两套小户型该怎么投资

　　六年前，贾小姐还在南大读硕士时，就在家人的赞助下买了第一套房——位于南大附近青岛路上一套43平方米的单室套，虽是上世纪90年代以前的老房子，当时价格不过20万元，如今她已成家立业，这套小房子还在为她赚钱，不光升值到48万元，而且每月租金都在900元，年入账10800元。

　　去年，贾小姐感觉楼市低迷，一直想找个投资机会，正好手里也有10多万存款无处可去。一个偶然的机会，她看中了位于盐仓桥的中海凯旋门，当时售价1.3万元/平方米。看过样板间后她发现，虽说跟自己那套小户型面积相仿，但开发商在户型设计方面的创新一下子让这套44平方米的小户型除主卧外还多了书房和客厅，更何况是精装修交付，这些都让她信心倍增，当场就交了2万元定金。但是，因为受到家人保守投资观念的影响，随后她卖了那套旧的小户型，交完了这套房子57万元的总房款，目前手头没有任何贷款。

　　一年过去了，眼看着今年楼市红火，她后悔卖掉了那套老房子，她甚至懊恼，当时应该在中海凯旋门多买一套。前不久她给“置业理财”打来电话，希望我们能给她的这次投资做些分析，帮她看看是否有更好的投资方式。

　　投资计划

　　与贾小姐理财有关的房子一共有两套，第一套：南大青岛路43平方米小户型，总价48万元，租金900元/月。第二套：中海凯旋门44平方米小户型，单价1.3万元，总价57万元，目前已升值到1.6万元/平方米，租金达到2000元/月。目前可选方案有三个：

　　方案一：

　　卖旧房，买一套新房

　　按照这一方案，她卖掉旧的小户型之后可获益48万元，新的小户型总价57万元，自己还需另外支付9万元，这对贾小姐来说没有任何困难，这个方案实施后，她不需要任何贷款，也没有任何生活压力。

　　按照中海凯旋门的租金行情，交付后，她不仅每月不需还款，且每月固定收入囊中2000元，每年租金收入稳定在2.4万元。一年之后的现在，她的所得包括：一套新房的产权，固定的租金收入2.4万以及这套房子升值带来的价值13.2万。

　　方案二：

　　卖旧房，买两套新房

　　如果贾小姐卖掉旧房，手头的现金流超过58万元，如果在中海凯旋门购买两套小户型，两套房总价为114万元，首付款一共为58万元，需要贷款56万元（因为在去年二套房贷款宽松，所以两套房均按照第一套房来计算），如果贷款期限为20年，每月一共还款3440元。出租出去的话，两套租金一共4000元，每月还有结余560元。

　　从最终结果来看，一年后的现在她的所得为：两套新房的产权，年租金抵消房贷后剩余款为6720元，以及这两套房子升值后的26.4万，加起来总值溢出超过27万。

　　方案三：

　　持有旧房，再买一套新房

　　如果贾小姐继续持有旧房，然后再买一套新房，旧房依然出租，月租金900元，每年租金收益为10800元。此外，购买新房首付12万，贷款45万元，贷款20年每月还款额2760元，租金为2000元。两套房子的租金都可以用来抵消贷款，900+2000-2760=每月余额为140元，每年手头还结余1680元。

　　结论就是，虽然贷了款，但是依托租金收入，贾小姐每月不需要支付任何贷款，收支达到平衡，一年后，她的所得为：一新一旧两套房子的产权都是自己的，租金贷款抵消后的余额为1680元，旧房升值8万元，新房升值13.2万元，加起来总值超过21万。

　　专家点评

　　房价升值最快

　　房租收益最稳

　　新浪乐居主编 王小军

　　整体而言，贾小姐选择的第一套方案，是三种方案里相对失败的投资方式。因为卖掉旧房买一套新房不但使持有成本增加9万，还有不少税费的负担，实际上持有成本多了10多万元。

　　从租金回报来看，看上去好像新房的租金高于旧房，但是从房屋升值及不动产保有来看，她实际是亏了。假如房价会继续上升的话，那选择方案二是最优的，因为现在房价总是在涨，两套房子比一套房涨得更多，而租金只是房价上涨的一小部分，实际上，根据目前租赁市场的行情，现在房租一般涨幅达到4%-6%就很不错了，靠房租投资远没有等房价涨了炒房赚得多。还需要指出的是，贾小姐青岛路43平方米的房屋租金报价900元明显是租低了，起码1300元/月。

　　当然就第二套投资方案来说，并不是说不存在任何风险，但从目前宏观政策走向来看，风险虽有，但与收益相比，还是值得投资的。

　　投资分为很多种，这其中，靠升值最快，靠房租最稳，对年轻人来说，收入处于上升通道，可选择“房价升值投资”；而对中老年人来说，收入呈下滑态势，选择“房租投资”最稳。快报记者 费婕

　　理财专线：84783628