物业是房地产“不动产”的别称，不动产税即指物业税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。

　　不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。不动产税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。不动产税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。

　　不动产税、物业税

　　名词解释

　　税收对经济发展的有效调节作用已经毋庸置疑。除了调节资源配置和收入分配，更重要的是调节经济结构。通过税种设置、税率确定、税收优惠政策选择和税收征收对象选择等方式，实现经济结构调整的目的。近期经济领域有关税收的话题不断，涉及资源分配和经济结构改善的最多。

　　■一减一增

　　土地增值税或将取消

　　记者日前从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。这位官员表示，正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体取消的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。

　　相关人士分析，取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。

　　土地增值税相对收入较少

　　中国开征土地增值税起于1993年颁布的《土地增值税暂行条例》。所谓土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

　　上述财产行为税司官员表示，房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。2008年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。

　　征收确实有难度

　　业内人士表示，土地增值税的税收收入较少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因则可能缘于征收困难。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。业内人士称，单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。

　　至于取消土地增值税的前提条件，这位官员称，如果需要调节房地产的超额利润，就需要保留土地增值税。如果房地产将来恢复正常了，土地增值税也就没有必要存在。据《济南日报》

　　国土部建议设不动产税

　　国土资源部总规划师胡存智日前表示，土地利用总体规划已保证城乡发展的基本条件，城乡发展用地的量是足够的，下一步要进一步完善配套不动产市场的供地方式。他还建议，针对财产性、投资性特征明显的不动产妥善设立不动产税。

　　对于一些大企业批评土地拍卖的供给方式不好的舆论，胡存智认为，土地招拍挂是土地使用制度改革的一种比较完善的供应制度，这种供给方式符合中国的国情。下一步还要进一步完善配套不动产市场的供给方式，要坚持在招拍挂的主体方向上灵活配制。在完善配套房地产市场的各种方式中，胡存智强调要地尽其用，同时还要地尽时用，要对闲置土地、低效利用的土地进一步加大规范。

　　对于土地价格，胡存智表示，到目前为止，国土部进行实测和评估的各地地价仍然是在下降的通道之中，还没有出现上升，但是下降的幅度在减少。他还建议，针对财产性、投资性特征明显的不动产妥善设立不动产税，为房地产市场设立一个稳定剂。 《证券时报》

　　■施行目的

　　推进房地产

　　税收“一体化”

　　据悉，国家税务总局正在深入推进房地产税收“一体化”的工作。财产行为税司的另一位官员表示，房地产税收“一体化”工作不但增加了房地产税收，还为房地产税制改革做着基础性的准备工作。中国的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这些税种分别由不同的税务部门征管。

　　由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而房地产业又是一个环环相扣的体系，从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管。

　　据介绍，税务部门从2005年就开始开展房地产税收“一体化”的工作，一开始主要是在交易环节，以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息，交易环节基本上实现了预期的目的，今后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。

　　《济南日报》

　　■又一新税种

　　环境税有望年内开征

　　税费双轨制短期内难改变

　　随着今年12月在丹麦首都哥本哈根召开的第15次联合国气候变化框架公约缔约方大会日期的临近，酝酿十多年的环境税，也提上议事日程。权威人士告诉记者，目前财政部、国家税务总局、环保部等三部门，正在研究制定环境税开征方案。

　　专家预测环境税年内或开征

　　近期，官方的一系列表态，让环境税开征的脚步越来越近了。先是2009年5月25日，国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知共提出十三点意见，其中第四条提出“大力推进资源性产品价格和节能环保体制改革，努力转变发展方式”，第九条提出“加快理顺环境税费制度，研究开征环境税”。

　　紧接着，环保部副部长张力军在6月5日国新办新闻发布会上透露，征收企业环境税已被列入财政部、税务总局和环保部的重要议事日程，条件成熟时会推出。此后半个月，全国人大财政经济委员会6月24日在有关报告中建议加快理顺环境税费制度，研究开征环境税。

　　毫无疑问，环境税开征已经是一个大方向，有专家预计年内就可能开征。但是目前仅与环境税相关的税种就有不少，比如资源税、能源税、燃油税等，甚至在消费税中对汽车分排量征收的税也被视作是环境税收。与环境税相关的税种已经名目繁多，为什么还要单独再开征环境税？

　　“环境税作为一种全新的税种，主要是针对目前日趋恶化的生态环境而提出的。”环保部政策法规司司长杨朝飞向记者解释说，环境税有狭义和广义之分，使用的角度不同，内涵也不太一样。狭义的环境税是指国家为了限制环境污染的范围、程度，而对导致环境污染的经济主体征收的特别税种，比如针对排污单位排放的污染物征收的环境污染税，也包括目前排污收费的费改税等。而广义的环境税，是政府为实现特定的环境政策目标，筹集环境保护资金，调节纳税人环境保护行为而征收的一系列税收政策的总称，比如国家在所得税、消费税、资源税中更多地体现环境保护的要求等等。

　　如果开征环境税，目前向企业征收的排污费就面临着改革。是费改为税，还是税费并存，成为业内关注的焦点。

　　税费双轨制短期内难改变

　　公开资料显示，我国开始向企业征收排污费源自1982年。1982年2月5日，国务院发布的《征收排污费暂行办法》，规定只有超标排放污染物的企业才需交纳一定数额的排污费。这条规定在沿用了20年之后，也开始发生改变。

　　2002年1月30日，国务院第54次常务会议通过《排污费征收使用管理条例》（下称“《条例》”），2003年7月1日起施行。“新《条例》规定所有排污企业都需缴纳一定数额的排污费。但这一费用，仅仅是用于抵消污水处理的实际成本，外部环境成本仍然没有被计入。因此，出台环境税在所难免。”中国人民大学环境学院院长马中分析说。

　　但是，在开征环境税之前，首当其冲面临的是费改税问题。据业内人士介绍，污染费征收20多年来，征收随意、管理使用混乱的情况一直存在。可以说，排污费的征收，对治理环境污染、降低企业的排污量等方面的效果并不理想，费改税不可避免。公开数据显示，全国每年排污费征收额近200亿元左右。

　　而如果开征环境税，碳税或将率先开征。财政部财科所所长贾康在接受记者采访时表达了类似的想法。

　　污染税率高于现有排污费水平

　　环境税税率是环境税出台最核心的问题。记者采访的几位业内人士，从宏观层面对环境税比如污染税税率的大体方向却有着普遍而高度一致的看法，普遍认为，设定污染税率应高于现有的排污费水平，但还应该有个限度，税率也不能过高，否则有可能抑制社会生产活动，导致工业竞争力下降。

　　据《中国经济周刊》