编者按
上周五，快报《金楼市》发布了“南京社区业委会生存现状调查报告”，将这段时间以来的“物业大家谈”推向高潮，其中两类意见立场鲜明。
一方面，非业委会成员纷纷抖出业委会工作中的不作为，以及纠缠不清的经济关系；另一方面，业委会成员们则抱怨工作开展障碍多多，夹在物业和业主之间“里外不是人”……
比如，三汊河一小区的业委会成员蔡先生反映业委会主任“独裁”，肆意主宰小区聘用物业等重大事项；草场门大街高教新村业主金女士投诉业委会主任与物业勾结，谋取私利；因物业公司的霸道和业主意见的不统一，估依廊2号小区就“停车位对外经营”等问题一直维权未果……
显然，一旦涉及到利益和责任，社区管理就变得错综复杂。诚如东南大学物业管理研究所所长黄安永教授接受本报记者专访时所言：“物业管理对于现代人来说虽然是日常的事，却不能当做平凡的事去对待。规范社区物业管理本质上是让老百姓学会法制民主化的一个有益尝试，参与到社区物业管理的人其实是在做一项有深远意义的事，业委会成员也应该是这中间最伟大的义工。”
话题一
什么样的业委会才算合格？
《金楼市》：从我们近期接到的反映来看，业主似乎对现有业委会普遍不满意，不少物业纠纷的症结都在于业委会没有发挥应有的作用，或是业委会内部滋生腐败，进而让物业公司有机可乘，激发矛盾。如何判断业委会是否胜任呢？
黄安永：2007年《物权法》出台后，更加明确了业主、物业公司和政府行政部门各主体的关系，进一步确立业主们共同协商、自我管理的物业管理模式。聘请物业公司再也不是进行物业管理的唯一途径，而政府职能部门的作用也主要是指导、协助和监管。这就要求真正成熟的社区管理需依靠业主大会自负其责，而这最终依赖于业委会的成熟和规范。
作为自治组织，业委会要想顺利有效地开展工作，应当首先提高自身的资质资历，严守以下五个原则：
一、依法自治的原则。带领所有业主在法律法规范围内进行委托管理和自治管理。
二、积极自治的原则。一切从全体业主利益出发，积极承担应有的责任。
三、规范自治的原则。业主大会进行工作应当严谨规范，统一标准，这样才能树立威信，获得全体业主信任。
四、民主管理的原则。业主大会的权利是各位业主所赋予的，因而任何重大财产权和决策权最终应归还给各位业主，即通过召开业主大会决定。
五、接受监督的原则。业委会必须接受各位业主的监督，业委会成员要正确对待这种监督。此外，业委会还要接受社区所在街道居委会及区属物业办的监督。
话题二
业委会的权威性如何实现？
《金楼市》：从我们接触的案例和您前面的介绍来看，业委会在全体业主中的威信往往是业主与业委会关系的关键。问题是，既然业委会是通过业主大会选举产生的，为什么后期又有那么多业主对业委会成员反感与怀疑呢？该如何避免这种悖论出现？
黄安永：我在多种场合多次提到过，业委会的主要工作是站在业主方，协调好物业公司和业主的关系。如何做到这一点？这就要求业委会的成员在业主中具有一定的威信，能够代表大多数人的意愿。而要形成一个成熟的业主委员会，首先要从源头抓起，即规范业主大会的选举程序。
《南京市物业管理条例》规定，物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，住户数达到百分之五十后就应当召开首次业主大会，选出业主委员会，即要“双过半”。具体可以参照以下几个步骤展开：
第一步：成立业主大会筹备组。筹备组人员必须多元化，不仅要有业主代表和相关社区领导，也可以邀请片区民警，以及开发商和物业公司的工作人员共同参加。
