全国租金回报率逐年下降 中国房产复合租金与发达国家对比 本数据由易居中国提供

　　近来，南京房价飞速上涨，少则一两千，多则三四千，涨价幅度罕见。易居中国最新统计数据显示，目前南京江南八区均价已达9814元/平方米。记者调查发现，在房价飞速上涨的同时，南京住宅租金却持续下滑，与大幅上涨的房价形成鲜明对比，租售比进一步失衡，高房价缺乏高租金支撑。

　　[名词释义]

　　房产租金回报率（租金与房价之比）是衡量房地产市场是否存在泡沫的重要标准。在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步。随着房价的上升，租金价格也应随之相应上涨。记者调查发现，南京的房屋租金上涨远远赶不上房价上涨幅度，部分地区甚至出现了房价大幅上涨、租金却大幅下降的情况。业内人士指出，这种房价与租金明显背离的现象是一个重要的警示。

　　高端房租金持续下滑

　　在南京，城中的新街口和城东的月牙湖是南京房屋租赁的热点，代表着南京房屋租金的最高水平。其中，位于白下区丰富路的朗诗熙园更是南京高档房屋租赁的典型代表。满堂红丰富路店店长傅勇介绍，因为位置好、配套成熟、户型和小区环境突出，朗诗熙园可以说是南京最好租的房子之一。“几乎没有空置期。”他说，该小区一套98或者118平方米的两房，最高位的时候月租金可以达到6000到7000元。但是随着房屋的老化，目前同样的房源月租金已只有4000元到5000元了。另外，该小区35到48平方米的单室套，月租金也由原来的2600元下降到了目前的2300元左右。

　　与之对应的是，朗诗熙园房价却发生了翻天复地的变化。2004年，该小区房价只要6000到7000元/平方米，但是现在其二手房成交价基本都在1.7万到1.9万元/平方米。在此基础上，该小区的二手房买卖则与其火爆的租赁形成了鲜明对比。“成交很少，毕竟价格太高了。”傅勇透露，近几个月该小区房源在该店只有一套成交。另一方面该小区的租金还在降低，可以说，正因为租金回报率的降低以及房价高企，让购房者望而却步。

　　与朗诗熙园相比，月牙湖附近的梅花山庄也存在类似情况。“从2000年开始，梅花山庄就特别受韩国等众多外籍人士的青睐。”中广置业城东区域经理韩俊说，外籍人士注重生活品质，刚建成的梅花山庄无论是环境还是房屋品质都符合他们的要求。当时，一套110到120平方米的房子，月租金可以达到8000到9000元。但是，随着近几年银城东苑等新楼盘的出现，这部分客群开始转移。“现在同样的房子月租金最高只有4000到5000元。”他说，与租金下降相反，梅花山庄房价由2005年的8000到9000元/平方米，上涨到了目前的1.2万元/平方米。

　　房价趋势向租金靠拢？

　　按房屋租售比计算（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值），目前南京住宅租售比大约在1：300到350之间，远超国际警戒线1：200。当超出这一比例时，表明市场存在价格虚高或投机行为。租售比1：200到300折算成资金收益率来说，为4%~6%，也就是15到25年才能收回投资成本。戴德梁行2009年南京第二季度报告显示，第二季度南京酒店服务式公寓的平均租金200元/平方米/月，环比下降6.98%。高端公寓平均租金40元/平方米/月，环比下降0.39个百分点。

　　上海易居房地产研究院综合研究部近期发布的研究报告显示，我国租金回报率的走势自2002年开始就呈现逐步下降的趋势，至今年1季度我国房产租金回报率已降至4％，相对2001年1季度降低30％，处于历史低位。数据同时显示，2004年至2008年，租金涨幅维持在2％上下，房价增幅高达6％到10％。报告指出，近几个月来，楼市的火爆导致了房价节节攀升，与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，短期内我国房屋租金回报率将进一步下调。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从近几年国内情况看，租金回报率呈持续下降趋势，这意味着以租金回报率（或售租比）衡量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价，但长期而论，租金回报率偏低却是不争事实，未来房价必然会向租金的下降趋势靠拢。

　　报告显示，近12年我国房产复合租金回报只有5.05％，明显低于法国9年的6.00％，英国26年的7.90％、澳大利亚22年的9.50％。快报记者 文涛

　　制图 李荣荣