江宁开发区的发展，实质上就是一轮快速工业化和城市化的过程。和国内的其它开发区一样，江宁开发区的发展过程也产生了数以万计的被征地农民——他们失去了世代居住的房屋，也失去了赖以生存的土地。
毫无疑问，这是一个非常严重的社会问题。征地补偿、强拆乱拆、就业保障……因开发而起的这些问题让各地政府伤透了脑筋，却又觉得无计可施。于是，一起起因被征地农民而起的上访事件，甚至是群体事件便屡屡见诸于报端。
江宁开发区却创造了一个全新的模式。已拆迁的安居乐业，没拆迁的盼着拆迁，颠覆性变化的背后，是开发区一直以来坚持的理念：将实惠送到群众的手中，将开发区的发展成果与农民们一起分享。
保证人均居住面积30平方米的政策，让大部分被征地农民家庭分到了两套以上住房；几年以来坚持的送岗位进社区，让绝大部分被征地农民都有了收入不菲的工作；将集体资产化作股份“送”给农民，于是入股的农民都能在年底拿到一笔“年终奖”……
中国的城市化进程在快速推进，江宁开发区在民生层面提供了极具标本意义的范本。
从农民到市民
每家每户都搬进了复建房小区
在江宁开发区，想找到被征地农民的复建房小区并不容易。仅从外观上来看，复建房小区与周围的商品房小区并没有什么不同：楼房的外墙涂上了鲜艳的色彩，物管人员忙碌进出，而不乏高档的私家车挤占着越来越不够用的车位。
某种程度上来说，复建房小区比南京市主城的老小区管理得要好。而这儿的居民却享受着商品房小区享受不到的“特殊”待遇——不需要交物管费，以及让商品房小区业主避之不及的停车费。
不交费用，服务却并没有打折，因为江宁开发区管委会替他们买了单。每年，开发区为每户支出了300元的物管费用，用这笔钱组织了一支庞大的物管队伍为居民服务。
每户300元的费用看起来不多，但仅在殷巷新寓，现在就有264幢、10128个住户，仅在这一个复建房小区，开发区每年就要掏出超过300万元费用。如果把开发区现有的所有复建房小区都算上，每年开发区管委会物管费用上的支出就超过一千万元。
殷巷新寓C组团的住户王荣生老师傅一直享受着这样免费的物管服务，他和同样66岁的老伴两人住着120平方米的大套复建房。
让记者奇怪的是，这套120平方米的房子被隔成了四室二厅，而且每个房间看起来并不小。看出了记者的疑惑，殷巷新寓物管办主任李一告诉记者，和商品房的面积计算方法不同，“农民复建房的120平方，就是实实在在的使用面积120平方，没有公摊面积。”
王荣生告诉记者，他原住于秣陵街道甫港村，原来115平方的房子于2003年拆迁，在经过短暂的过渡后，于2004年搬入这个新居。他的两个儿子同住于殷巷新寓，大儿子一家拿到了和他一样的120平方米的大套，小儿子一家则分到了90平方米的中套复建房。
和王师傅家类似，所有的被征地农民都分到了房屋，而且政策从宽，搭上边的都给房子。一家分到两套，甚至三套房子的大有人在。
和其他地区一些斤斤计较的拆迁人员不同，江宁开发区不以拆迁面积安置住房，而是统一按人均30平方米的安置标准，辅以年龄分配房屋。
“年龄16周岁以上的没有结婚的年轻人，我们分给他们一人一个小套，单身老人也给一个小套。”秣陵街道工委副书记周贵平介绍说，这样的政策下，被征地农民们没有了怨言。
正因为如此，江宁开发区在征地拆迁的过程中，没有一起群访事件。
“整个拆迁过程中，老百姓都没有抱怨，因为我们知道，我们祖祖辈辈的农民生活就要结束了，终于可以过上城里人的生活了，而且在这个过程里，我们得到了实实在在的实惠。”王荣生说。
