第B2版:民生
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  2009 年 8 月 3 日 星期   重要律师声明
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前年地王哪去了?
  前年哪去了?

  调查

  多数“按兵不动”

  还没有一家上市卖房子

  7月31日,南京市规划局网站刊登了“关于‘河西G44’项目设计方案总平面图批前公示”,这一项目地块即为2007年9月中北拿到的南湖“地王”地块,“楼板价”高达10411元/平方米。这一地块的面纱初露,不得不令人想起2007年下半年开发商“不惜血本”高价拿到的多块“地王”地,如今,这些地都在干吗呢?

  南湖“地王”要盖5栋3层住宅

  南京市规划局对“河西G44”项目的批前公示显示,“河西G44”地块项目位于集庆门大街以北、湖西路以西,占地面积22165平方米,总建筑面积约为28808.32平方米,容积率不超过1.3,“规划建十一层住宅两栋,三层住宅五栋,以及配套商业服务、地下车库、物业用房、垃圾收集站、煤气调压站、配电房及公厕。项目建筑高度≤35米,建筑密度≤25%,绿化率40%”。

  2007年9月13日,起拍底价为1.4亿元的南湖地块,在金地、长发、华光、融侨、华吉、中北6家开发商间,轮番进行了33轮抢夺后,被南京中北置业有限公司以3亿元摘走,“楼板价”(楼面地价,房价中的地价成本)从4589元/㎡直线飙升到10411元/㎡。

  这次公示的“河西G44”地块,即指中北拿到的南湖“地王”地块。中北置业相关人士表示,对于地块的开发,他们将定位高端,做成精装修住宅,但具体价位还未最终确定。

  但有业内专家猜测说,从批前公示来看,两栋11层的住宅,应是小高层无疑;5栋三层住宅的规划,就有其不确定性了,是联排或叠加别墅、还是花园洋房的产品,都有可能。

  “不管怎么说,单从10411元/㎡的楼板价来看,这一项目上市也肯定是个天价产品,房价达到2万元/㎡不是没有可能”。

  “地王”尚没有一家上市卖房子

  中北南湖“地王”的新鲜出炉,再次导致房地产业内人士对于南京之前多块“地王”的注意力:这些当年的“地王”在干什么呢?

  2007年下半年,南京楼市“一房难求”,房价不断上扬的同时,“地王”也频频出现:2007年8月,交通置业经过158轮,竞得下关三汊河地块(毛地),总价从1亿多元升到13亿多,翻了13倍;同年8月,金地集团经过66轮“厮杀”,以22.5亿元拿下底价仅为5.7亿元的板桥大方村地块,楼面地价2185元/㎡;10月,仁恒置业经过38轮竞拍,拿下奥体富春江东街G53地块,楼面地价6861元/㎡;11月,美达集团和浙江宏强投资经过95轮的抢夺,拿下江北老山脚下的一幅别墅地块,成交价格12.05亿元,楼面地价高达12129元/㎡;也是11月,南京江宁文华街附近的两幅住宅地块,被华光地产收入囊中,楼面地价均超过了4000元/㎡;12月,招商局地产联合香港九龙仓24.1亿拿下位于仙林G82地块,仙林地产以25.95亿拿下仙林G81地块……

  进入2008年,楼市瞬间转冷,土地“流拍”现象迭出,拿在手上的“地王”无疑是一个“烫手山芋”,华光地产去年下半年已忍痛割肉退了江宁文华街两幅地块。

  记者调查发现,多数“地王”消息都很“模糊”。以交通置业三汊河“地王”为例,日前传出的消息是还在拆迁中,甚至也一度传出“转手”和找合作开发商的消息。而金地的板桥“地王”正在按期开发之中,但具体上市暂无时间表;仁恒目前的重点是河西的江湾城项目,富春江东街地块的上市时间并未确定;仙林的两幅“地王”几乎没什么动静。

  南京福舍投资有限公司总经理史东说,看来这些当年被冠以“地王”称号的地块,还没有一家上市卖房子,似乎都在等待着什么。

  拖着不建,有“囤地”嫌疑

  这些地能无期限地拖延下去吗?肯定不能!江苏省国土资源厅相关人士表示,按照国务院的精神,对于闲置土地的处理办法是:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

  同时,2007年11月30日,江苏省国土资源厅曾下发了一份《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》,通知明确指出“每宗土地开发建设时间应控制在3年以内”。

  这就意味着,一个项目如果不想缴纳土地闲置费,4年时间就得全部盖完;如果“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”之后,开发商土地“攥”在手上的时间最长可以达到5年。

  史东认为,这仅仅是理论上的4年和5年时间,正常一个项目一两年之内肯定要动工开建的,否则后期工期也追赶不上,但这也客观上给开发商提供了“晒地皮”的条件。

  “楼市好时,疯狂拿高价地;楼市不好时,土地就流标。”南京工业大学房地产系博士、天诚不动产研究所副所长吴翔华说,这说明开发商在市场不好时,自身对后期市场也看不准,而在市场转暖后,资金充足便疯狂抬高地价。现在因为土地市场快速回暖,地价又开始飙涨,而这些“地王”又在拖延开发时间,剔除资金紧张的因素,确有“囤地”的嫌疑。

  快报记者 尹晓波

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