岁月

　　1998年 全国房改取消了福利分房制度，一场与楼市相关的，发生在买卖双方的观念变化也悄然开始。

　　2000-2002年开发商开始试着宣传起自家的楼盘，有些老百姓也有点勇气贷款。

　　2003-2004年伴随着楼市飞速前进，有房成了一个非常重要的生活品质指标。

　　2005－2007年楼市波浪线起伏，房价没有停止上涨，开发商更精明了，购房人压力更重了。

　　2008年再次经历风浪的开发商更着眼于产品力打造，而购房者也更看重品牌与物业这些楼盘软实力。

　　卖房观念——

　　《金楼市》组织的广告奥斯卡是第一个关注楼市营销创新的评选活动

　　搭建售楼处

　　形象缔造登上舞台

　　很难相信，10年前房地产企业卖房根本不需要售楼处，摆张桌子一摞纸笔就可以卖房。

　　“没有销控表、没有样板间、没有单套房源的模型，只要凭售楼员的一张嘴和几件简陋的销售器材，就可以让购房者出手。”一位资深地产策划师回忆，最初的销售现场是粗糙的，房地产企业也不愿意为此投入成本。

　　不过，外来企业开了个好头。仁恒、万科等地产企业来到南京后，售楼处有特色并且装修精美，大部分企业开始意识到，售楼处是企业留给购房者的第一印象，尤其对卖期房，至关重要。

　　主题营销

　　卖房花样层出不穷

　　早年的房地产开发是清一色的筒子楼，直到仁恒梅花山庄的“住在风景里的童年”，人们第一次对居住有了幻想，且有勇气迈出城墙。

　　另一标志性事件是，典雅居第一次请来名人代言，而后金轮、苏宁沿袭这一手法。朗诗节能住宅试住；万江共和新城民国秀；奥斯博恩庄园的运动主题都颇为成功。

　　事件营销

　　影响力不二法门

　　2005年，长发中心开盘，长发地产别出心裁请来陈鲁豫、窦文涛两位名嘴，与长发董事长吴建平现场论剑，上演了一场现场的锵锵三人行。

　　产品营销

　　做好品质才是王道

　　2008年，楼市一蹶不振，而当年底开盘的金地名京却逆市飘红。九重院落、50%的绿化率，人性化的户型设计，极具创意的顶层复式和一楼带采光地下室，都让南京人眼前一亮。

　　无独有偶，2009年的仁恒江湾城开盘，引来数千人排队买房。其在产品上精耕细作，首家全装修、全新风、全地暖等五大系统的成品房，也是不少人一掷千金的唯一理由。用心做产品的企业也更多了。

　　买房观念——

　　《金楼市》一直引导置业新风向

　　贷款买房

　　慢慢懂得巧用银行钱

　　最初的南京人买房，是用2万-3万元买下房改房的产权，不仅没有贷款概念，甚至不愿意借钱，攒够了一次性付清。

　　2001-2002年，银行开始推行按揭贷款。十几万一套的商品房，对不少市民来说还是天价。四五万的首付凑齐尚显拮据，更何况十几万的银行贷款，多少年才能还清？

　　总有第一个吃螃蟹的人。

　　从筒子楼里搬进了高档社区，甚至随着工资上涨、房价上涨，通胀率早与银行利息相互抵消，提前还贷后还能赚一笔。居住条件越来越好，贷款买房也越来越深入人心。

　　买房投资

　　全民炒房时代到来

　　早年间人们对房子的概念只有居住，多买了两套房的，也是为儿子准备为防老准备。直到2003-2004年的第一轮房价疯涨，一部分人意识到房地产投资有利可图，而另一部分更聪明的人，则早在2000年左右就开始下手。

　　2003年前买房的，保守估计手中的房产最少涨了三倍，他们不仅为自己赚到了舒适可住的房子，亦可保下半生衣食无忧。即便在2005-2006时段买房的，也足足赚够了一票。

　　实际上，从2003年起，南京市场上的投资客逐渐多了起来。即便不为了赚钱，在通货膨胀的时候，房产尚可保值。

　　婚房之惑

　　年轻人不能承受之重

　　上世纪90年代的婚姻，一对年轻男女可能会为分到一套房子而结婚，也可能为分到房子而假离婚。过去十年，房子更成婚姻的必要条件。前几年有人称“未婚女青年推动房价上涨”，又有经济学家语出惊人，称丈母娘要求买房是比刚需还刚需的特刚需求。

　　在2004年以后的南京，买不起房的小伙子不敢谈恋爱，更不敢求婚。

　　集资建房

　　好似镜中花水中月

　　2004年开始，“个人集资建房”的势头开始在全国蔓延，并在温州、深圳付诸实践。

　　同年底，以邵角为代表的“我爱南京自建团购房俱乐部”应运而生，南京有了自己的自建房民间团体，并在此后的两年先后公布南京在售楼盘的价格成本清单。

　　但即便声势浩大，到目前为止，个人集资建房在实践中因困难重重，南京并没有民间个人集资建房的成功范本。倒是南京大学等单位牵头的集资建房颇见起色，价格也比周边房价低了半数以上。

　　品牌

　　奢雅每年更进一步

　　早年的南京人买房只看户型、朝向，对社区规划等关切甚少。但不知不觉中，还是有一批人，笃信品牌力量，因此成就了本土一批老牌企业。

　　除了栖霞、银城和早期的仁恒、万科，中海、金地、招商、雅居乐等随后陆续入驻，到2008-2009年，新鸿基、九龙仓、恒基等房企挺进。南京人对品牌体验空间空前宽阔。

　　物业

　　服务观念渐入人心

　　如果不是一批顶级物业公司的到来，南京人对物业的概念还停留在看门收费的阶段。民间达成的共识是，一座楼盘最初是以产品品质取得市场称道，后期物业服务优质的楼盘会比同品质楼盘升值高出10%以上，租金也更高。

　　快报记者 杨连双