在苏州，农村住宅将可以置换商品房，置换农户可通过现房安置、货币补偿、全部或部分到工业集中区置换标准厂房三种形式获得补偿。

　　昨天，笔者从苏州市城乡一体化发展综合配套改革试点工作领导小组办公室获悉，苏州近日在全省率先出台了《农村住宅置换商品房实施意见》，除了对置换农户的安置有以上三种方式补偿外，对符合规定的出宅条件并已提交出宅申请的置换区(拆旧区)内农民，自愿放弃宅基地申请的，可安排一套面积约120平方米的商品房作为政策性补偿。而且，动迁农户的户籍关系迁入社区管理，可以参照被征地农户基本生活保障办法，享受相关政策待遇，符合条件的可以直接纳入城镇社会保障体系，转为城镇居民。

　　2.1万个自然村落将减少90%

　　苏州市城乡一体化发展综合配套改革试点工作领导小组办公室综合协调组季瑞昌介绍，在苏州农民身份的人口中，绝大部分成了工业劳力，在2008年底约达117万，从事建筑业的有12万，此外三产服务业的还有44万。以苏州市工业园区为例，该区早已没了农田，村庄几乎拆得差不多了，但统计的城镇人口仅有7万多人，而农村人口却是14万多人。

　　据有关统计分析，苏州市目前农村居民点用地为89.57万亩，以农业人口和农户计，人均和户均占地分别为0.34亩和0.90亩，农村建设用地的合理、科学、高效利用的潜力很大。季瑞昌说，开展置换工作，有利于建设用地向城镇规划区集中，农用地向农业园区集中，人口向城镇集中，从而优化城乡土地利用结构和布局，提高节约集约用地水平；有利于有效保护耕地，缓解用地矛盾，拓展新的发展空间;有利于促进农业规模化经营，推动现代农业建设。此外，也有利于改善农民居住条件和生活环境，实现经济发展与人口资源环境相协调。

　　季瑞昌向笔者透露，目前，苏州有自然村落2.1万多个，然而，根据苏州城乡一体化的规划和要求，这些村落将减少90%。“剩余的，未来也将不断引导出来。”

　　禁止强制置换或变相强制拆迁

　　据了解，苏州此次出台的《农村住宅置换商品房实施意见》具体实施细则正在制定中。季瑞昌说，目前出台的只是制定了一个总的原则，昆山等各市、区在具体的实施中，拆迁安置补偿的标准将根据各自地区情况有所不同。

　　《农村住宅置换商品房实施意见》明确，农村住宅置换商品房，是指按照城乡一体化发展的要求，以土地利用总体规划、城镇村规划为依据，以将腾出的农村住宅用地复垦成耕地等为重点，农户自愿将农村住宅同商品房进行交换，由镇政府(街道办)统一安置到城镇规划区内落户的行为。

　　农村住宅用地置换的范围应选择在土地利用总体规划所确定的建设用地预留区以外的农户，即农业用地区内农户。在农户将农村住宅置换商品房的过程中，腾出的农村住宅用地必须按照专项规划的要求复垦成耕地或其他农用地。以乡镇、行政村或自然村为单位，开展置换工作应当以农户自愿为前提条件。农村住宅置换面积包括建筑面积和土地面积，以该农户依法取得的有关房产和土地权证上载明的面积为依据。

　　《农村住宅置换商品房实施意见》还提及，苏州拟置换范围内农户宅基地之外的集体建设用地可以同时置换。

　　置换工作的基本原则方面，《农村住宅置换商品房实施意见》特别指出，在进行置换的同时，对参与置换农户的就业、社保、教育和医疗等要通盘考虑。所在地镇政府(街道办)应当与农民签订自愿置换的协议，协议内容符合国家有关法规和政策规定，明确双方的权利和义务，禁止强制置换、变相强制拆迁。有关乡镇（街道）必须要在安置商品房建设竣工并已达到入住条件后，方能拆除农户原住宅。安置住房应选址在城镇规划区范围内。

　　置换商品房有“两证”可上市交易

　　季瑞昌告诉笔者，以前，苏州的动迁房都是小产权房，没有可交易的产权证，不能进入市场交易，而此次置换后的商品房将办理“两证”，可上市交易，避免了无证私下买卖产生许多纠纷，扰乱了市场秩序。“这也给置换农户带来了更多的发展空间，有多余的房子可转换成货币。”

　　那么，置换农户如何安置补偿？据介绍，在拆迁安置补偿方面，对置换农户的拆迁安置补偿执行当地被征地农民同等的拆迁安置补偿标准，对置换农户的安置补偿，可以采用现房安置、货币补偿和全部或部分到工业集中区置换标准厂房三种形式。对要求现房安置的农户，采取“等价交换、差额结算”的置换方法，即农村住宅交换商品房遵循等价交换原则，在土地使用权互不作价的前提下，镇(街道)要制定对农宅估价的实施细则和原则上按成本价确定的安置商品房的价格及楼层差价。对拟置换农宅的面积、质量进行价值评估，镇政府(街道办)给予相等面积(或按家庭人数折算)的商品房，交换的成套商品房价格小于或大于农宅评估价格的，进行差额结算。

　　对要求货币补偿的农户，在对其原农村住宅进行价值评估后，确定应得的安置商品房补偿面积。货币补偿总额为应得安置商品房面积的市场折算价扣除政府定销价后的差额，并可在此基础上适当提高补偿金。但选择该类补偿形式的农户其前提条件是已有其他住房，或只要求获取安置商品房中的一部分，从而申请全部或者部分采取货币补偿。农户接受货币补偿后，政府不再安排商品房置换。对要求以原农村住宅全部或部分到工业集中区置换标准厂房的农户，按照应置换商品房的价格和面积，综合折算应置换的标准厂房面积，原则上标准厂房面积应大于商品房面积。置换后标准厂房的所有权和出租产生的收益归农户所有。

　　此外，对符合规定的出宅条件并已提交出宅申请的置换区(拆旧区)内农民，自愿放弃宅基地申请的，可安排一套面积约120平方米的商品房作为政策性补偿。

　　采访中，笔者了解到，农户住宅置换的商品房均由政府相关部门投资开发建设。季瑞昌说，如让开发商进入，市场价格将难以控制，所需要付出的成本太大。

　　据介绍，《农村住宅置换商品房实施意见》还要求，不得假借建设安置商品房的名义，搞房地产项目开发，所建安置商品房必须专门用于参与置换的农民居住用房，不得向社会销售。安置区内所建的经营性、公益性公共服务设施，其产权归参与置换的农户共有，用于出租的，出租收入要用于安置区的物业管理费用支出。

　　陈泓江