惊喜还在后面，入住复建房小区的农民们发现，每家每户的阳台上都配上了晒衣架，一个小细节却感动了不少人。而逛一下小区，他们发现小区并不是简单地盖些楼了事，整个殷巷新寓小区另外建成了10个居民休闲广场、72个休闲点。
闲暇之余，擦去脚上泥土的农民们过上了城市居民的生活。江宁开发区管委会领导吴举峰不久前和夫人晚饭后外出散步，走到百家湖边时看到了主城区里常见的露天舞场，而伴随着音乐翩翩起舞的，都是原来的被征地农民、现在的城市居民。
每家都有的半地下储藏室可以说是一个创收之道，他们有的以每月200元左右的价格租给开发区大量的外来工居住，虽然政府并不鼓励这种做法。
在配给复建房之初，开发区管委会就给被征地农民们留了另外一个创富渠道：“房东经济”。因为管委会知道，宽松的复建房分配政策使得大部分农民都有了空余的住房。“我们鼓励他们出租空余房屋，增加收入。”周贵平介绍说。
王荣生的两个儿子都事业有成，大儿子依托开发区大量的企业土建项目，买了两辆渣土车，专职跑起了运输，小儿子则在一家企业上班。“我没把房子租出去，地下室也没往外租，但不少邻居都把空房子租出去了，每个月能收四五百元的房租，一年下来也有几千块钱的收入。”
而让殷巷新寓物管办主任李一头疼的是小区里越来越多的私家车，如何分配停车位已经成了一个迫在眉睫要解决的问题。
“我们殷巷新寓共有6个组团，也就是分在6个不同的地方，但每个地方的停车位都吃紧，以其中一个小一点的组团为例，总共才700多户居民住在这儿，就有100多辆私家车，小区里肯定是不够停了，只能想办法再挤出一些车位来。”
私家车的大量增加，是因为被征地农民们手里有了钱。原本面朝黄土背朝天的农民们，又是如何在失去了土地后谋生，并迅速致富的呢？
从被征地农民到产业工人
不挑不拣，24小时安排上岗
“被征地农民的吃饭问题，即就业问题是我们最为关注的问题。”江宁开发区管委会领导鲁跃东说，他同时也是开发区就业工作领导小组的常务副组长。
被征地农民由于文化水平低，劳动技能差，就业渠道非常窄。对于开发区的大量高新技术企业来说，他们并不具备上岗条件。
“在早几年，为了就业上访，到管委会来闹、缠领导的现象很普遍。”江宁经济技术开发总公司劳动人事部主任孙俊说。在当时，被征地农民的就业问题已成为了一个巨大的社会隐患，也阻碍了开发区的发展。
“从2003年开始，管委会决定把解决被征地农民的就业问题作为一个主要工作目标，列为当年的五大任务之一。”鲁跃东介绍。
而江宁开发区管委会借鉴了企业的做法，通过实施目标责任制来解决被征地农民的就业问题，要求具体的工作人员上交风险抵押金，如果到期没有完成任务目标，就扣钱。其中两个主要指标，一个是就业情况，另一个是培训情况。
在就业上，开发区管委会可谓细心与耐心并举。在最初，管委会带着开发区内企业走进各个社区，送岗位上门。“我们在每周六还举办一次招聘会，提供非常多的岗位，但一些被征地农民却不愿参加，无奈之下，我们就把招聘会搬进社区。”
据介绍，这样的送岗位进社区活动最初是一个星期办一次，再后来减为一月一次，最后变为一季度一次。因为找到工作的被征地农民越来越多，活动举办的频率也越来越小。
在秣陵街道，街道工委副书记周贵平拿出来一张表格，上面记录着本季度的街道居民就业统计，精确到了个位数：适龄劳动力6.98万人，其中未就业7791人。未就业人口中有就业意向的3081人，无就业意向的4710人。
