小区附属用房

　　被物业霸占

　　近日，长江路上的估衣廊2号小区业委会两位负责人向记者反映，该小区内的一栋两层附属用房被物业公司霸占了几年，业主多次要求归还未果。

　　据该小区业委会周主任介绍说，小区自2000年交付以来就是由江苏国信物业管理有限公司接管，其间关于物业费、附属用房归属、电梯间的处理等方面的问题一直存在。直到2008年他们成立新一届业委会后，以周主任为首的这套业委会班子才得以正式就上述问题与物业公司展开交涉。

　　“‘小二楼’被物业公司霸占的问题只是其中一件，这两层楼自小区开发时就建设了，总共168平方米，当时开发商对于这栋楼用处的说明是‘一楼是摩托车库，二楼用作业主活动室’，后来就被物业公司霸占着，至今没有归还给业主。”现任小区业委会副主任的朱女士介绍说。

　　两位业主还表示，针对这两层楼的性质和归属问题，他们2008年6月也分别去房产局和规划局调查过，证实是小区的物业管理用房和附属用房。对此，开发公司也同意将其中的50平方米归还给业主。问题是，物业公司方面却不愿配合，只答应归还其中的一间房产，建筑面积仅20多平方米。

　　对此，业主表示难以接受。于是，问题悬置至今。

　　记者调查

　　物业公司负责人避而不见

　　在估衣廊2号小区内的东北角，记者看到了这栋两层的小楼房，房子正门赫然挂着写有“江苏国信物业管理有限公司”字样的牌子。周主任告诉记者，这是小区物业公司的总公司，小区物业处的办公场所在小区主体楼的一楼。

　　当记者试图采访负责估衣廊2号小区的物业公司的刘总时，在门口遭到了物业的阻挠。对于“小二楼”的问题，其中的一位工作人员声称已经和业主协商好，其他不便透露。就这样，除了两名阻挠的工作人员，国信物业没有专门人员出面就业主反映的上述问题给出解释。

　　随后，业委会的两位负责人向记者出示了他们搜集到的“证据”。一份是2004年2月25日审批的“小二楼”的施工许可证复印件，一份是从城建档案馆调出的改小区规划红线图的复印件。在施工许可证上，写明是“物业管理用房”，而在规划红线图上，“小二楼”所在的位置上则注有“附属用房、自行车库”八个字。

　　至此，“小二楼”的性质和归属问题已一目了然。

　　律师说法

　　业主的要求有“法”可依

　　南京圣典律师事务所律师朱鑫认为，关于小区的物业管理用房和附属用房的归属权问题，在2006年南京市房产局下发的《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》（下文简称《意见》）中，进一步作了明文规定。

　　《意见》规定，凡在2001年3月1日以后竣工交付的商品房项目，建设单位应按规划总建筑面积的3％~4％交付物业管理用房；凡在1996年12月23日—2001年3月1日之间竣工交付的商品房项目，建设单位应当按照房屋建设面积的2％~4％提供物业管理用房，最低不少于50平方米，最高不超过120平方米。

　　对小区物业用房的产权登记问题，《意见》中也有明确：“开发建设单位在申请办理商品房预售许可或所有权初始登记时，应对符合登记条件的物管用房，以全体业主的名义一并申请预登记，并代为保管登记证明；待实施物业管理或业主大会成立后，移交物业管理企业或业主委员会保存”。

　　“物业管理用房属于全体业主共有，只能用作物业管理，而附属用房如果没有明确产权归属，也属于全体业主所有。”朱律师建议，业主可以先向房产局物业管理部门投诉，寻求协商解决，如果物业公司不配合，可通过诉讼和仲裁途径维权。

　　快报记者 刘果

　　本版漫画 俞晓翔

　　上期“物业大家谈”针对物业费打折的情况进行了详细解读。不少读者咨询了更多关于物业费的问题，记者进行了整理——

　　高档住宅物业费市场调节

　　读者赵女士：我住在新街口约瑟夫公寓，小区物业费为2.8元/平方米·月，这个是否经过了物价局的审批？

　　答：普通住宅的物业费实行政府指导价。像酒店式公寓、别墅、商住楼等高档住宅的物业费，实行市场调节价，不需要报物价部门审批。

　　交了物业费也要交电梯费

　　读者刘先生：我们交了每月1.4元/平方米的物业费，为什么物业公司还要收电梯费？物业费不包含电梯费吗？

　　答：在南京的高层或小高层小区，电梯维护费是包含在物业费里统一缴纳的，主要用于电梯的日常维护保养、年检费用等。电梯的运行电费则是另外收取，有的小区采取业主平摊的做法，也有小区制定不同的系数，相应楼层根据系数来交电梯电费。

　　本期主持人：文涛

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