岁月

　　2001年9月18日 万科以1.855亿拿下水西门二道埂子地块，这是南京首次面向全国招标的地块。

　　2002年12月27日 南京当时最大一块上市拍卖土地——聚宝山地块创出9.11亿的高价，史称南京楼市“9·11”。

　　2003年7月7日 下关宝善地块以18亿底价被福建世茂集团拿下，开始了规模浩大、任务艰巨的拆迁。

　　2003年11月 顺驰、万科、万达、中海分别在河西新城区奥体板块前后拿地，使新城地价从此前的协议80万元/亩一下上升到200多万元/亩，奠定了新城房价5000元/平方米的坚实基础。

　　2004年11月16日 经历了挂牌后无人问津的南汽地王拆分成两块再出让，最终高价成交，催生了后来的鼓北高价区。

　　此后，铁管巷“地王”收回再卖、雅居乐造就城南“地王”、万科出手江宁，到最新保利、华润在河西的天价地块，南京进入“地王”频出的年代。随之而来的争论是，究竟地价推高了房价，还是房价带高了地价？《金楼市》见证南京土地市场诞生成长的同时，回眸“历代地王”总有不一样的发现，这些“心得”或许未来同样指引楼市前行的方向。

　　十年回顾

　　万科开创南京土地拍卖史

　　“1.855亿第一次！1.855亿第二次！”拍卖现场鸦雀无声。“1.855亿第三次！”拍卖官一锤定音。

　　2001年9月18日，南京万科房地产发展公司以超出底价近2600万元的高价买下南京首次面向全国招标的二道埂子地块。它也许并不是南京第一幅招拍挂的土地，但无疑是最具标志性的一幅。

　　因为2000年3月1日，南京才开始实行经营性用地招拍挂制度，2002年12月，南京市停止“以地补路”地块的协议出让，经营性用地的公开出让全面实行。

　　为什么是1.855亿？当时招标该地块的一个重要原因就是要彻底改变该片区的面貌，当年水西门大街改造资金需要平衡；而逢雨便涝的二道埂子地块狭长西晒，人文环境更是不值一提，能由万科来拿地开发，彻底改造这一棚户区，万科本身也被寄予厚望。

　　黯然的南京楼市“9·11”

　　当年最贵的地卖出了最便宜的房，还有一块至今荒在那里没有开发，这就是江苏阳光的聚宝山地块，2002年末，在那个楼市房价还没有大幅抬升的年代，该地块就创造了南京楼市“9·11”。

　　当年的这场拍卖会经过64轮的拉锯战，聚宝山地块被江苏阳光以9.11亿元的价格“吞”下，比6.5亿的底价高出了约2.6亿元，此举创下了当时南京土地拍卖史上的最高价。

　　而两个竞争对手也是极具代表性：栖霞建设，南京本土最大的开发商。以城东开发起家的栖霞建设自然深知这一地块的特性与价值；江苏阳光，一个以纺织起家的外行，七年前就有如此敏锐目光，它的到来或许已经预示着其他外行企业的入侵。

　　当年栖霞建设最终退出争夺，记者采访时栖霞方表示：江苏阳光对这块地、对南京不够了解，价格过于冒进。现在的事实或许还真验证了这一点，其一期开发的公寓由于交通位置尴尬，小区外立面、户型无特色等原因，比更远的仙林楼盘还便宜1000-2000元/平方米；而二期别墅，更是在3年前传出曾想转让的消息，可最终没能成交，至今空着。不过从一个外行企业谋利的角度来说阳光也许并不亏本。

　　绿地曲线拿下商务“地王”

　　2003年5月，编号为2003G11的鼓楼西北角地块以底价3.8亿元被南京国资集团拿下，这一核心位置的地块被誉为南京商业办公“地王”。

　　同年年末，该地块传出消息，南京国资集团将和上海绿地集团合作开发该项目，建成南京第一高楼。

　　不直接参加拍卖以避免高价，这也许可以视为绿地的一次“曲线拿地”，不过当年不能令人忽视的现实是：南京商务办公楼和住宅价格倒挂，同是新街口的地段，住宅单价过万，商务楼反而还要低1000元/平方米，这或许是当年绿地谨慎拿地的原因之一。