“无就业意向的，指的是那些要在家照顾老人和孩子的人，或者家庭经济状况较好的人，他们不想出来工作。而有就业意向而又没有工作的，其中相当一部分是自主创业的。”周贵平介绍说。
孙俊告诉记者，这样的报表，要求每个街道每个季度统计一次并上报，以便管委会总结并寻求对策。“我们拿出资金完善了这一工作，包括基层社区的硬件和人员培训，要求社区对就业人员、未就业人员、双失业人员的信息及时更新。”
供求是双方的，开发区管委会还积极拓展、掌握区内企业的用工需求。“我们下发通知，要求企业及时将空岗信息汇总上来，同时与各企业的人力资源部建立交流平台，以及时掌握动态，再将这些信息用在培训上。”
江宁开发区曾做出承诺：“不挑不拣，24小时安排上岗”。但问题是，上岗的农民是企业所需要的工人吗？答案是否定的。最初很多应聘的农民因为缺少技能到岗后并不能成为产业工人，而是成了企业的“边缘人”，只能干着保安、保洁等辅助性工作。
于是，开发区有针对性地开展了大量的培训。“比如叉车驾驶、电焊、电工等，这些都是针对区内企业的需求而设的。”孙俊说，和其它的服务一样，这些培训都是免费的，不仅如此，连培训期间的伙食费都不要农民们掏。
为了体现重视，最初培训期满合格的农民们还能得到领导的颁奖，这让被征地农民们感觉到了培训后自身的价值所在。
一名被征地农民为了工作的事情多次缠着开发区领导，成为当时谁见谁头疼的麻烦。在建议下，他先参加了电工培训，后进入了区内一家企业。由于工作努力，他不久被加薪，并进而成了一名中层干部。“这给了他身边的人很大的激励，他当时起了不小的模范带头作用。”
在开发区管委会免费培训和大力推荐下，数以万计的被征地农民升级成了熟练的产业工人，在一举解决社会问题的同时，也为开发区的发展奠定了很好的环境基础。
但不容忽视的是另外一个
群体：“4050”人员的就业，这在每个城市都是个老大难问题。
“我们知道，他们的年龄和文化程度已经很难通过培训获得技能，因此我们就为他们专设了就业通道。”鲁跃东介绍说。
于是，江宁开发区就有了这样一番景象，一支着装整齐、训练有素的保洁员队伍，日夜坚守在道路清扫的岗位上。
江宁开发区把就业机会给了区内的“4050”被征地农民，除了道路保洁，还有所有的复建房小区的物业管理，以及绿化养护。
“仅环卫保洁我们就解决了1500人的就业，而园林绿化也解决了1000人的就业，小区物管也解决了1500个就业。”江宁开发区管委会领导告诉记者说。
在多渠道的就业促进下，被征地农民们的生活水平不断提高。秣陵街道提供的数据称，2008年，该街道（全境在开发区范围内）的居民人均收入首次突破万元大关，也超过了邻近的东山街道。
江宁开发区的快速发展，被征地的农民从中也分得了这一杯就业的“羹”。这只是其中一部分而已，真正能体现管理者智慧的，则是另一项更体现公平的创新：把集体资产化整为零成为股份，让每一个村民都成为股东，公平分享区域经济发展的果实。
从被征地农民到股民
股东们持股的信心越来越强
让农民成为股民，做得最早也最成功的，是秣陵街道太平社区。
谈起现在的太平社区、以前的太平村，社区的老人感觉就像是一场梦，离自己遥远而模糊。即使对当时经济欠发达的秣陵街道来说，太平村也是一个落后村，村里只有两条土路与外界连接，用句老话“雨天一身泥，晴天一身灰”一点也不为过。
村里当时仅有的工业，就是两座砖窑。百分之九十的劳动力都是农业人口，偶有勤劳一点的，就在南京市区的建筑工地上打零工。
