为谋生计物业争新小区

　　东郊美树苑业主吴先生告诉记者，在小区业委会换届之际，相关区房管局、街道办事处、物业强行介入，新业委会筹备组成员候选名单里更出现了区房管局、街道办事处、物业的有关负责人，而业主自己选出的代表则遭到否定。

　　龙蟠花苑小区周先生向记者反映小区存在物业贿赂原业委会成员的现象，且提出物业多年侵占居民停车费以及私自提高物业费等问题。去年年底，物业的母公司欲收回小区管理权，曾派人员来接收，但现物业拒不退出，还发生斗殴。

　　“物业大家谈”栏目开设以来，接到的投诉很多，其中大多牵涉到相关主管部门、物业、业委会等方面。“可以这么说，南京不少物业发展正在经历阵痛期。”南京江鸿物业发展有限责任公司副总经理尹燕文表示说。

　　目前的情况是，为赢利，大多数物业都是选择争抢新小区而舍弃老小区，因为老小区的各种硬件设施以及景观的维护和保养的成本都很高，且老小区物业费的收缴率要普遍低于新小区，加之目前物业费的价格体系还不够灵活，导致很多物业只能更多地竞投新小区。此外，一些以物业管理为主要经营业务的物业在应对一些房产开发公司下属的物业的竞争时，则多显得势微，以万科、仁恒等品牌物业公司为例，其低价高质的物业服务，与其房产开发公司的扶持分不开。

　　[寻求出路]

　　物业：应寻求自我突围

　　东南大学物业管理所所长黄安永分析认为，由于业主和物业的博弈，目前南京物业管理的发展进入了事实上的瓶颈期。业主把物业服务意识仍旧束缚在福利中，对“花钱买服务”的消费观不适应，分不清开发企业与物业的关系。物业服务是微利行业，企业对服务水平的提高缺乏积极性，从而引发了许多业主投诉、拒交物业服务费等现象。试图改变这种对双方均不利的现状，物业则需要将其服务理念、服务内容、服务标准等详细告知业主，并需合理结合业主需求，完善自身服务，当然这其中需要物业、业主以及相关职能部门的共同努力。

　　对物业的管理经营问题，仁恒物业公司副总经理张家宁也曾强调，如何消除与业主间的隔阂，创造良好的物业服务氛围，从而引导业主愿意并自觉消费，就成为物业服务企业在开展经营活动时必须要面对的问题。

　　业主：应走出观念误区

　　“对业主来说，应当认识到物业服务不是义务，不是福利，应当及时缴纳物业费，并积极配合好物业的工作。”谈及促进物业管理的培育，黄安永表示，业主要走出物业的公益性和业主的自治意识两大误区，在处理与物业公司的关系时，也应当意识到物业在物业服务中开展经营活动是更好地为广大业主服务的一个重要环节。

　　业主要充分理解物业服务公司开展经营活动的目的，只有具有了良好的生存环境，物业才能生存下去，业主也才能够更好地享受全方位服务。

　　政府：重在培育和规范

　　黄安永说：“政府职能部门在物业管理培育中的重要作用也不能忽视。”记者了解到，去年，南京物业管理协会对玄武区全区范围内的63家物业管理企业和213个托管项目进行了调查，结果显示小区的物业服务项目亏损占比为70％左右。这其中，物业与各相关部门的缺乏沟通就被视为亏损的一个重要原因。

　　该调查认为，一些物业服务企业与街道、社区、公安、业主委员会等相关单位之间未理顺关系，缺乏主动沟通与合作，而一些相关部门认为，与物业服务相关的所有事情都应归于物业，以致政、企管理职责模糊不清，还有一些物业存在着社会公共服务理应是政府行为，与己无关的心态，在实际中不愿意配合有关部门工作。

　　此外，一些物业还向记者反映业主无故不交物业服务费所承担的责任相关法律制订的相对滞后的现实，对此，黄安永也给出建议，相关职能部门应当提高社会对物业服务的认知度，利用媒体，进行多形式的公益宣传，而在价格机制上，也应尽可能做到物业服务的质价相符，形成较为灵活的物价机制，并对涉及物业问题的法律法规进行完善。

　　快报记者 葛九明