电话打进快报《金楼市》“物业大家谈”栏目求助热线时，家住碧瑶花园4幢202室的杜先生就因此身心俱疲。

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　　[事件回放]

　　主下水管漏水两家变汪洋

　　2008年6月，杜先生夫妇终于拿到了新房钥匙，并着手装修。在装修中装修公司发现，厨房的主下水管三通离地面的距离达到了35-40厘米。而一般的三通只有15-20厘米，高于这个距离，会造成水流通不畅。

　　几次向物业反映后，物业终于带人修理了。而后顺利装修入住。

　　想不到一年以后，楼上楼下陆续住进了邻居后，蹊跷的事情发生了。

　　楼下邻居反映杜先生家厨房大面积漏水，把楼下的屋顶淹了。这时杜先生才发现，自己家厨房的墙已大面积脱皮起鼓，打开橱柜的门，下面已汪洋一片。几天观察下来，杜先生楼上邻居用水，杜先生家会漏水；杜先生家用水，楼下的被淹。直到6月6日，终于查明原因，杜先生家厨房主下水管三通接头处漏水，水量极大，才导致两户人家水漫厨房。

　　而据杜先生反映，这个主下水管三通，恰恰是去年6月，请物业维修过的。

　　物业公司玩起“躲猫猫”

　　杜先生找到了碧瑶花园的物业公司——南京江鸿物业发展有限公司。杜先生描述，南通三建和物业先后都来杜先生家看过漏水情况。观察发现，2008年6月改下水管三通时，没有抹胶，才导致了一年后大面积漏水。

　　不过，南通三建拒绝维修，理由是这个水管被改过了。抑或，南通三建可以友情维修，但需要业主签订一个承诺书：即需要业主承认，自己私自改动过水管，由此引起的后果和相关赔偿，与南通三建和江鸿物业无关。

　　杜先生坚决不签承诺。按照杜先生的说法，水管的确动过了，但那是江鸿物业带人来修的。签这个承诺，心里很窝火。

　　但江鸿物业的说法是，江鸿物业从未接到过4幢202室的报修电话，也没有上门维修过。水管是业主自己修过的。而物业没有承担维修的相关责任，所以会尽力与建设公司沟通。但对现状也是无奈。

　　物业否认曾带人维修，建设公司坚称水管“被动过”，所以不承担责任。杜先生和楼下邻居的漏水问题就这样被耽搁下来。据杜先生描述，后来再去物业反映问题时，物业负责人只安排普通员工接待，自己躲得远远的，拒绝接待。

　　[实地调查]

　　江鸿物业：“我们没修过”

　　近日，记者来到了碧瑶花园社区，见到了江鸿物业一位金姓负责人。该负责人获悉记者身份后，称有要事在身，请一位客服主管回答了记者的疑问。

　　该主管称，去年在碧瑶花园服务的一批物业员工今年已全部换掉了，江鸿物业没有任何4幢202室的求助记录和维修记录。所以，第一，江鸿物业在2008年从未接到过4幢202室业主的报修求助；第二，江鸿物业没有派人，也没有带建设公司的工人去维修过4幢202室的主下水管三通。

　　在目前的情况下，物业只能帮助业主与建设公司协调。协调结果是，第一，南通三建也没有派人维修过4幢202室的维修记录；第二，如果业主不签订“自己动过水管、责任与物业和建设公司无关”的承诺，则南通三建拒绝维修。

　　南通三建：“我们不敢接”

　　随后杜先生出示了南通三建要求其签订的承诺书。全文如下：“碧瑶花园4-202业主在2008年4月6日收房，南通三建在2008年6月底全部修复整改完毕。以后业主进行装潢。装潢过程中业主自行对厨房房面下水三通进行了改造，经过使用出现渗漏现象，以上情况属装潢过程中业主自行改造上下水管出现漏水，与南通三建无任何联系。”落款由南通三建、江鸿物业和业主三方签字。

　　南通三建一位周姓负责人告诉记者，三建没有在2008年改过杜先生家的下水管，也不愿意承担由此引起的其他责任，如果业主愿意签订这项承诺，可以友情维修，否则不敢接手。

　　装修工人：“我可以证明”

　　记者联系到了当时在杜先生家做水电的工人陈先生。据陈先生回忆，是6月到碧瑶花园4幢202室进场装修的，装修过程中发现主下水管三通过高，达到了35-40厘米左右。如果不改动，会影响以后的水流通畅。建议业主与物业联系。“后来，的确有物业的人过来看过，并且先后看了好几次。拖了三四天以后，才有人过来维修，那个人穿着短袖，胖胖的，高个子，是个大块头。”

　　[权威说法]

　　物业有养护公共部位责任

　　南京物业管理行业协会常务副会长王利生告诉记者，一般情况下，对于社区内公共部位的公用设施，物业具有维修和养护责任。如果是在保修期之内，由物业协调，开发商负责维修；在保修期之外，由物业负责维修。

　　而杜先生在与碧瑶花园开发商南洋地产签订的商品房卖卖合同中，公共部位的保修期是两年。厨房主下水管，亦是承担整栋楼下水的公共部位。那么，2008年6月，拿房仅两个月时前往杜先生家修主下水管的人，到底是开发公司的人，还是物业公司的人，由于江鸿物业的矢口否认曾前往维修，成了悬案。

　　此外，江苏东恒律师事务所王磊也提出解决方案：“如果有现场的人证，可以证明是物业带人来维修的，可以直接走诉讼程序。胜诉后，所有诉讼费用和维修责任全部由败诉方承担。”不过，一般要耗去2-3个月左右的时间。

　　截至记者发稿，建设公司南通三建已出面维修水管，并放弃要求业主承诺自行改造过水管，责任自负。南通三建负责人致电快报记者称：南通三建是一家负责任的企业，虽然在公司规定中被改动过的部位不在维修范围之列，但愿意友情为这户业主解决问题。

　　[律师提醒]

　　如何避免扯皮？

　　王磊告诉记者，一般来说最容易发生纠纷扯皮的是，房屋日后使用过程中，具体维修怎么办？物业如何管理？除物业费外，其他收费是否存在乱收费问题？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。保障业主的利益，业主应熟悉物业服务合同中约定的有关权利和义务，并且保留好各种单据，一旦发生纠纷，在维权之前应注意收集具有法律效力的证据。

　　此外，还应熟悉国家和南京物价部门的相关批文，以应对物业乱收费现象。

　　如何换掉物业？

　　实际上，如果小区内大多数业主对物业服务不满意，可以成立业主委员会，而后自行换掉物业。

　　按照《物业管理条例》的规定，业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利。小区入住50%以后就应依法成立，如果有开发商或物业人为设置障碍，可向当地建委、居委会、消协等机构求助，请其帮助召开业主大会。并通过合法手续选聘和解聘物业企业。

　　快报记者 杨连双

　　漫画 俞晓翔