而现在，和殷巷社区一样，太平社区的所有农民都入住了复建房小区：太平花苑。这个小区因出色的绿色人居环境，屡屡获奖。然而，太平社区在征地拆迁之初，也是矛盾四起。当时的矛盾主要集中于一个焦点问题上：村民们要求平分掉集体的所有资产。
“我们当时想，以后房子一拆，田地一征我们都住进了楼房。这个村子也就没有了，那所有的东西都得分掉，现在不分，以后找谁去啊？”76岁的村民王茂夕说。
老王所说的要分的东西，就是指村里在征地之前的村属水塘、林木、晒场、库房、泵站和电线杆等。2003年征地拆迁完成之时，清算出来的集体资产共计2413万元，其中又分为村级资产，以及19个村民小组的组级资产。
但要分掉这笔资产是不可能的。因为根据国家的规定，集体资产不得平分。但村民们不依不饶，甚至多次上访要求“分家”，咬的还是那个死理：村子要没了，现在不分，以后找谁去？
社区书记周书全也犯了难，他带着几个人南下无锡和杭州，考察集体经济较为发达的这些地区，希望能找到解决这个问题的办法。在考察回来后，他决定闯出一条新路来：把这批不能平分的集体资产拆成股份，让村民们持有股份，并长期享受股权收益。
在初定出方案后，周书全将集体资产按组区分，划出每个村民小组的集体资产，以此划出了每个村民小组每一股的“含金量”：资产较多、人口较少的村民小组的每股股值较大，反之则较小。
矛盾因此而来，在发给全村982户村民的调查问卷回收上来后，数据让大家有点沮丧：有38%的村民明确表示反对分股。意见主要集中在两个方面：一是觉得组级资产拆分不公平，二是对未来没有信心。“他们担心，股份赚钱了有钱分，如果亏了岂不是就没钱分了？还有的干脆就说，我不懂什么叫股份，你把钱给我就行了。”
在反复动员宣传后，最终村民们将信将疑地同意了这个方案。
接下来到了分股的时候了，又是一个纷争不断的阶段。人均一股？嫁进来的媳妇有没有股，嫁出去的姑娘占不占股？考上大学户口转走的孩子给不给？都是问题。
在权衡了各方利弊后，太平村最终拿出了一个大家都能接受的方案：以2003年当年的12月31日为基准点，连第二天出生的孩子都不算。“以1984年分田到户当时的花名册为准，当时在册子上的，现在户口还在的给1股，这之后到2003年底出生的、嫁出去的、娶进来的给0.5股，上学当兵户口转走的给0.5股，连坐牢的我们也给0.5股。”
定下来的另一个规矩是，股份不能转让，不能抵押，但可以继承。就这样，2413万元集体资产被分成了24130股，其中的39%拿出来给了村民，社区集体占股27.9%，另33.1%的股权是“福利股”，这部分股权收益全部用于社区的福利事业。
2004年6月1日，全体股民大会召开。每个村民小组根据组里人口多少，海选出了每组2-3人的股民代表，并进而推选出了董事长——社区书记周书全。
问题是，怎么经营这笔资产，怎么能确保年底能给村民们分红？
江宁开发区在征地之初，留给了太平社区100亩的发展用地。经董事会讨论后，太平社区决定用来建成3万平方米的标准厂房招商。同时盖成了共2万平方米的商业用房出租，其中有门面房、菜场和超市，另外还与人合建了一个加油站。
“工业区招进了十几家企业，一年收入300多万，商业用房一年有190万元的收入，有了钱，我们就能兑现当时的承诺了。”周书全说，2004年底，社区召开了大规模的分红大会，排队来领钱的村民们一个个喜笑颜开。王茂夕和老伴、一个女儿共有2.5股，自那年以来，每年底他都能拿到825元分红。“分红恰好是在元旦后春节前，家家户户都能拿这钱去办年货，大家都很开心。”
