南京国际广场，48万平米价值矩阵，专为全球化财富量身度造。在2006年被传停工三年之后，备受瞩目的南京标志性建筑之一的南京国际广场昨天终于在报纸上打出了整版广告，宣告再度启动。

　　广告上的投资商第一位赫然出现了“摩根士丹利”，人称“大摩”的著名跨国投行，完成整个项目所需的近50亿元人民币资金，在大摩80亿美元的房地产基金的背景下，变得不再是个问题。一桩二年前的外资投资南京房地产大案至此第一次浮出水面。在今年初狂抛上海高端物业之后，大摩巨额投资南京物业说明了什么？近50亿的投资不做获利很快的普通住宅，而是投资耗时数年的高端商住综合体，面对这样的思路，南京地产业内专家认为：可能它一年的回报不会很高，但几年下来一定惊人。大摩选择的时机、介入的品种，很精准、很专业。

　　快报记者 孙洁 石成

　　南京国际广场效果图（图片由南京国际广场提供）

　　大摩巨资控股

　　南京国际广场高调“复出”

　　昨天，在南京国际广场整版广告见报的同时，开发商也在玄武饭店举办了“摩根士丹利和南京国际广场首次媒体见面会”。南京国际集团总裁闵卫国、摩根士丹利房地产基金亚太区董事总经理Robert Naso先生、摩根士丹利房地产基金中国区执行董事Denise Lau女士齐齐亮相，为项目的再度启动造势，因为其顶级豪宅和景观公寓今秋9-10月份就要再度发售。

　　南京国际集团总裁闵卫国在接受快报记者独家专访时证实：大摩已经取得了该项目的控股权，并且建成全部一二期工程所需的近50亿元人民币资金已到位，这个工程最后完工总建筑面积将达到48万平方米。

　　据闵卫国透露：实际上，摩根士丹利投资该项目早在2007年上半年就签约了。“我可以说，南京国际广场因为体量够大、定位够高，吸引了世界各大投行的目光，包括美林在内，我们接待过无数的投资商，2006年下半年南京房地产圈内就盛传摩根士丹利要投资我们，实际上那时候谈的是JP摩根，俗称小摩根；最后谈成的是大摩，并报南京市、江苏省、甚至国家商务部，顺利获得了批准。”

　　闵卫国表示：应摩根士丹利方面的要求，对投资合作的细节要保密。不过他承认：目前的南京国际广场已经是摩根士丹利控股，也就是股份超过50%。该项目2006年洽谈投资商时对外报出的项目总投资额是40亿，目前这个估值已经达到了近50亿。

　　一般来说，投资商不需要严格按总投资来出资，因为可以借用前期的卖房款来滚动开发，可是因为该项目48万m2只有住宅部分可以出售，只占总项目面积的1/4左右，其余的商业办公项目都需要全资建成后出租收益，因此该项目实际的启动资金要比一般的住宅多得多，业内人士估计，摩根士丹利的投资可能高达20多亿。“他们对南京国际广场的投入甚至超过了在上海的许多项目的投入。”媒体见面会的通稿上如是说。

　　顶级品牌云集 南京国际又要出天价豪宅

　　那么号称全球房地产投资界“领头羊”的摩根士丹利究竟会为南京国际广场带来什么？记者了解到，位于玄武门对面的南京国际广场因为其面朝玄武湖、地理位置优越、建筑体量宏大、定位高端，2004年就被国内一家房地产机构评为南京标志性建筑，是2004年南京的重点工程之一，备受瞩目。2005年该楼的住宅部分“御景华府”以美金报价，顶级豪宅5000美金/m2，小一点的景观公寓也要2000美金/m2，按当时的汇率达到1.6万-4万元/m2左右。

　　“摩根士丹利彻底解决了我们的资金问题。”闵卫国透露：该项目之所以2004年建设、2006年中途招投资商，就是因为“股东们内部意见出现了分歧”。“有的要出售迅速变现，有的想持有出租获益，后者占了上风，前者就想退出。”现在吸引了摩根士丹利注资，它的思路也是持有出租，经营思路一致了。

　　此外，或许是为了保证收益，摩根士丹利还引入了许多国际大牌的商业、酒店运营商。“酒店是喜达屋旗下的威斯汀，商业、办公都是专业团队招租运营，营业的时间是明年5月份。而在2011年竣工的二期主楼上，还会开设档次更高的瑞吉酒店。”闵卫国表示：至于住宅部分，今年9-10月就将开盘，价格会和以前差不多。2005年该项目出售的10多套住宅已经收回，此次住宅的装修将全新升级后开盘。“我们参观过南京目前最高端的几个住宅项目，全楼整体中央空调、新风系统，都将是在南京的大型项目里首次运用，肯定和别家不一样。”

　　据悉，该项目的住宅部分顶级豪宅有28套，550m2左右，最大的达1200m2，总价一套要4000万上下，绝对是南京单价最高、套型面积最大的高层景观豪宅。

　　大摩胃口不小 30%的收益率难入其眼

　　闵卫国表示，大摩的这种投资行为，是一种相当有长远眼光和丰厚回报的方式，远远不是普通的房地产开发商所能操作的。

　　大摩一次在这个项目上扔进二十多亿元，绝不会急于出手，按国内房地产行业平均30%的收益率拿钱走人。那么回报会达到多少？大摩没有说，南京国际广场也没有说，南京或者附近地区也找不到一个相同项目来作参考。我们只能从其他接近的项目来估算。

