老物管撤走后小区监控消防设施全面瘫痪，居民财产及小区安全严重受损，为此，南京翠岛花城的业主，把原来的物管——长兴物业公司告上了法院。近日，经历了一年多的波折，这起案件终于进入了实质性的审理阶段，这是南京市乃至江苏省首例就小区设施损失向物管的追责案件，审判结果将对今后南京能否有效制约业主和物管双方、使得小区换物管时能否正常交接具有重要意义。
漫画 俞晓翔
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半年遭抢被偷16次
翠岛花城成“慌城”
近日，一位翠岛花城的业主向记者反映小区智能监控系统全面瘫痪、小区沦为盗抢犯罪重灾区的情况。
“你去我们小区看看吧，看上去有门卫，也是个新小区，一片宁静，可是我们业主却心慌慌，感觉完全是翠岛慌城。因为自从去年5月老物管撤出、新物管接管，小区原来能正常运行的智能监控系统就全坏了，完全开不了了。”这位业主说，社区治安信息显示，去年12月到今年6月30日为止，该小区发生入室盗窃15起、入室抢劫1起，最高的一起案件损失8万多，电动车、摩托车被偷更是不计其数。
监控消防设施蹊跷瘫痪
业委会状告老物管
就这一情况，记者联系了翠岛花城业主委员会黄主任，他坦承：小区治安的确面临重大难题，而造成这一现状的责任方是该小区前任物管长兴物业。
“我们小区一期交付5年，二期交付2年，也算新小区，以前监控都是能正常运作的，因为以前也发生过偷窃案，公安就是凭借小区监控破了案；现在这16起案件一起没破，可见监控多么重要。”黄主任告诉记者，监控瘫痪的时间就在去年5月换物管前后。因为开发商选聘的长兴物业合同到期了，业委会想通过公开招聘的方式招新物管，原来说好长兴物业暂时再服务一年的，可长兴物业去年5月13日发了个撤走通知，15日就撤走了。
后来经过政府协调，市物业办、区房产局物业科、长兴物业和业委会于去年6月23日开了“四方会议”，商定于6月30日双方交接小区设备和资料。“当时说得好好的，会议纪要上还有物管负责人签字，可是到了6月30日当天，业主代表和区房产局物业科的同志进入南北监控室，大家才傻了眼。”
业主代表录的交接现场DVD显示，监控室连电都没有，经过电工接线，灯亮了，可是监控设施却怎么都开不了，全是黑屏。打开监视屏下面的柜子，发现里面空空如也，原本应有的一些与监视屏连接的设备不见了，现场只剩电线接头。“长兴物业让我们清点仪器，可是设计图纸、设备清单等所有资料都拿不出来，我们根本无法确定原来有多少，怎么点？”业主代表如是说。于是，当天的交接就不了了之。
黄主任告诉记者，后来业委会请了两家公司分别对监控系统和消防设施进行维修恢复报价，两家公司给出的报价分别为212万和80-90万。鉴于老物管交接时设备全部瘫痪，损失明显超过正常损耗，业主委员会已经通过业主授权，将长兴物业告上法庭，追讨小区监控消防设施的非正常损失。
官司一波三折
业主直呼拖不起
业主委员会委托的汪海燕律师告诉记者，业主们告的是长兴物业和开发商，因为长兴物业表示有些设施开发商根本就没安装到位，或者原来交付时就是坏的。
对此，开发商在法庭上拿出了一大叠当初的交付记录，而且还在去年4月专门给业主委员会发函，函上称发现“部分未售房屋内电线被盗、F组团部分水表铜接头被盗，部分架空层被占用情况严重……以上问题请业主委员会督促长兴物业尽快整改。”
“总之现在给业主留下的是损害严重的硬件设施，其中可能有故意损坏的，也有管理过程中因管理不善被偷或损害的，不是物管的责任，就是开发商的责任，业主只认同自然损耗率之内的损耗。”汪律师告诉记者，本来业主通过法律渠道维权是各方都大力提倡的，可这过程太难太难。
去年首次起诉被驳回，法官的说法是“业委会不具备主体资格”，当时业主委员会获得的业主代表（每10户一个代表）授权无效，后来业主委员会是让业主挨家挨户签字。“50万平方米的大盘，2500多户，你想想这工作量！”结果官司一拖就是一年。