回想起当时的不配合，王茂夕有个形象的比喻：“这个集体资产是只会下蛋的鸡，如果真要把集体的钱分掉，那真的是杀鸡取卵了。”
周书全告诉记者，六年来，每年太平社区都从集体资产收益中拿出100多万元分给村民。而福利股则每年支出将近200万元，用于特困家庭补助等。
而集体资产的良性运作也使资产本身在迅速做大，“我们没有盘过具体的资产，但至少翻了一番，现在正在进一步加大投资，正在新建2万平米的标准厂房。”
原本对公共事业不关心的村民们，也对集体资产、项目高度关注。一次为了扩建复建房，要拆除一部分标准厂房。这招致了村民们的集体反对，他们出面阻止这个项目进行——虽然要建的复建房也是给他们住的。
“我们都知道，要拆的厂房自己也有一份，拆掉的就是我们自己的东西。”王茂夕说，最终他们得知，拆掉的厂房旁边会按原面积补建，村民们这才放心。
从最早对公共事业漠不关心，到现在的高度关注，江宁的村民们在这一轮城市化进程中转变成了主人，他们的利益在这一本会削减的过程中得到了放大，对开发区建设发展的支持也就顺理成章了。
民生议题，在江宁开发区最为村民们所称道。离开了低矮的房屋，他们住进了高楼；离开了土路，他们的房前通上了8车道的宽阔马路；告别了菜地，他们在门口的超市买菜。这一切都在和谐中顺利完成。
“开发一片土地，造福一方百姓”，在开发最初，这个条幅曾挂满了江宁开发区的大街小巷。而17年后，这个理想已变成了现实。
开发区板块：
从农家乐到新城区
江宁开发区不仅仅是一个开发区，更是一座新城。
在很多人的印象中，开发区就是一个集中了工厂的工业集中区——国内其它城市如此，在南京的另外几个开发区也是如此。正因为如此，江宁开发区在规划之初曾招致了来自不同层面的批评：又有高校，又有住宅，你建的还是开发区吗？
面对压力，江宁开发区走了一条自己的路，坚持把开发区建成一座新兴的城区。回过头来看这一决策，江宁开发区的管理层现在感到欣慰，事实也证明这是一举多得：解决了开发区内企业的员工居住问题，同时聚集了旺盛的人气，而区内15所高校更是把科研与产业化拉近了距离。
而可能正是因为开发区内商品房楼盘聚集，开发区抵制了污染企业的进入——江宁开发区没有一个烟囱，没有一家化工污染企业。产业区+居住区+教育功能区+高科技研发区+商贸服务区的模式，现在已经成了江宁开发区独创的模式，引来了国内各地新开发区的纷纷效仿。
一个绿树成荫的新兴城区已经迅速崛起，堪称工业化和城市化并举的典范。
“这儿以前什么样子，你知道吗？”望着窗外宽阔的将军大道，江宁开发区管委会负责征地拆迁的张贵平很是动情。作为一名从上世纪90年代初就参与开发区建设的老拆迁人员来说，他对发生在江宁开发区的巨变最有发言权。
“这儿本来是一座荒山，杂草丛生，没有路，只有几户人家。”张贵平说。走在将军大道上，外地人确实没有办法想像十几年前此地的模样。现在满眼看去，是宽阔的马路，马路两边是整齐的绿化带，新兴的楼盘建筑样式新颖，色彩明丽。
“在刚到开发区工作时，我想，要等开发区开发到将军山，估计我也得退休了。”张贵平说，但不过才几年的时间，将军大道已经成了开发区的核心区域。
将军大道也已经不是江宁人心目中的地标，南京主城区市民对这条路也越来越熟悉。翠屏系列楼盘、江南文枢苑、托乐嘉、江南青年城……随着越来越多在主城区上班的人在将军大道沿线置业，此板块与雨花台区的无缝对接，都使得此地越发融入了南京人的生活。