　　南京人熟悉的水游城项目，去年建成时公布的投资总额为16亿元人民币，最近有评估报告称，这个运营仅一年的商业、休闲和酒店综合体，价值已经达到25亿元人民币。一年之内，升值幅度为56%。水游城地处南京中华路和建康路的交叉口，总建筑面积为16万平方米，里面的商业品牌包括ZARA、HM，酒店是假日酒店，休闲品牌包括横店影城和小南国饭店。

　　很显然，水游城的体量远小于南京国际广场，所以大摩所要求的回报率，不会低于水游城一年增长56%的幅度。

　　去年，摩根士丹利旗下的房地产基金开始出售其价值55亿港元的香港地产。该基金将出售5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦。

　　据外电报道，这批房地的平均利润达到200%左右。所以，大摩在南京的项目，未来也一定会采用类似的方法进行出售，即在一定时间的招商、招租和经营后，寻找时机，整体出售，同时，利润率达到2倍以上。

　　■分析

　　外资为何会青睐二三线城市的商业地产？

　　一线城市饱和，多个基金悄悄潜入南京高端地产

　　摩根士丹利不声不响地就在南京楼市投下巨资，而国外热钱的进出情况一向就是判断该区域楼市房价是否拉升或下跌的一个重要信号，那么这是否意味着南京楼市在目前已经“天价频现”的情况下还要涨？

　　记者了解到，实际上国外基金投资南京房地产较早布局在2005-2006年前后，而且无一例外地选择了高端物业。美林3000万美金投资了南京锋尚国际高科技节能住宅，占有该项目49%的股份；摩根士丹利巨资控股了南京国际广场。

　　由于摩根士丹利是持有出租，获利一时难以明确，不过以南京锋尚国际公寓来看确实获利惊人。

　　美林投资3000万美金约2.5亿人民币，该项目8万m2销售总额可达20亿，其中利润10亿的话，美林可以分到4亿-5亿，投资回报率就达到1.6-2倍。

　　而如今，今年初摩根士丹利抛售多个上海项目，但却对南京项目巨资投入，难道南京的魅力会比上海强吗？就此，新景祥房地产策划代理机构南京公司副总陈光华表示：总体来说，外资进入南京还处于初期，之所以持有量在增长，是因为南京才刚起步。他透露：目前外资流入南京楼市的端倪已现，比如万科的注资方就增加了海外基金，开始对其选地选项目提出意见；南京五矿地产在奥体的项目宣称要走高端路线，背后也有基金的影子。如果说，外资潜入南京地产业，那现在刚刚只是注资开始期。

　　住宅“不拿手”，国外基金做商业地产反可多赚几年

　　为什么国外基金都不选择南京楼市里涨价最快、最好卖的住宅项目，反而会选择商业项目呢？

　　“他们看中的是安全性。”陈光华告诉记者：就住宅而言，普通住宅因为卖出后就为多个业主共有，维护不好就会贬值；高端住宅相对好一些；而商业写字楼项目为单个业主持有，出租获益，可以保持项目本身得到良好的维护，不易贬值。

　　而且相对于住宅，商业办公类的持有型物业还有一个好处。“住宅一般1-2年就销售一空了吧，可商业办公运营可以持有少则3-5年，长则8-10年。”南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬表示：如果大摩真打算长时间持有，就表明国外投资商看好南京的土地升值前景，持有商业可以名正言顺多赚几年土地收益。

　　而陈光华表示：如果看到形势不好，国外基金也可以2-3年就把项目整体打包出售给其他股东，同样不失灵活性。

　　填补城市空白，外资投资南京房产可赚几份钱

　　据悉，目前国外投资商投资国内房产主要分三种模式，一是和国内开发商合作开发；二是先买再卖，短期内脱手，俗称‘热钱”；三是持有出租获益，成熟后打包转让。

　　“第二种对楼市的危害最大，如果是出租获益倒是有利有弊。” 葛扬表示：由于商业运营一向是国内地产商的死穴，因此交给国际运营商反而可以引入最先进的模式，推动城市商业模式的发展进步，可以说是填补一个城市的空白。

　　而陈光华则表示：国外的资金还有可能考虑这两点来大举投资国内地产，首先是人民币的汇率升值，以南京国际广场为例，2005年汇率是8左右，现在是6.83左右，如果2005年以美金买入，现在就已经成功“升值”了；其次是全球金融危机下多国政府大举救市，国内也是力度非凡，带来的房价增长效应目前已经初步显现。就这些原因来说，也许就不难明白为何近期各地楼市、而且是高端物业涨声连连。

　　■历史数据

　　南京国际广场

　　风风雨雨十几年

　　南京国际广场的土地使用年限是从1993年10月19日起，至2063年10月18日止。

　　1993年，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份有限公司和南京国际商城建设有限公司，准备投资40亿元打造南京国际商城项目。

　　但由于拆迁原因，该项目直到1999年才正式动工，并且在2003年、2004年连续两年成为南京市重点建设项目。

　　2004年，南京国际商城更名为南京国际广场，还被评为当年的“中国十大新地标建筑综合体”。

　　2005年，南京国际广场在南京楼市出尽风头。首先是在当年的2月6日取得了外销许可证；8月底，项目一期工程共22.8万平方米顺利封顶；11月8日正式开盘推出豪宅“御景华府”，5000美元/平方米的起售价格创造了南京楼市的“天价”。

　　然而，这一号称瞄准国际市场的项目销售并不理想，2006年下半年再次停工，当时仅销售出11套。