自“物业大家谈”开办以来，许多投诉问题都集中在物业费上。物业认为，他们付出了人力物力财力给业主提供了服务，应收取物业费；业主认为，配套交付不到位，物业管理混乱，大小问题迟迟得不到解决，这样的物业凭什么来收费？既然如此，物业费到底该不该交？又该交多少？这一切又该由谁来说了算？本期关注话题“物业费”

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　　不交费理由：好久没住了

　　连续六个月空置可打七折

　　投诉回放：小陈夫妇家住阅城国际花园，因为最近工作较忙，他们回到城里的父母家住了两三个月，最近回到小区恰逢物业收取物业费，他们有些疑问，房子没住也没接受任何物业服务还需要交费吗？

　　河西金马郦城的金小姐也来电询问，她的房子之前一直出租，最近租约到期，新房客还未谈好，房子一直空置，她认为自己没住，物业费就不该交，公摊水电费也不用交。但是，物业表示，费用都要交，如果确实空置可以申请打七折。

　　记者调查：据《南京市前期物业管理合同》规定，“购房业主房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”所以，空置房不代表可以不交费而是可以适当减少交费。

　　值得业主关注的是，就在今年的5月24日，最高人民法院公布了《物权法》的两部司法解释：一是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，二是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，10月1日就要开始施行。记者注意到其中一条“司法解释”是这么规定的：“物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　事实上，现实生活中有的业主以未享受物业服务企业已提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

　　不交费理由：物业不作为

　　举证服务差可以打折交费

　　投诉回放：欧洲城的李先生说，他们的物业很不规范，“比如去年一年的收支都没有公开，包括停车位收费、广告收益等去向业主全然不知；物业也没有向业主出示过任何物价局的批文和收费标准，业主根本不知道他们的收费是否有依据可言；物业在维修管理上不负责任，门禁系统三天两头坏，部分楼道掉漆严重，物业也没有出新过；小区绿化维护不到位……”李先生曾经放话给物业，这些问题哪天解决了他哪天才会交上物业费。

　　记者调查：在解决李先生的投诉之前，不妨先来看看赵先生经历。赵先生曾因为同样的原因与物业打了官司。在法庭上，因为他们拿出了小区服务不到位的种种证据，法院判出了这样的结果：业主只需缴纳部分物业费，剩下的由物业自己买单。赵先生说，律师给他的建议就是，“关键在于举证，如果举证充分，物业费肯定能打折，因为物业和业主双方都是权利义务主体，想完全不交则并不现实。”

　　他还介绍了关于举证的几个经验：首先，公证过的材料最有效，即对小区卫生问题、楼道地面等破损的维修、小区保安问题等很多物业应该做到的基本物业服务，如果有公证处的公证录音或是图片最好；第二，和本小区无关的第三人的举证（比如自家的亲朋好友的感受），法院也会觉得可信度增加；第三，平时自己收集的一般材料，可以拍照留证，不同业主都能够提供出来物业服务不到位的相关材料，法院会重视这些材料并且鉴别其真实性。所以建议业主平时多观察物业的所作所为，注意收集材料。

　　不交费理由：配套不到位

　　视交付程度决定打折幅度

　　投诉回放：中电颐和家园一期交付不久，二期还在建设，小区的监控设施要等二期交付后才能使用。业主的疑问是，“既然这样，物业费还要全额交吗？”翠岛花城二期也有同样问题，因为三期尚未建设，所以二期的绿化是临时的、监控是空白的、车库和幼儿园都没交付，有的业主干脆物业费也不交了。

　　上期的“物业大家谈”栏目中也提了碧瑶花园一期的业主因小区景观不到位，可视对讲系统、天然气监测系统、室内紧急求救报警等系统无法使用而决定拒交一切物业费用。

　　记者调查：针对以上情况，南京市房管局出台的《前期物业服务合同》早就有了规定，“因开发商分期开发、分批交付使用等原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，差额部分由开发商承担。”

　　南京市物管办相关人士解释说，所谓“配套交付未到位”指的是“小区的房子虽然交付了，但水电气还是临时的，景观是临时的，停车位也是临时的，道路没修好等，主要是指那些影响业主正常生活的配套，视交付程度来决定具体打折幅度。”该人士提醒业主说，关于配套交付不到位打折的情况，第一，必须是《前期物业合同》，如果小区已更换过物业，那么小区配套是否影响业主生活、物业费是否打折还要看新物业的合同当中有无这条规定，比如翠岛花城二期业主就享受不了这一打折优惠，因为他们的物业已经不是开发商指定的前期物业；第二，究竟能打几折，其实在交房之前，开发商和前期物业都已经协商好了，在业主拿房签订《前期物业合同》的时候该合同上就会明确载明，现实情况是业主因为往往忽略不看，建议业主们多关注关注。

　　目前，碧瑶花园的江鸿物业及时给《金楼市》送来一份有关交付标准及收费标准符合相关规定的书面材料。《金楼市》将予以调查及关注，协调物业与业主之间的意见分歧。

　　快报记者 费婕

　　漫画 俞晓翔