由于种种原因，物业和业主仿佛成了一对难以调和的矛盾，纠纷不断发生，物业埋怨业主不交费，入不敷出，业主抗议物业服务差、名不副实……在石路街道菱塘社区有这样一个小区，2年前，因为小区物业管理不合格，业主们便联合起来“罢免”了物业并实现“自治”，在居民不用缴纳物业费的情况下，小区仍有经费添置公共设施，这些是怎么做到的呢？昨天笔者走访了位于干将西路广济路口的红菱花苑。
居民给物业公司“算账”，窥出管理大漏洞
整个小区共有8幢居民楼，入住居民113户。2007年10月，精打细算的小区居民经过一番“谋划”后，最终选择了“自治”，成为了苏州较早“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区之一。
七旬退休老人金益鑫便是小区第一任业主委员会的主任，如今是小区业委会的名誉主任。在2007年9月前，小区都是由外聘的物业公司负责管理的。“当时物业费差不多是按每户60元收取的，一年大概有近7000元。”金益鑫老人说，“但他们在管理过程中浪费比较大，照明供水等每年费用大得吓人。有一次早上6点多我起来，外面天已经很亮了，但路灯都还亮着。我就找到门卫，发现他在睡觉，和他说了情况，他却换了个姿势继续睡觉了，感觉这些和他没什么关系。其次还要养活小区保安、保洁员在内的多名管理人员，要给他们工资及交纳社会养老保险，因此常常听他们说‘入不敷出’‘亏本’之类的话。”
“当时我就坐不住了，怎么会亏本呢？我就联合了业委会的委员，一起来‘算算账’，从收入到支出，按照物业公司的‘账本’好像是亏的。”但金老总觉得问题出在某处，他就四处打听，四处请教，终于找到点了门道。
“绿化面积真有那么多吗？他们报出来的面积是4800平方米，我用皮尺一块块量了，量了一个下午，量出来的结果是1200平方米。水电费浪费太严重，这部分的费用完全可以节省下来。基础设施的维护费用明显偏高，外面的市场价格比他们便宜不少！”金老把一项项搜集的“证据”摆在了物业公司面前，按照物业公司提供的服务和市场的均价，一年算下来，按照物业公司现有停车费以及物业费收入这一块，扣除支出，每年能盈余近6万元。
通过这次“算账”，物业公司不得不免去物业费。
精打细算，“自治”后年结余5万元物业费
居民物业费是不用交了，可物业公司的服务质量似乎也停滞不前了。怎么办？“当时大伙发现小区的物业收入足以维持小区的日常管理，所以大家依然决定‘自治’。”就这样，从2007年10月开始，红菱花苑开始走上了“自治”之路。
金老向笔者算了一笔账：他们主要的收入是停车费和闲置活动室出租费，现在每年有近19万元的收入。而物业管理上的支出主要有三大块，一块是小区水电费，一块是公共设施维修费，另一块就是服务人员工资。像小区的路灯、草坪灯，本身就是起观赏作用，没必要全夜开着，楼道的灯全换成了感应式的。同时，改变小区物业服务用人结构，保安门卫共4个人，白天晚上轮班转，保洁1人，物业主管1人，总共才6个人，比以前少了不少人，节省了不少工资及社保费用的支出。同是实行了绩效工资，服务人员的工作积极性和服务质量也大大提高。同时，一些不是必备岗位，如财务，我们由退休以前做过财务的小区居民兼职，如果遇到人手不够的时候，很多小区居民都会自发地出来帮忙，一呼百应。
通过大家的齐心协力，两年来，小区自治得到了广大业主的认可和支持。自治也给大家带来了很大的实惠，以2008年为例，一年下来，竟结余5万余元。那这些钱又怎么处理呢？
钱花在刀刃上，“自治”不一定普遍适用
小区之前只有8只探头，年代已久设备陈旧，失去了应有的功效。在2008年新上任的业主委员会主任李明的推动下，小区的探头更新到15只，都是比较先进的设备，监控资料可以存放一周。通过合理规划探头的位置，并且更新了路灯的布局，确保探头不管白天夜晚都可以监控到社区的每一个角落，使小区没有盲区，完善了社区的监控系统。
小区车库里的灭火器一直是10年前刚建成时的设备，早已过期，居民反映后，业委会当即重新购置了防火器材。接着，小区的防盗门、监控设备等都有了专业的维保单位，24小时随传随到，一系列的措施强有力地保证了居民的财产安全。
此外，小区门口换上了高档美观安全的伸缩门，信箱也由容易生锈的铁皮箱换成了实用的不锈钢，绿化由专业的公司定期保养，楼道定期粉刷……这一系列举措正在红菱花苑悄然实施着。“自治”后，红菱小区没发生过一起盗窃案。
菱塘社区应雪霞书记告诉笔者：“像红菱花苑这样通过居民自治，取得如此不错的效果，毕竟是个案，有些面积大的小区，由于人多，意见不容易统一，具体操作起来难度就会相当大。而且，面积大的小区所需安全设施、管理人员也会比较多，管理难度和管理成本会很大，实行自治的难度就更难了。红菱花苑之所以能够实行自治，与有一群乐于无私奉献的业主是分不开的，像业委会的金益鑫老人，现在的李明主任，为小区服务都是无偿的。他们的表率作用，也带动了很多社区居民的主人翁意识，这种榜样的力量为做好社区工作起到很大作用。”王玲玲 谢苏文
