楼盘叫上海新城，这种方式叫“集智建房”！

　　“集智建房”项目位于璜泾镇沙鹿路东侧、玄武路北侧，距离璜泾镇政府仅数百米。工地外，记者看到硕大的效果图显示，紧邻玄武路的一幢楼高14层，为商住两用楼，一层为商铺，二层以上是商品房，效果图上标注着醒目的“丽晶·上海新城”字样，在该商住楼北侧为商业楼“海派澳陆风情广场”。

　　“丽晶·上海新城”的开发商是太仓市丽晶置业有限公司。记者了解得知，该公司是专为建设“上海新城”项目而新成立的。其幕后老板是钱生辉在上海经营着一家投资公司，是“集智建房”的创意人和发起人。他看中了璜泾镇上一家企业搬迁后，被政府收回准备用来开发的地块。

　　太仓市丽晶置业有限公司总经理杨文光告诉记者，该项目得到当地政府部门支持意向后，他们就开始在上海地铁出入口、人流量多的街边向上海市民散发宣传单，引起了不少人的兴趣。今年2月8日，他们邀请了第一批上海购房者来璜泾镇实地考察，4月12日又组织了第二批购房者实地考察。“在全面征询社会各界反馈意见后，我们确定了在璜泾定制度假养老住宅。4月26日开始，我们先后接待了100多名上海看房人。通过沟通交流，完成了第一期样板区的定制方案设计，其中样板楼为一栋14层的商住楼。”

　　“我们丽晶置业是今年4月成立的。”杨文光称，公司成立后，项目进入了真正的实施阶段，陆续向有意向购房的上海市民每人收取5万元“意向金”，至今已有18人交付。7月，该地块被挂牌出让，8月6日，在与两个人参与竞拍后，该公司以415万拿下该地块。8月16日，施工队进场打桩。

　　很快，丽晶置业开发的“上海新城”引起了广泛关注，有媒体称其为全国首个成功实施的“集智建房”。

　　别人每平方米2000多

　　“集智房”卖3000多

　　——就这，开发商还连喊“不赚钱”！

　　购房人交了“意向金”后，丽晶置业会和他们签订协议书。

　　记者看到，购房人黄先生协议书上的内容有：购房人可无条件退出定制活动，丽晶置业公司会退还其5万元。同时，补充条款中明确，黄先生可以据此享受以每平方米3000元的内部优惠价格认购房产。

　　上海人选择在太仓璜泾投资，是否因为“上海新城”诱人的房价吸引了业主？杨文光说，“上海新城”前期的意向价格是3000元/㎡，现在提到了3200/㎡，如正式开盘可能要卖到3500/㎡。“璜泾不少开发商的房子空置率很高，人家不去买他们2000多元/㎡的房子，却抢着买我们3000多元/㎡的，这是为何？关键是我们这房子是集智建房，性价比好。而且，我们只卖上海人，不卖给当地的居民，是考虑到业主都是上海人便于沟通。”

　　采访中，杨文光多次强调，此次竞拍土地，溢价20多万元一亩，给该公司带了不小的成本支出，造成“上海新城”的开发基本没什么利润，不得不提价。

　　那么，“上海新城”是否真的没什么利润？有业内人士进行了分析：丽晶置业楼面地价575元每平方米。按建安成本每平米1380元估算，整个项目除地价款外，还需要建安费约1000万人民币，再加上约280万元税费和办公成本，项目总投资应少于1700万元。而最保守的估算，7222平米住宅，每平米售价3000元，销售额2166.6万元，净利起码几百万（未考虑若将一层辟作底商带来的额外收入，以及其他销售收入），可以算是非常好的投资项目。

　　盖房的还没去拍地

　　买房的先交“意向金”

　　——小心，“集智建房”存在风险！

　　“集智建房”尽管已开工建设，但这一建房行为如今遭到了一片质疑声。有人认为房子还没建，更谈不上是否有预售许可证了，开发商就收取购房人每人5万元“意向金”，这是打着“集智建房”的旗号变相“集资建房”，玩的是文字游戏。“要是收取意向金后卷款而逃怎么办？要是房子没建好，出现资金链断裂，又如何是好？”

　　太仓市建设规划局房管科的许卫国说，开发商在没有取得预售许可证之前，是绝对不可以收定金签合同的。但现在开发商变相提前卖房的名头有很多：什么金卡、诚意金、意向金等，即使政府部门想管也找不到法律依据。“关键是有人愿意交钱给开发商啊；如果不让他们交，有人反而不高兴。按道理讲，买房人这样做是不保险的，万一开发商资金链断了跑了，那就麻烦了。”

　　针对太仓市丽晶置业有限公司的“集智建房”一事，江苏省圣典律师事务所主任律师严国亚认为，在没有取得土地前，更没有拿到预售许可证的前提下，开发商收取购房人的“意向金”，这种做法不妥。如果“集智建房”发起单位在没有竞拍土地前，收取欲购房者的“意向金”，把这笔钱算作开发的入股资金，制定一定的章程等，并签订入股协议，或以合法的合作社组织形式来代理拿地开发建设，这未尝不可。如欲购房人不是股东，也不是合作社组织成员，开发单位的行为就是集资行为。“还没有土地，谈何规划建房？这如同画饼充饥。”

　　快报记者 陈泓江

　　王彪 文/摄