今年的起诉虽然被受理，从今年4月起已经开了四次庭，但也就是7月初的后两次才开始审理案情。现在遇到的关键问题就是，鉴定费用太高，总体可能达到10多万。原来法院的鉴定机构名录里只有省质检院一家具备鉴定资质，而且该院要求提供资料。撇开资料缺失问题，监控系统庞大复杂，其中一个部件的鉴定恐怕都要上千元，要逐一鉴定总体费用惊人。
“我们起诉费就3万多，律师费3万多，全是靠小区公共收益来支付的，怎么可能再拿出10多万？”业主委员会的工作人员告诉记者：因为官司一直没有大的进展，小区许多业主也有了怨言，甚至有人不肯交车位费等公共收益。“可业主现在除了向物管和开发商追讨损失，还有别的路能筹到修复设施的几百万吗？如果用维修基金，摊到每户人家要1000多元，还要2500户业主签字同意，这可行吗？”业委会黄主任告诉记者，大家知道法院官司也多，但现在只能指望法院加快审理此案。“拖长了，一年多前的事件情会越来越难说清楚，业主们实在拖不起了。”
只问数量不问质量
物管资质管理不到位
与此同时，业主委员会也给雨花台区房管局打报告，申请能否像老小区改造一样，由政府出资先在东、南、北三个大门处安装监控，以保安全。此前，因为小区82部电梯年检到期影响业主安全，区房产局出资10万元帮助小区完成了年检，曾获得业主们的感谢。但记者昨天就此咨询该局物业科科长庄毅时，他表示，难度很大，因为该小区是新小区，不符合老小区改造对于房龄的“硬杠杠”。
就小区出现的监控消防设施损坏严重的问题，庄科长表示，去年该部门也曾积极协调，并建议业主委员会做证据保全，鉴定后找物管承担责任。至于对长兴物业不正常交接为什么不处罚？庄科长表示：长兴物业称自己收费率只有40%，怎么能维护妥善？对于恶意损坏，没有明确证据，政府部门也很难作出判断。
但业主们对此却并不理解。投诉的业主认为，如果在去年小区物管交接之初，政府就强力监管，也许损失就会小很多。因为老物管应当是最熟悉监控和消防设施的，由他们来及时修复花钱最少。“关键是有关部门能不能对其不当行为有效制约。如果业主不打官司，物管对小区管理不善、破坏设施的行为有关部门就可以不监管吗？除了司法渠道，日常的行政管理在哪里？”这位业主表示，比如这起纠纷，监控室里设备缺失，房管部门要判断是否有恶意破坏并不需要全面鉴定，只需要找个专业人员看大致少了什么设备，哪怕获得一二个具体名称后向物业公司追问去向。物业公司从未向公安报过失窃，那设备去向岂不是一目了然？
再比如，建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条明确规定：物业服务企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的、物业服务合同终止的，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的，都将影响其资质审批。该小区一处架空层至今仍在被撤走一年多的长兴物业出租收租，承租人曾出示与长兴签订的租赁合同，这些情况难道很难查吗？
“我们也曾反映过，不过区房管部门说长兴物业是一级资质，归建设部管，难道要我们去北京投诉？”业委会工作人员表示，即使向建设部投诉，也还是由省建设厅、市房产局一路落实到区房产局来核查情况，只有区房产局对此作出事实认定或处罚，业主才能向建设部要求对其资质审批进行限制。
就业主们的感叹，一位南京物业管理的资深人士也表示：有同感。“现在物管资质审批就看管理面积、注册资本，一些老的国有房企改制，下属的物业公司分离后获得了部分固定资产，注册资本再多管几个项目立马就能申请到一级资质，导致目前南京的一级资质物管企业里混进了一批垃圾企业，而且还脱离了地方房管部门的管辖。”他表示这种只问数量、不问服务质量的资质管理显然无法反映企业的真实水平，物管企业的服务质量缺乏评价体系和管理制约，导致业主与物管矛盾频发，越积越深。
快报记者 孙洁
