2007年11月16日，南京华光地产以2.02亿元的价格拍走了江宁区内环路以南地块，楼板价达4204元/㎡，去年7月份“割地”赔了定金。昨天，这块退地再次叫卖，拍卖结果令人跌破眼镜：1.33亿元，楼板价仅2768元/㎡。
相比今年9、10月份江宁区普超3000元/㎡的地价，这次地价显然便宜了不少。开发商不再一掷千金拿地，也让买房人欣喜不已：房价是不是要跌了？
【拍地】
【分析】
江宁一块退地二次开拍，成交价缩水34%
昨天土地拍卖的焦点都集中在江宁区内环路以南、东至文华街的地块，出让面积为24025平方米，规划为二类居住用地，容积率为2，限高60米，挂牌底价为7900元，折算起拍的楼板价为1644元/㎡。地块之所以吸人眼球，是因为去年华光地产忍痛赔了定金选择“割肉”，地块又紧靠着业界猜测四起的万科金域蓝湾地块。
然而拍卖现场稀稀拉拉，没几个人。一家房地产开发公司的营销总监笑着说，没看到央企的身影，估计不会再出现地王了。
“只有两家开发商参与竞拍。”拍卖师报出了开发商的名称：汕头烨华实业和江苏宝润置业。每轮100万元的加价幅度，开发商应价很快，过程显得平淡无奇，10多分钟的竞价之后，在第40轮，江苏宝润煞是轻松地以1.33亿元摘走这一地块。
比起当年华光地产2.02亿元的拿地价，缩水了6900万元，幅度达34.16%，而楼板价也从当年4204元/㎡的“地王价”下跌到现在2768元/㎡的“平地价”，降了1436元/㎡。不过，2768元/㎡的成交价较起拍的1644元/㎡，也上涨了1124元/㎡，涨幅也高达68.37%。
联想到今年9月16日，央企中冶置业以3910元/㎡的楼板价拿到了九龙湖板块的清水亭东路以西地块；10月13日，央企中粮集团又拿到了九龙湖板块的双龙大道的另一幅住宅地块，成交的楼板价为3151元/㎡，这次华光的“退地”虽然便宜，但开发商似乎不敢贸然出手了。“这次拍卖会比较冷清，今年南京第三季度掀起的‘地王热’现象将暂告一段落。”业内人士如是说。
【分析】
九龙湖4块老地王，2个“撤退”2个“套牢”
华光地产的这块退地曾是江宁九龙湖区域的“地王”之一，然而记者调查发现，前年这一区域连出的4个“地王”命运多舛。
2007年7月26日，万科在江宁牛首山河附近拿到一块地（现在的金域蓝湾楼盘项目），楼板价是3278元/㎡；2007年11月16日，江宁文华街附近的两幅住宅地块，被南京华光地产分别以1.64亿元和2.02亿元悉数收入囊中，楼板价分别高达4145元/㎡和4204元/㎡；当天，九龙湖板块的一幅住宅用地被东方鼎成拿下，成交价3.18亿元，楼面地价创高至4446元/㎡。
进入2008年，楼市吹起冷飓之风，华光地产因为未按合同缴纳土地出让金，两幅地块全部被国土部门收回，华光地产损失了5490万元的定金。而万科和东方鼎成的两个项目，在“干等”近两年后，万科金域蓝湾“将于明年开售”，东方鼎成的项目则迟迟不见动静。
“这四块地，应该说是都被当年疯狂的楼市给套牢了。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，而昨天2768元/㎡的楼板价应该是个合理的价位，这样的地价才是维持现在江宁6000～8000元/㎡房价的一个地价成本。
九龙湖的这些老地王，现在迟迟不见动静的原因还在于“开发商的心态”：今年江宁的房价涨势尽管很凶猛，整体涨幅在2000元/㎡左右，依然没有达到追求高利润的开发商的心理预期价。正因为如此，开发商昨天的拿地积极性明显很低落。南京房地产开发促进会秘书长张辉认为，九龙湖板块配套应该还未成形，且地块规模不大，引不起一些大开发商的兴趣，而近期政策的不明朗，也让开发商拿地日趋谨慎。
有楼市专家认为，这些老地王的被套或撤退，以及昨天拍卖的地价下滑，今年央企中冶和中粮高价拿到的九龙湖“新地王”，今后的日子也将不好过，“囤而不开”的局面或将再次上演。
【交锋】
地价回落，今后的房价会不会便宜？
昨天江宁土地拍卖的地价回落，那么，今后的房价走势如何？
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，下一轮的房价回调肯定是楼市的一个重点，江北的房价上涨幅度也太快了，各个片区的房价都有透支的倾向，而土地不受追捧也是对疯狂楼市的一针“冷却剂”，在今年年底各项楼市优惠政策取消之后，明年上半年房价回调肯定是必然的。
“现在说房价回调还为时过早。”南京工业大学房地产博士、天诚不动产研究所副所长吴翔华则认为，开发商拿地的收敛，只是近期公积金调整、优惠到期等政策动因的一个心理影响，开发商的心理发生了微妙的变化，在拿地上肯定会谨慎很多，况且2768元/㎡的地价，在江宁也不是很便宜的，因此说下一步房价要回调还有点早。
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另两块地拍卖一热一冷
昨天出让的还有两幅地块，呈现“一热一冷”的局势。“热地”是江宁区天印大道以西的一幅中低价商品房用地，出让面积为56998.5平方米，起拍底价为7420万元、楼板价651元/㎡。南京上元房地产开发有限公司通过37轮的竞拍，再次从汕头烨华实业手中抢得该地块，楼板价上升到864元/㎡。南京福舍投资顾问有限公司总经理史东分析，中低价商品房项目的争夺，只是一些中小开发商在地价飙升之后拿不到地的情况下被迫的一个“自保”举动。中低价房是政府定价回购的，开发商的利润严格控制在6%之内，房价不能随便涨，只能是维持地产公司生存下去的开发项目，对市场造成不了影响。
“冷地”是江宁区竹山路以东的商务办公用地，被南京景元置业有限公司以6400万元的底价竞得。
快报记者 尹晓波