　　宝善地块拉开下关开发序幕

　　2003年7月7日，以18亿元的惊人底价“雄居”南京当时历次出让地块底价之首的宝善地块，在十分“冷清”的气氛中，被福建世茂投资发展有限公司仅以底价拿走。

　　随后的几年，巨大的拆迁量和非凡的拆迁难度不时引起关注。然而时至今日，其2万元/平方米的房价已让人感到：当年地卖便宜了！18亿？顶多也就够买其中的一期土地罢了，长达5-8年的开发期，足以让这块地增值到2-3倍以上。

　　不过当年为什么无人与世茂竞争？因为地块太大了！为什么要划这么大的地呢？因为当年下关的滨江价值还不为众多房地产公司所认同。究竟是世茂开启了下关的开发、抬升其整体价值，还是下关成就了世茂，让其拥有了超乎寻常的丰厚利润？这个“地王”卖得值不值？这也许才是如今值得深入探讨的话题。

　　顺驰胜出吹响进军奥体号角

　　2003年11月，顺驰以6.53亿力挫多家竞争对手，拿下了现在的滨江奥城地块，以2600元/平方米的楼面地价称雄当年的奥体土地市场；随后万科、万达、中海分别在河西新城区奥体板块拿地，楼面地价多在2200元/平方米。这样的地价奠定了奥体5000元/平方米左右的房价起步价，它标志了河西新城地价的飞跃和新城的楼市的整体开发。

　　不过顺驰不计成本的高价疯狂拿地，南京及国内其他城市的国土部门最后都发现它所钻的漏洞：在“价高者得”的规则下，高价拿地的开发商取得中标通知书后的履约情况并不好，开发商在签订合同交纳第一笔款后，延缓支付土地的进度款，而通过种种渠道，提前开工，提前销售，尽快使资金回笼。地价虽高但开发商做的却是“无本”的买卖，开发资金近一半来自于银行贷款，还有一部分来自于预收的购房款。高地价的风险一方面通过贷款转嫁给银行，另一方面通过高房价转嫁给了购房人，而购房人又通过按揭的形式间接转嫁给银行，最终带来的是金融风险。南京土地部门如今已把这一条写进了土地市场规范的意见，这也是顺驰给南京土地市场上的一课。

　　万科蓝湾打开江宁土地市场

　　如果说区域，江北、仙林哪里没有“地王”，不过记者觉得：独独万科江宁拿下金域蓝湾地块不能不提，尽管它目前已不是江宁最贵的“地王”。

　　该地块在2007年前被万科以17.85亿元的高价拿下，楼面地价达3278元/平方米。虽然该项目去年底遭受一路之隔的恒大绿洲4600元/平方米低价开盘的“狙击”，至今被搁置。不过对江宁土地市场来说，却是对国内房地产商真正敞开大门的开始。早在2003-2004年前后，就有风声传出，万科将进军江宁在南京打造其“四季花城”系列产品，不过这么多年来却一直无实际动作，江宁楼市活跃的始终是江宇、中惠、明月、天地、天创、利源等一批江宁本地开发商。

　　有业内人士曝料：江宁土地出让虽然也是早就招拍挂了，不过还曾附有造林拿地、科学园企业自己拿地击退浙江开发商等案例。早年出让地块价格太低，被许多外地开发商认为“水太深”不敢随便进入。九龙湖等新板块的高地价卖地被认为是江宁土地市场真正规范化运作。

　　新一轮的“面粉贵过面包”

