刚性需求率先爆发，改善型需求紧随其后，投资性需求接踵而至，造就了今年楼市大行情。“地王”、天价盘频现，市场预期被一再放大，结果是“金九银十”楼市行情渐渐停摆：高房价遇阻，成交量停滞，投资人退场，政策大限也开始倒计时……楼市格局似乎正发生逆转——

　　真真假假的热销

　　城中酒店式公寓2.7万元/m2、新开楼盘3万元/m2，河西涌现2万元阵营……这是下半年以来南京房价的最新行情。快速狂飙的价格让很多人望楼兴叹，但是，事实真的如此吗？

　　成交率低，订房的打退堂鼓了

　　记者做了一番调查发现，高价盘其实“很受伤”。截至记者发稿，南京网上房地产显示：一些摇旗冲3万的房源成交比例不过13.65%；一些号称千人抢房的楼盘成交比例只有38.51%；一些尊贵地段的大宅成交比例也仅在32.5%……开盘卖出六七成房源开发商会认为在营销和定价上是成功的，低于这个比例或者高于这个比例都被认为是失败的营销。纵观这些不在少数的楼盘，最低销售比例不足10%，最高销售比例不过40%。

　　更值得注意的是，近两个月的退房换房套次数据都偏高。记者从网上房地产上看到，近90天退换房换手套次排行中，一些热销楼盘都榜上有名。此外，之前一直号称有千人抢房，但迟迟没开盘的楼盘的购房人开始打退堂鼓了：“转让某小区02幢141平方米四房认购号，房型绝佳，房源稀缺忍痛转让。欲购从速。”这样的消息，网上随处可见。

　　针对之前楼市小户型的热闹局面，一位不愿透露姓名的业内人士也表示，从销售情况来看，真正销售得好的还是地段好、价格较低的产品。相比而言，那些涨价幅度太大的项目，在开盘“火”一把后，销售往往止步不前。由于价格上涨幅度太大，客户登记不理想，河西和城中几个楼盘都改变了原来的销售计划，将房源分批少量推出。

　　虽然市场不时传出个别楼盘排号火爆，但并不能说明楼市后劲足，因为许多购房者排号只是为能挑到好房源，不好的房源一样卖不掉。江宁的少数派9月底推出80套多层房源，至今仍剩50套左右。

　　价报得高，卖得低，优惠有得谈

　　在金地名京买房的李先生感觉捡了便宜：“买的是38平方米的，单价就1.5万元，现场95折优惠。如果是老业主购买只要94折，价格没有传闻的那么高，这个价位还是值的。”其实，有李先生这样感觉的不在少数：房价并没有那么高。

　　江宁上坊板块一楼盘“十一”前后推出的房源实际成交价6100元/㎡左右，却早有风声“10月底推出下一批房源均价6700元/㎡以上”。一位知情人士透露，这是一种营销策略，“报高价是为了拉高购房者的‘印象价位’，一旦购房者到现场了解到实际价格时，会有一种价格比周边项目低的感觉，再在额外优惠诱惑下，很容易出手。”

　　据不完全统计，今年国庆起南京至少有20多个在售楼盘推出优惠。这股优惠浪潮时下仍在延续。最新市场报价显示，明发滨江新城江山纪组团，开盘可享100元每平方米优惠；京隆国际折扣低至95折；就连此前传出“2000多人抢200多套房”的银城聚锦园也打出“购房一次性付款享九八折优惠”。一位销售经理透露：“假如购买意向强烈，置业顾问还会从案场经理处争取100元/㎡左右的额外优惠。”

　　大额优惠推出后，一些楼盘的实际成交价的确比报价低了不少。以江宁为例，九龙湖几个公寓盘报价都在6000元/㎡以上，网上数据显示，合家春天、同仁康桥水岸10月以来的成交价格只有5800元/㎡左右；恒大绿洲精装修房源报价7200元/㎡，折后实约7000元/㎡；怡湖华庭9月开盘时称均价9000元/㎡，网上房地产显示住宅实际成交均价是7454元/㎡。

　　快报记者 费婕 刘果 文涛

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　　高房价

　　让江宁销售遇阻

　　十月以来，江宁的表现令人担忧，认购成交一路下滑。业内认为，销售遇阻与高房价关系密切。

　　据南京中原DRC监测数据显示，今年9月江宁成交均价达7055元/平方米。据江宁房产局数据，去年9月江宁普通住宅的成交均价为5408元/平方米。另外，南京包括江宁的房价在今年2月触底。也就是说，过去半年，江宁房价涨了2000元/平方米左右，涨幅在35%~40%。

　　高房价已让江宁楼盘销售遇阻。在网尚研究机构公布的9月南京楼市销售排行榜中，无论是销售金额还是销售套数，江宁都仅有恒大绿洲上榜。在国庆八天长假，江宁仅认购264套，成交仅有16套。10月5日至10月11日南京楼市统计数据显示，江宁当周成交197套，从板块排行榜中滑到第三位。

　　业内表示，岔路口、东山镇、百家湖、将军山等成熟板块，价格在7000—9000元/平方米，高价将许多自住需求者挤出。爱涛置业副总经理薛西维认为，江宁与南京城区的区间通道在逐渐打通，其房价与河西比又有明显的差距，自然是自住或投资两相宜的好地方，自然受到追捧。但由于近两个月江宁房价上涨过快，后期将进入一个缓慢上涨的阶段。快报记者 刘果