第二步：筹备业主大会召开前事项。筹备组在接到业主反馈后，一方面要执行业委会候选人产生的程序，包括建议全体业主采取推荐和自荐的方式提名，包括提名的期限和地点；一方面要研究决定召开业主大会的时间，并起草“业主大会章程”与“业主规约”。这些准备工作要上报区物业办备案，审批通过方可召开业主大会。
第三步：召开大会选举业委会。选举过程中如果票数达不到规定要求，无法产生足够的委员，则应当后期补选，而不能采用票数从高到低刷选的方式，要保证每位委员有足够的票数。业委会及成员诞生后，还要再次向全体业主公示业委会成员名单，并上报行政主管部门备案。
按照规范的程序走，第一次业主大会从筹备到召开最短也需要45天。而在现实中，有些小区两周甚至更短的时间就完成了，程序不规范，如何让全体业主信服？又怎么可能不出问题？
话题三
业委会成员专职还是业余？
《金楼市》：社区工作比较繁琐，会花费业委会成员很多的精力。由于是义务劳动，有些人并不能尽心尽力，有些人则在诱惑面前失去了立场。请问，根据国外经验和发展趋势，业委会成员究竟应该是聘请专职人员还是由业主业余担当呢？
黄安永：专职和业务的主要区别在于，专职业委会成员要承担法律责任。
从中国情况看，业委会的发展还不够成熟，专职人员不一定能获得所有业主的认同。而且，如果聘请专职的业委会工作人员，一旦出现纠纷或事故，法律责任不知由谁担负，专职人员的工资由谁支付也是个难题。
我并不提倡业委会人员采用专职的，相比较而言，业余的业委会成员因为是兼职，并不享有工资待遇，相当于一种自愿的义务劳动，处于中立的位置，所以能够更好地在各个主体中间协调沟通，而不至于产生不必要的纠纷。
借鉴国外经验，发达国家的业委会成员多是社工组成，也不是专职人员。对于他们的工作，物业公司相应地给予一些物质上的肯定，譬如减免一年的停车费或物业费等。
因此，对于业委会成员的工作，可以采取义务加奖励的
方式。比如，政府部门可以每年度举行一次以精神奖励为主、物质奖励为辅的嘉奖大会，对义务工作的优秀业委会成员给予一定的鼓励，当做对其劳动的认可和回报。
话题四
如何评价物业管理的现状？
《金楼市》：除了本次重点讨论的业委会的问题，结合南京市自1994年开展物业管理工作以来的十五年历程，请您谈谈当前物业管理行业还存在哪些突出问题？该如何去认识与解决？
黄安永：在中国从人治到法治的变革中，社区管理是好是坏，是普通老百姓在此过程中遇到的第一个冲突。在新的社区，不同经济、社会、职业背景的人聚集在一起，对“小区”这一新型概念肯定有一段长长的磨合期。在这期间，业主私利、小区利益以及社会利益等将会发生多层面的交织、纠葛甚至冲突。
目前来看，南京市包括全国各城市的物业管理基本都存在三个方面的问题：1、物业管理服务质量标准与收费合理性之间的矛盾，也就是物价与质价是否相符的矛盾。2、广大业主虽然已经了解物业管理的概念，但是却不知道如何维权，对于程序与政策不甚了解，因而缺乏自治的能力。3、物业管理在中国是一个新兴行业，对于其培育的政策相对滞后，职能部门的超前意识不强。
需要注意的是，物业管理的问题频繁涌现，是法治社会发展的必经过程。如果老百姓能运用好自己的权利管理好自己的社区，中国民主进程便前进了一大步。
回首南京物业管理发展的十多年，成绩是大家有目共睹的。比如，物业管理从一个生僻概念变得家喻户晓，南京55%的小区实现了托管，新建楼盘的托管率100%，南京市如今已拥有十五家一级物管企业，并在2002年出台了全国第一个物业管理标准。接下来，物业管理将朝着管理程序化、服务专业化和价格规范化的方向发展，上述矛盾也会逐渐弱化。
快报记者 刘果 实习生 贵咏言