　　从2005年以后，除去2008年的低潮期，南京土地拍卖一直是“地王”频出。铁管巷、南汽地块、小粉桥、雅居乐地块……最新的“地王”当属华润在河西拿下的所街地块，楼面地价达到7992元/平方米，使得原先这一地区的地王金地名京项目在地价成本上彻底“解了套”。

　　加上保利此前在南京河西新城所拿地块，新一轮“地王”的楼面地价多在7000-8000元/平方米上下，而顺驰等项目当年的开盘价仅5000-6000元/平方米，比之金地、万达等项目而言，保利和华润这两地块的地价已经比其盖成房子的成本“有过之而无不及”，这在国内楼市被称为“面粉贵过面包”现象。

　　冷静思考

　　房价高“地王”也无辜

　　最便宜的地也能卖最贵的房

　　正所谓“有得必有失”，房地产大鳄创造了一个个“地王”，带动了一个个旧城区的改造、一个个新城区开发的同时，引发的房价暴涨、楼市内外的一片声讨之声也成为了这10年国土部门最感到“无辜而又无奈”的话题。

　　“房价多高是市场决定，也就是供求比和市民的购买力等因素决定，房价高了，如果土地不拍卖还是以固定的低价卖给开发商，最终赚的只能是开发商，而不是房价下降、老百姓得实惠；相反，地价收入少了，政府修路架桥的钱少了，基础建设没钱搞老百姓也没有得利。”

　　最具说服力的例子就是：便宜的土地并没有卖低房价，相反照样能卖出最贵的价。河西奥体新城大厦以北一高档公寓，当年的土地楼面地价仅700元/平方米左右，但其却最早在奥体开出了2万元/平方米的房价。

　　国土资源部曾做过统计，620家楼盘里南京有7家楼盘被调查，占比最低的紫金上林苑楼面地价2012元/平方米，开盘房价10000元/平方米，只占20.12%；最高的银河湾福苑房价10500元/平方米，其中楼面地价4867元/平方米，占比46.36%，地价平均只占房价的30%左右。

　　土地市场也有低潮期

　　判断房价，地价仍是风向标

　　可是一个不容否认的现实是：一旦有“地王”出来，周边楼盘均会以此作为理由来涨房价，而业内也均以最新的地价来判断该区域几年来房价会涨到什么地步，“地王”客观上已被作为判断房价的一个重要标准。

　　记者发现，实际上土地市场也有低潮期。比如有一年楼市房价疯涨，河西从5000-6000元/平方米一跃到8000-9000元/平方米，当年南京土地拍卖出让金一举达到了400亿元，而往年多在100亿元左右；但次年遇到国家宏观调控，土地出让金的全年收入一下掉到90多亿，连100亿的例行指标都难达到。

　　如今河西每有地块出让，都有10多家开发商盯着拼命抢地，早知如此，去年前年土地拍卖低迷时开发商为什么不抄底呢？“那时候大家都不看好，而且银行的贷款政策收紧，房子没卖出去哪来的钱买地？”一位开发商告诉记者：实际楼市房价为土地、银行贷款、税收政策等多种因素所制约，其中土地和资金最关键。一句话，要看大势，国家的各项调控政策均能预示接下来的楼市走向。如果大势不好，土地市场自然也不好，怎么还会抬高房价呢？不过如果地价拍高了，对于一个追求健康的地方楼市来说，就成了“骑虎难下”，房价自然也会跟着涨。也许，地价并不是抬高房价的元凶，或者不是唯一的主要因素，不过它仍会直观地预示着房价的发展方向，给大家做出提前预报。

　　快报记者 孙洁

　　2007年，房价上涨迅猛，那年地价的涨幅也十分惊人。

　　2008年，土地市场陷入困境，频频流标，地价骤跌引起了关注。

　　2008年底，土地一下子成了烫手山芋，一时间退地潮暗流涌动。

　　2007年，《金楼市》探访2005年－2006年期间诞生的六大“地王”。

　　2009年，新“地王”此起彼伏，《金楼市》提出了冷思考。