而更老的一个板块——百家湖板块早已因成功的地产运作，成为了一个老地标。但很多人不知道，百家湖板块和将军大道板块都位于江宁开发区的区域内。这些地产项目的成长，伴随着开发区的发展一路走了过来。
“在一开始，江宁开发区的开发模式并没有得到认可。”开发区领导说，其中甚至有领导的质疑：“你们又搞房地产，又搞高校，又搞工业项目，这哪里是在搞开发区？”同样的声音还来自学术界。
“但我们从一开始就坚持走‘新城’道路，绝不做成一个纯粹的工业集中区。”江宁开发区领导说。这样做的考虑是多方面的，“我到国内一个著名的开发区去看过，里面一个大型跨国企业，光送员工上下班的厂车就有上百辆，这个企业每年用于维护、支出这笔交通费用就达上千万。”
江宁开发区最初考虑的就是解决企业的后顾之忧问题。“如果一个企业留不住人，尤其是中高级人才，企业怎么能发展得好？开发区又怎么能搞得好？”江宁开发区领导说，开发区于是决定发展房地产项目，以解决居住问题。
1995年，江宁开发区成立三周年。在这一年，开发区提出将开发区建成南京的“辅城、卫星城”，目的很明确：以城市化带动工业化。2000年，江宁撤县设区，开发区在运作过程中越来越感到“孤岛”效应的弊端，影响了大工业项目的入驻，于是更进一步提出了新城的概念。
这期间有一件事情刺激了开发区人的神经。一个大型高科技项目表达进入开发区的愿意，江宁开发区与上海的一个开发区拼到了最后，企业方面的高管在经过几轮打分投票后，两个开发区均不相上下。但突然有一天，这家企业宣布选择了上海，这让江宁开发区负责人纳闷不已。事隔相当长一段时间后，他们才得知真相：企业的高管们在两个开发区之间无法作出选择，最后动员了他们的夫人投票打分，“太太团”把票投给了上海。
“这也给我们上了一课。”江宁开发区领导回忆起这件事来，仍觉得非常遗憾。
“我们坚定了城市化的新城为发展方向，以工业推动城市化，再以城市化带动工业化。”江宁开发区领导说。
第一步是从农民向市民的转变。截至2008年底，江宁开发区累计投入70多亿元，高标准建设了13个复建小区600万平方米的农民安置房，并投资4个亿建设了6所幼儿园、10所中小学和3个敬老院。
与此同时，大批实力较强的开发商抢滩这片处女地，建成了一批有着很好口碑的楼盘项目，吸引了区内外的大量买房者入住。与之相对应，机场高速、绕越高速、宁溧路高架一批已建、将建公路将开发区板块与主城紧密相连，地铁一号线南延、地铁三号线，更使江宁开发区进入了轨道交通的时代。
便利的交通、旺盛的人气必然意味着商机。正因为如此，金鹰已于今年6月底开工建设，1912街区的“升级版”也已建成，而另一所新的三甲医院也将入驻开发区。
“这儿已经是一片初具规模的新兴城区了。”开发区规划部主任李祥波说，高校和地产聚集的人气又产生了放大效应，正因为如此，地铁才会停靠江宁大学城，这也必将推动区域的再发展。
初到江宁开发区的人，都会对清新的空气和优美的环境留下深刻印象。“整个开发区的绿化率达到了45%，这是什么概念，就是有一半的地方都是树。”江宁开发区领导说，整个开发区没有一个烟囱，更没有一个污染企业。这对于一个开发区来说，实在是一个很了不起的事。
“当时来测绘时，上一趟山得花上半天时间，因为这儿压根没有路，全是杂草和树，蛇虫都碰到过。”张贵平回忆，再看脚下的这片土地，他时常有着时空错位的感觉。有时他也会想，再过十年，开发区板块又将是什么样的面貌？快报记者 言科
□快报记者 言科
